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香泉项目可行性研究报告--------香泉锦绣汤城（暂定名）项目可行性研究报告
内 容 提 要
香泉锦绣汤城（暂定名）项目，属于香泉城镇中心楼盘项目，文化底蕴深厚。本文通过对香泉锦绣汤城（暂定名）项目79.33亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据香泉锦绣汤城（暂定名）项目当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。
[关键字]概况 项目投资测算 开发经营分析
19页 共19页 香泉项目可行性研究报告--------象为香泉锦绣汤城（暂定名）周边地区的中高层消费群。
消费群界定
1.周边乡村返乡人员
2.民营或私营企业家或个体老板
3.附近居民区部分居民购房和二次换房的需要
年龄判断在30－45岁
购买目的比例依次判断为：住宅为纯自住、为子女置业、其它。商业为自营型和投资型。
三、产品定位
根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中上等档次，多层于小高层相结合，这是基于市场状况以及项目所处的环境，前提而作出的明智决策,主要原因是: 1.城镇项目产品建设中上等标准配置要求已是很高，符合中心区域项目形象。
2.商业布局以旅游休闲为导向。
3.区域内没有形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设相对较差。
香泉项目可行性研究报告--------香泉项目可行性研究报告--------会成为销售中的一个强力卖点。
2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计(左图为一参考方案,附录还有主要备选方案)。
3、住宅外观设计采用目前流行的现代风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。
4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，根据“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。
5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化，户型面积主要一100-110三房为主体，物业档次的多样化（区分商业、小高层、多层的划分）。
三、小区配套设施
1、商业主要是以休闲温泉旅游为主题来打造商业概念。
2、会所是未来社区档次的标志之一，建设一个大型会所，内设温泉洗浴、儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。
3、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，香泉项目可行性研究报告--------整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。
4、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。
5、小区内应设有超市、温泉洗浴、酒店、银行、旅游文化街、旅游购物街等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出香泉休闲生活的现代化
四、环境艺术设计
围绕温泉及温泉文化为主导思路，建立在旅游商业、住宅等，除了提高香泉人们生活水平的提高外，更主要是体现香泉文化特色来带动旅游发展，因此环境设计上更注重的是特色。景观优势也成为众多项目的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。
基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意到了小区内的环境艺术设计，公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。
上述优化仅是一个项目的运作思路，公司在把握总体原则的前提下，还有更多更深的突破。
香泉项目可行性研究报告--------香泉项目可行性研究报告--------大公司在香泉县业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。
4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定，可迅速提升开发公司在香泉当地老百姓中树立知名度和美誉度。
5、先住宅、后商业；先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。
二、项目投资估算（见附表）
三、项目开发经营主要风险及对策分析
房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。
1、市场风险
项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，住宅方面，与本项目同一区位、同一档次的物业供给量较少，竞争对手就相对较少。商业方面，由于在城镇中心做商业，地段很好，但有他的局限性不管
香泉项目可行性研究报告--------从消费水平还是消费人群来讲，不足以支撑大体量商业业态。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着西区的发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。
2、项目的资本风险
项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设是同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。
3、企业风险
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。
香泉项目可行性研究报告--------香泉项目可行性研究报告--------或建议采取全权委托中介代理销售的方式。
五、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；
2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；
3、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。
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二O一四年三月
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