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评估报告：
以下三份资料均为文件中的资料：
一．下列无权证建筑物建筑面积有被评估单位测量提供：
名称部位建筑面积类型结构总楼层竣工
培训楼全幢768平方米工厂钢结构21998.01 办公楼全幢160工厂混合121996.0
1二．上海市房地产权证（沪房地徐字（2000）第000702号
标注：本证是划拨土地上的房地产权利凭证
土地性质：国有
地号：徐汇区田林新村街道222坊6丘
图号：Ⅲ26——18.19
土地总面积：868
4房屋建筑面积：11608.78
幢号室号建筑面积房屋类型建筑结构层数竣工日期 1全幢50.45工厂混合211996.01 2全幢727.98工厂混合121993.01 3全幢2536.7工厂混合131996.01 4全幢8293.65工厂混钢61996.01
三．上海宏成实业有限公司（1999年7月15日证明）
兹有徐虹中路25.26号土地8604平方米（12.936）亩使用权原属本公司。房产及土地使用权现已评估作价，有上海大众汽车徐汇特约维修站全体职工分期付款购买，（目前已首付1000万元），故该处房产字1999年1月1日起由上海大众汽车徐汇特约维修站无偿使用，其中分支机构经营部约用40平方米。
一．国有划拨土地使用权处置方式
国有企业改制所涉及的土地资产可有如下五种处置方式:
1、出让。国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份, 将土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。当前，这种方式适用范围最为普遍，其突出特点是土地具有可流动性。采取该方式处置的，可不再进行处置审批。但企业必须支付一大笔土地出让金, 这对于一时资金比较缺乏而又急需资金的企业来说是一种艰难抉择。
2、国有土地使用权租赁。国有土地租赁,是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同,并支付租金的行为。
3、土地作价出资(入股)。国家以土地使用权作价出资(入股),是指国家以一定年限的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有,可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权,按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地的行政管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
4、授权经营。国家根据需要,可以一定年限的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设定的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权的国家控股公司,作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司,可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁等方式配置土地。
5、保留划拨。企业改制改革涉及的土地使用权,有下列情形之一的,经批准可以采取保留划拨方式处置。
①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的,但改造或改组为公司制企业的除外;②国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并,兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的;
③在国有企业兼并、合并中,被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业;
④国有企业改造或改组为国有独资公司的。
以上第②、③、④项保留划拨用地方式的期限不超过五年。
二．我国当前调整划拨土地使用权转让的法律规范
(一)划拨土地使用权转让条件的规定
1990年5月国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对国有划拨土地使用制度进行了改革,确立了土地有偿出让和行政划拨并存的双轨制度。第45条规定：符合下列条件的, 经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
2、领有国有土地使用证：
3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
4、依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
1992年3月8日国家土地局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》 第6 条也对划拨土地使用权转让条件进行了同样的规定。
(二)划拨土地使用权转让程序的规定
1992年国家土地局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》对划拨土地使用权转让程序进行了详细的规定。
第5条：未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续, 交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。
第12条：土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的, 必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件, 向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。
第14条：市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后,签订土地使用权出让合同。
第15条：土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定, 签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。
第16条:土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金, 到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。
第17条：双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所
在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续，第18条土地使用权转让，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
1992年3月国家土地局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条规定：未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。
1995年1月起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》进一步对国有划拨土地使用权进入市场交易，在转让、出租、抵押方面作出了明确的规定。第39 条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时,应当按照国务院规定, 报有批准权的人民政府审批, 有批准权的人民政府准予转让的, 应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金, 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
2005年最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定:土地使用权人未经有批准权的人民政府批准, 与受让方订立合同转让划拨土地使用权的, 应当认定合同无效。
（三）划拨土地使用权转让期限、出让金的规定
1992年3月国家土地局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》对划拨土地使用权转让出让金、期限进行了详细的规定。
第25条：土地使用者转让、出租、抵押土地使用权, 在办理土地使用权出让手续时，其土地使用权出让期由所在地市、县人民政府土地管理部门与土地使用者经过协商后，在土地使用权出让合同中订明，但不得超过《条例》规定的最高年限。
第26条：土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式, 按标定地价的一定比例收取, 最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。
第27条：土地使用权出让金, 由市、县人民政府土地管理部门代表政府收取,按国家有关规定管理。
2001年6月国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定：企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时,划拨土地使用权价格可作为使用者的权益, 计入抵押标的;划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益。
三．企业改制中行政划拨方式处置土地的一般程序
按现代企业制度要求改建和新建的公司以行政划拨方式处置土地, 将划拨土地使用权价格作为原土地使用者的权益计入企业资产必须经过有批准的土地行政主管部门核准和审批,按国家有关法规规定办理有关手续, 使其成为企业法人财产，纳入市场运行轨道。
(1)改制企业根据有关改制批准文件先拟定土地资产处置总体方案, 向有批准权的土地行政主管部门申请核准。
(2)土地资产处置总体方案核准后,企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估,接受委托的评估机构应与企业订立委托评估协议, 按国家土地行政主管部门颁布的《城镇土地估价规程》的要求和当地市场地价标准, 结合企业划拨土地的平均取得和开发成本, 评估划拨土地使用权价格。
（3）企业依据土地状况和土地估价结果拟定继续维持行政划拨的土地资产处置的具体方案, 由土地行政主管部门对土地产权状况、划拨用地地价水平、改制后土地用途是否符合《目录》进行审查，经批准后由企业持相关文件到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和继续维持行政划拨手续的审批;
（4）企业持继续维持行政划拨的批准文件按规定到财政部门办理资本金或资本公积金的调增手续，也可作为原土地使用者的投资作价入股, 与其他投资方协商作价出资、入股事宜, 达成协议后直接到土地所在地的土地行政主管部门办理土地变更登记。
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