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百瑞信托有限责任公司
房地产信托业务操作指引
一、目的为规范公司房地产信托业务的开展，指导公司房地产信托业务的项目选择，促进公司房地产信托业务的稳健发展，根据信托法律法规、监管政策和公司规章的有关规定，制订本指引。
二、房地产信托业务类型
房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。
1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让）等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。
2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。
三、融资类房地产信托业务标准
1.交易对手
交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。
2.资金运用方式
开展融资类房地产信托业务，应确保信托资金运用方式合法合规，不得以信托资金发放土地储备贷款，不得向房地产企业发放流资贷款、用于缴纳土地出让价款的贷款。
3.融资项目
（1）所融资的房地产项目必须具备：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。
（2）交易对手在所融资的房地产项目中，自有资本金投入比例符合国家规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
（3）所融资的房地产项目不得存在土地闲置达到1年以上的情形。
3.信托项目设计
（1）信托融资期限不低于1年。
（2）公司收益收取标准不低于2%/年或100万元/年。
（3）对于结构化房地产信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。
4.担保措施
（1）房地产业务融资必须采取实物资产抵（质）押方式，其中抵（质）押物包括在建工程、土地、房产、金融机构股权、股票等。
对于房地产开发贷款，应以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。
（2）抵（质）押物应权属明晰，不存在法律纠纷，可依法办理抵（质）押手续。
（3）单纯以实物资产抵（质）押作为担保措施的，抵（质）押率原则上不应高于40%，抵（质）押物价值的评估遵照公司有关规定执行。
（4）在采取实物资产抵（质）押的基础上，可以追加其他法人机构承担连带保证责任，保证人净资产为融资本金的2倍以上且无银行逃废债记录。
如交易对手能提供实力较强的法人机构承担连带保证责任，即保证人净资产为融资本金的5倍以上且无银行逃废债记录，可适当放宽抵押率，但抵押率原则上不得高于70%。
（5）交易对手为非国有企业、非上市公司的，交易对手的实际控制人应提供连带责任保证。
四、投资类房地产信托业务标准
1.合作方资质
实施投资类房地产信托业务的，应选取在区域和行业内信誉较好、诚信度较高的房地产企业作为合作方。合作方应满足以下基本条件：
（1）合作方或其控股股东具备房地产开发二级资质及以上；
（2）最近3年的平均净资产收益率不低于15%/年；
（3）合作方在全国或项目所在地区房地产市场排名靠前，具备较大的市场影响力。
2.投资项目
（1）拟投资房地产项目需具备详实的项目商业计划书，明确列示项目收益预测和成本支出；
（2）拟投资房地产项目预测的净资产收益率不低于15%/年。
3.投资期限与公司收益
（1）投资期限不低于2年；
（2）公司固定收益收取标准不低于2%/年或500万元/年，浮动收益分成不低于超额收益的5%。
4.第三方房地产顾问
实施投资类房地产信托业务，涉及房产和土地评估、项目清算等事项，应参考第三方房地产顾问机构的专业意见。选聘第三方房地产顾问机构遵循以下标准：
（1）在中国境内依法设立并具备相关服务资质；
（2）具备10年以上的从业年限；
（3）具备200人以上的专业从业人员；
（4）国内分公司或办事处达到10家以上；
（5）累计在20个以上国内城市展业。
五、其他
房地产信托业务实施过程中，项目人员应同时参照公司颁布的可行性研究报告模板、现金流预测模板和房地产企业信用模型等相关文件的要求执行。
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