《关于房价涨跌的辩论》由刀豆文库小编整理,希望给你工作、学习、生活带来方便,猜你可能喜欢“房价辩论”。
关于2013年房价涨跌的辩论
辩论立场:2013年房价将上涨
概述:本方预测2013年房价将上涨,理由分供求双方及其关系层面的原因和外乎供求双方及其关系层面的其他因素两大方面进行阐述,并从供求关系、资金与成本、政府政策、经济运行规律四大角度进行详细论述。(此处假定社会全体消费者支付能力一定并且不变,故对于该方面不予讨论)
理由:
一、供求双方及其关系层面的原因分析
(一)供求关系角度
1)近年整体上仍会有较强的需求。随着我国城镇化水平的不断提高,进城
人的住房刚性需求仍然存在,从而不可能拖低房价。我国城镇化水平2011年首次超过50%,预测将于2020年达到60%,而房产真正的拐点是在城镇化率达到60%以后。
2)购房者近期主观上需求增强。目前购房者入市积极性明显增加,尤其是
之前观望的客户再度入市。主要原因是对于市场预期相对乐观,很多购房者看涨明年市场。今年楼市收官之际,商品房销售面积年内首次“转正”。根据记者统计,从今年2月份开始,每月的全国商品房销售面积增幅分别为-14%、-13.6%、-13.4%、-12.4%、-10%、-6.6%、-4.1%、-4%、-1.1%,直到11月份,上述数据才“转正”——增长2.4%。
3)土地供求关系的不平衡。譬如2009年土地供给是低增长、负增长,导
致2011年、2012年有大量的库存,但这种库存不能正常消化和运行的时候,就变成了低的土地供给,而这种低的土地供给再形成的将是下一轮土地的高增长和房价的高增长。
4)商品房库存量不断下降,绝对供给与由开发商控制的相对供给量均呈下
降态势。开发商拿地意愿增强等一些早期迹象就是暗示。今年很多开发商的业绩完成得不错,除非库存较多,开发商不会再出现“以价换量”的推盘心态,而是“保价缩量”。事实上,这种心态在全国开发商中已是主流。在年底12月,上海楼市新增供应量恐将继续维持低迷的局面。上海搜房数据监控中心统计,预计上海楼市12月有22个住宅项目开盘,较11月47个的预计开盘量降幅过半,较去年12月的38个楼盘的开盘量,也有超过四成的降幅。
(二)资金与成本角度
1)土地成本上升。地产企业在拿地竞争过程中,不断推高土地溢价率,增
加土地成本,“地王”频现,从而可能再度推高房价。10月,仅10日一天保利地产在长沙和上海成为2个“地王”,上海地王的溢价率达42.86%。中海地产在杭州,金融街在北京,招商地产在苏州和佛山都不断竞相上演抢地大戏。国有房地产企业不应由于融资的便利和财大气粗成为土地价格推动者和“地王”创造者。另外,从今年8月底开始,全国主要城市的土地市场明显复苏,各大开发商均开始了大规模的“圈地”运动,土地的溢价率不断攀升为下一阶段房价的上升埋下伏笔。
2)房产企业自身资金充裕。从房企销售业绩与现金流及货币政策看,房企
基本不缺钱,因而不会有降房价的冲动。因此,政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存情况下,后者作用较大,2013年房价将“稳中上升”,不会暴涨也不会暴跌。
二、外乎买卖双方及其关系的其他因素分析
(一)政府政策角度
1)国土政策的影响。由于临近年底,国土部门为了完成全年供地计划,往
往会集中推地。“政府既想多卖地多拿钱,又不愿意给百姓涨工资,还奢望百姓都买得起房,那简直就是梦话。”政府从土地攫取的利益相对过多,变相推高了房价。
2)保障住房的供求不对称。保障性住房的问题包括建设问题与分配问题,有的地方存在建设问题,众多保障房仍未兴建,供给严重不足;有的地方在房子的数量上是有了,但是区位的分布和人们的需要之间还有一些差异,不能很好地满足人民的需要。而保障房与商品房作为一种替代品,人们无法或不愿消费保障房,就不得不转向消费商品房,从而使得保障房拉低房价的作用的发挥受到了极大的限制,一定程度上增强了商品房的消费需求。
3)限购措施的局限性。房价的相对稳定,运用了很多行政性的手段,这些
手段不可能长期持续性地用下去,时间越长,将来调整可能就越难。过去的调控,很多措施是属于短期化的,比如说限购。任志强认为限购政策终将产生许多后遗症。限购措施作为一种行政性的手段在执行中表现出来的局限性决定了其不能被长期执行。
4)开征房产税的艰难。有专家推出房产税对于抑制过高的房价有好处。但
是,房产税并不会大面积铺开。渣打认为,房产税应该是累进税(能够降低征用农地的动机),并且要合理(城市居民应该为城市的基础设施纳税),但开征一个新的税种在政治上非常困难。至于房产税真正发挥作用则更需要一段相当长的时间。至少不会影响明年前季度的房价。
(二)经济运行规律角度
1)宏观经济形势向好。房地产市场发展,定然离不开宏观经济大背景的影
响。据国内经济工作指导方针与国际性环境的预测,中国的宏观经济不会是“L”形发展。IMF、中国社科院等机构对未来5~10 年我国 GDP 增长率的预测普遍在 8%~9%之间。今年经济不会低于7.5%,明年也会继续向好,房地产市场稳中求进应该会实现。
2)房地产短周期更新节点的到来。高波从周期性的角度进行了分析,他认
为,房地产开发投资存在12年的中周期和3年的短周期,2010、2011、2012年正好形成了3年短周期。“这三年已经见底了。如果说周期是一种规律的话,意味着2013年是新一轮周期的开始,明年投资的增长会比今年高。更重要的是,开发商开始有信心了,表现在第四季度土地卖得比较好。2013年房地产市场复苏已没有悬念,无论是投资还是房价。”
3)房产业年度发展惯性。2012年中国楼市经历“下降探底、筑底回暖、复
苏上升”三个阶段后,市场又重新恢复到稳定的发展状态。国家统计局公布的宏观经济与房地产数据显示,一季度楼市行情“低迷徘徊”,二季度楼市行情“淡季不淡”,三季度楼市行情“高位盘整”,四季度楼市行情“暖冬见春”,今年下半年楼市好过上半年,可以预见明年比今年好,延续温和上涨的趋势。
2012年12月20日星期四
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