商业街商业业态定位_商业街业态定位案例

其他范文时间：2020-02-27 21:07:55 收藏本文下载本文

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商业街商业业态定位、商品布局和功能分区

一、业态定位的原则

1、同业差异、异业互补

同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。

异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。

2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束

六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。

3、合理配比各主力业态

MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。

2、战略定位

【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】

新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall（地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。

乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional mall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！

二、商品布局和功能分区

依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下：

1、零售设施

核心主力店：百货、综合超市等;

辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店;配套辅助店：不同地区特色商品店;

2、文化娱乐设施

核心主力店：动感影院、休闲广场等;辅助主力店：儿童乐园等;配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等;

3、配套设施

核心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等;辅助主力店：快餐类、风味小吃类等;配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。

功能细分定位：

黄兴南路步行商业街的功能分区，一定要考虑如下三大因素的支持：

1、设计休闲购物和目的购物人流

购物人流的设计，是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一，从功能分区的角度来考虑，商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流，具体作如下规划：（1）设计步行商业街的“中心广场”概念，将人流从南门口和司门口二端往中心区域引导，使“中心广场”成为步行商业街的“街眼”和必游之地。（2）设计明确的功能区域和板块，引导目的性购物人流。

（3）设计功能与功能区域之间的相互作用关系，以此带彼，以彼促此。

（4）横向和纵向设计不同的亮点和购物兴奋点，设计人性化的辅助功能设施，引导观光休闲人流留连忘返。

（5）设计日常消费人流，增强步行商业街人气，以日常消费促进、带动其它非日常的购物。（6）设计休闲、观光、娱乐、美食功能，以休闲、观光、娱乐、美食功能带动购物。（7）设计城市形象及政府形象功能区域，亲切市民，聚集媒体，增强步行商业街的美誉度，自觉传播，口碑传播，以此达到和形成长沙各阶层消费者购物、休闲、饮食、娱乐、出行的思维定式。

（8）设计长沙传统老字号品牌功能区域，标榜步行街的深厚商业文化历史，形成步行商业街不可人为和比拟的地域文化商业特色，引导观光旅游的必然人流。（9）设计“商旅湘军”广场，集中宣传和展示湖南科技、文化、旅游、制造、轻纺等各个领域的名优产品，引导湖南企业界对步行商业街的关注和参与。

（10）设计广场文化、广场活动和广场商业功能区域，增强步行街的全民参与感，形成步行商业街的独特商业文化风景线，重复而有层次地引导人流。

（11）设计步行商业街的建筑标志与功能标志，定期、定时、定点引导观光、休闲、购物人流，以制造兴奋点，从而达到集中引导购物的目的。

2、提高步行商业街的整体销售率和投资价值

黄兴南路步行商业街是一艘巨型的“商业航空母舰”，她是以一个整体的形象而出现的，她既要有整体的概念形象，又要有各种细分功能的支持，因此，步行商业街的细分功能区，横向、纵向、楼层、方位等等，都要细致地考虑，各种功能的经营赢利与经营成本，只有解决了各功能区经营与成本之间的矛盾，才能有效地做好销售，提高整体的销售率，有效快速地回笼资金，尽早实现步行商业街的正常运营。

3、后续的经营和管理

黄兴南路步行商业街在功能分区的同时，必须考虑到步行商业街的经营和管理，尤其象餐饮、美食等功能区域，更应是如此。黄兴路步行商业街功能分区总原则是：

（1）实行横向、纵向交叉式的功能分区，揉合较少比例的自由形态；（2）以步行商业街中段“中心功能”区域向南门口和司门口辐射；（3）完全考虑主题商业整体经营管理模式的功能分区；（4）各功能区的大小比例以自由商业业态比例进行规划。

（5）休闲、美食、娱乐等辅助功能区域，既有大区域的划分，又适时根据人流的不同生理和精神需求进行点状分布。

黄兴路步行商业街具体功能分区规划：（见图一）黄兴南路步行商业街总长度838米，我们将建筑单体的自然块状自南至北分为九个区，具体的功能分区以六七区为整个步行商业街的中心，配合步行街的中心广场规划，六、七区将成为各种商业展示；广场文化活动；大型促销活动；标志性功能；以及相关商业、城市形象、文化、大型公关活动、新闻发布会等等的集中功能区域、亮点和高潮区域，加上中心区域的标志性建筑、顶极品牌广场、创富会的定位，中心区域将成为整个步行商业街的“街眼”，是所有人流的必经之处。

步行商业街自南至北的功能分区定位为：

一Ａ区：长度为120米，靠西，单层面积约7000平方米一至三层：大型超市百货四层：停车场顶层：儿童游乐园

一Ｂ区：体育休闲及时尚天地 1层：时尚潮流天地 2层：服装、鞋帽、饰品 3层：器具

4、停车场顶层：停车场

二区：男人广场

1层：服饰、化妆品、保健 2层：品牌服装、鞋帽 3层：服装、鞋帽

4、饮食、湘风、文化之老字号广场顶层：观光、休闲三区：化妆品

1层：香水、护肤、美容品 2层：美容美发用品、保健 3层：器材（日用、专业）

4层：饮食、湘风、文化之老字号广场顶层：休闲、观光

四区：女人广场

1层：首饰、服饰、化妆品、保健 2层：品版服装、鞋帽、皮具 3层：服装、鞋帽

4层：饮食、湘风、文化之老字号广场、美容美发、纤体顶层：观光、休闲