案例分析之 恒大地产IPO夭折的台前幕后由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“恒大地产案例分析”。
案例分析之 恒大地产IPO夭折的台前幕后
3月20日，本是恒大地产香港上市计划中结束招股、公布定价的日子，市场却传来恒大地产集团正式宣布将IPO计划推迟的消息，2008年第二例中国内地房企赴港IPO之路戛然而止。这是一条喧嚣而坎坷的上市路。恒大地产早在1月即获得香港交易所批准，然而全球股市连续两个“黑色星期一”，迫使恒大将上市路演的日程延后。
直至3月6日，恒大地产才公布上市日程：3月7日至12日上市路演，3月13日至3月18日公开招股，3月20日为预期定价日，3月28日正式挂牌交易。
有消息称，恒大地产在上市路演过程中，未获得一位基金经理发出的认购意向。而孤注一掷的恒大则再次宣布，将公开招股日延迟至3月19日，在没有获得机构投资者认可的情况下，恒大寄望以比较低廉的入场费，吸引散户。
然而，3月17日的股市“黑色星期一”彻底击碎恒大希翼吸引散户的上市梦。当日，沪综指和深证成份指单日分别下跌3.6%和4.4%，两市总市值为247，402亿元，较上一交易日蒸发10，863亿元。
最终的结局似乎可以用股市大跌及市场形势低迷来解释，在我们将恒大招股书及其近年来发展轨迹详加分析后发现，或许真正决定恒大地产IPO夭折的，还是在于企业自身能否给予投资者信心。
土地储备
4580万平方米。
这是恒大在招股书上公布的现有土地储备量，这一数据，已然超越了碧桂园登上“最大地主”之位，是万科集团近两倍。刚刚公布的碧桂园2007年年报显示，碧桂园现有土地储备为4300万平方米，万科则称约为3000万平方米。
就在2006年末，恒大地产的土地储备才不足600万平方米，为了准备上市，恒大地产在去年一年时间内将土地储备极度膨胀近8倍！
对一个并未上市的房地产企业来说，高达4580万平方米的土地储备无疑更像一把双刃剑。超大规模的土地储备量，能够迎合港交所人士的喜好，而拿地的能力和决心也能让投资者对未来发展有充足的预期。它可能面临的风险则是，国家对于开发商囤积土地的行为将会加大处罚力度，国土部门去年9月开始的土地执法“百日行动”即是明证，12月国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》则再敲囤地警钟.另一个问题也浮出水面：在2007年土地招拍挂市场近乎疯狂、常常“面粉贵过面包”的形势下，恒大如何在众多实力派房企大鳄的嘴中夺下近4000万平方米的土地？
2007年，上海、武汉、贵阳等城市的主要媒体上，出现了恒大寻求地产开发项目的广告，一时间引得业界侧目。这一做法不仅绕开了招拍挂市场日益高企的土地价格，而且能够寻得当地人士的合作。
虽然一直有地价日益高企的争论，市场显然还是对开发商阳光下拿地的举动更为看好。2007年有关房企“零地价”拿地的质疑，一度引起了国土部门的高度重视，即是明证。有报道指出，恒大地产过去数年通过协议出让方式拿地较多，因此很难寻得关于恒大拿地的支字片语，而一位在南宁的媒体同仁就曾透露：“广州恒大已经在南宁拿了三块地了，谁都说不清楚是怎么拿的？应是与人合作居多。”
许家印在谈及恒大土地储备时，曾表示会选择部分并购别人的二手土地，而其基本原则包括土地要有规定的相关文件证明，必须符合公司的可持续发展战略和拓展，比如说单个项目的面积要超过50万平方米，还有土地的价格以及项目的付款方式要符合公司整体经营的运作。“在碧桂园和万科庞大土地储备的背后，是企业长足的发展后势和适合自身的发展模式。恒大用如此大规模的土地储备来赌上市的明天，风险显然很大。”有分析人士如是称。中国主要城市的房价以及成交量在最近几个月已经开始下滑，国家的调控政策作用渐显，何况恒大的很多储地都位于郊区，投行对恒大的盈利预期肯定要打折扣。上述人士亦表示，与土地储备的量相比，投资者更看重土地本身的盈利预期。“比如像恒大今年拿下的天河地块，虽然很高，但是市场对该地块的升值预期很高。”
资金链
在信贷紧缩和销售汇款减缓的情况下，SOHO中国董事长潘石屹判定，2008年房地产市场的重要特征将是“缺钱不缺地”，大批大肆疯狂圈地的开发商将处于资金链吃紧的状态中。
虽然许家印一再强调，所购得土地成本较低，但是庞大的土地耗费的资金则是显而易见的。事实上，大量的土地储备已使恒大地产担负着巨额银行债务。截至2007年9月底，恒大
地产未偿还的银行借款达66亿元，负债比率46%。而2006年年底其现金及存款还有11.53亿元。
因此在招股书中，恒大地产计划将募集资金中的53.6%用于支付未付的土地出让金以及拨
付现行项目所需资金，由此可见恒大地产巨大的资金需求。而一旦资金链不畅，或无法及时融资，只有出售手中项目套现以维持现金流。
而为了保证其资金链快速周转，增加上市砝码，恒大地产已于日前将旗下40个房地产项
目的销售代理权分包给世联地产、合富辉煌以及易居(中国)，希望2008年可获得500亿元的销售额，赶上万科2007年的水平。
日前，恒大地产在广州多个项目的广告显示，集团为了加速资金回流正在进行适当的价格
下调。以恒大御景半岛为例，购房者最新收到的手机信息广告显示，有9000元/平方米的特价单元推出。该项目去年的最低销售价格为12000元/平方
据保荐人高盛研究报告，恒大地产2007年盈利为10.21亿元，撇除物业重估增值的核心盈
利为5.97亿元，增长270%。不过2008年的核心盈利将出现爆发性增长，预计达77.57亿元。另一上市保荐人瑞信的研究报告则预测，鉴于恒大地产今年将有庞大物业落成，故其盈利会分别激升6.5倍至92.6亿元。
然而，投资者看到的则是，恒大地产的主要势力范围广州等地房价都已开始下跌。今年中
国又把抑制通货膨胀作为经济工作的首要目标，首当其冲的就是房价，因此房价上涨空间不大。投资者的态度将是一个更现实的问题。不久前，恒大地产以8%左右的股份引入美林、德意志
银行、淡马锡等三大国际战略投资者，共筹集资金4亿美元。然而，面对市场低迷和资金回流的减缓，恒大能否如愿达成预期的开发规模和项目盈利，尚是未知数，故而也难保投行不会抽资而去。
一位金融界人士向观点地产网表示，好钢要用在刀刃上。恒大赞助世乒赛、捐款建小学等
等做法，在打造公司品牌上有一定的作用，然而国外投资者显然很少看重这些，他们需要的是资金投资的直接回报。
同时，低价拿到的大量土地所需缴纳的土地增值税，也将使得恒大地产存在着大量须持续
投入在土地上的资金需求。
开发模式许家印多次强调，恒大之所以能够取得目前的成绩，在于其决策到目前为止没有出现大的失误。他所说的决策指的是恒大一直坚持的开发模式：规模化低成本运营，项目同步迅速推进，低开高走的销售策略，以规模化、均好性的产品和服务进行快速开发。恒大地产集团开发的首个项目金碧花园就是最好的例子。从招股书中可以看到，目前恒大盈利的项目均在广州。而之后要面临的问题是，2007年，恒大快速进入了重庆、天津、武汉、成都、沈阳、西安等17个城市。而今，按开发中的建筑面积计算，江苏省成为恒大主要市场，还有大量土地储备位于启东及南京。许家印仍然强调恒大的“速度”，他曾举例说去年西安的一个项目，从8月15号签订合同、收购土地、交付款项，到8月20日公司开始运作，其间仅仅只有6天。恒大要面对的显然不是一个两个项目的快速开发，而是全国化扩张带来的管理风险。与恒大有着类似发展模式的碧桂园曾经也受到过质疑。碧桂园在招股说明书中预测2007年的净利润将达到40.5亿港元，比2006年增长166%。为此，十多年来一直在珠三角埋头耕耘的区域性地产企业开始了北伐，其触角伸到了长沙、泰州、沈阳甚至满洲里等地。在大规模拿地的同时我们看到，碧桂园还在其他区域成功复制其低成本的大盘模式。为了控制成本和提高效率，碧桂园在房地产开发、设计、建筑、装修等各个环节都拥有自己的企业或关联企业，如今这些位于珠三角的企业如何随着碧桂园的全国扩张而起到作用，一定程度上也考验着碧桂园。恒大地产的境况更为严峻。虽然有着整合广州资源的实力，但是其最大的问题在于如何形成一套驾轻就熟的整合上下游资源的产业链，以及如何战略性地扩展到全国。而伴随管理半径的急剧扩大，企业理念、开发模式、人才储备等都将是恒大发展的新挑战，许家印声称的“强大的执行力和科学的管理”是否有足够的说服力让投资者相信其持续盈利的能力，尚不得而知。
邓海标
07306075
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