浅析土地储备贷款风险及防范由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“贷款风险防范措施”。
浅析土地储备贷款风险及防范 中华网教育责任编辑:婷婷thea更新时间:2010年8月6日[点评]
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1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。
2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。
3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。
4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从目前土地储备贷款运作情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在目前我国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。
房市调控背景下储备土地抵押贷款风险分析及授信建议土地储备制度是近年来城市土地制度改革的一项重大举措，成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，但由于土地储备需要大量的资金支持，一定程度上，土地储备必然的与银行信贷建立的关联，并被金融机构认为是有政府保障、土地价值保障的业务类型，土地储备开发也基本形成“土地抵押贷款-
支付土地储备前期成本-土地收益还贷”这一资金链条。就我社而言，现就有土地储备性质抵押贷款三笔，余额6800万元。但是，从目前的土地储备贷款操作情况上看，还存在一定不完善的地方，并且如果遇到信贷政策收紧或地产低潮，资金链容易发生断裂。特别是现阶段随着楼市调控进一步深入，开发商资金链趋紧、拿地热情逐步降低等因素的影响，储备土地贷款风险必需值得我们引起重视。
一、储备土地抵押贷款风险分析
（一）储备土地使用权归属的法律争议
《土地储备管理办法》第二条规定“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担”。可见，法律中明确将依法取得土地、开发、储备的行为主体规定为“市、县人民政府国土资源管理部门”,并明确了土地储备机构（通常为借款申请人）仅仅负责的是“具体实施”工作。虽然从表面上看，土地储备机构获得了土地登记机关颁发的土地使用证，使用权归属于土地储备机构，但很多国土局颁发的该类土地使用证与正常的土地使用权证不同，土地用途栏填写的是“储备土地”，在取得方式一栏，有的为空白，有的为“储备”，还有的直接明确填写为“划拨”，这种写法在《物权法》等现行法律法规中未找到明确的规定作依据。从法理上看，储备土地的实际使用权人是市、县人民政府。在司法层面的实际操作中，对于储备土地使用权的归属也一直是一个争议性较大的问题，目前各省市的储备土地抵押操作模式有待司法实践对其合法性进行验证。
（二）储备土地抵押的法律效力风险
目前，大部分省市对储备土地颁发土地使用证的法律依据是《土地储备管理办法》第十七条（即：市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书）。但《物权法》又规定，尚未完成地面上房屋拆迁整治工作的不能颁发土地使用权证。可见，这两个规定存在法律冲突，司法实践中会采取何种处理方式尚不知，但有法学学者认为该类登记发证的行为不能设立不动产物权，只能作为一种预告登记，即在该土地上设立物权的一种期待权。所以，从《物权法》、《土地登记办法》、《土地储备管理办法》等法律法规的规定来看，储备土地抵押的效力也有待司法实践的进一步确认。此外，一些地方法规又有特别的规定，例如：《重庆市国土房管局关于房地产登记若干问题的处理意见》（渝国土房管发[2007]404号）第六条明确指出：“国有土地储备工业化载明的是政府批准土地储备机构对某一宗国有土地进行储备整治，并将预期收益权予以控制的权利，是一种期权，该宗国有土地范围内原权利人持有的房地产权证并未收回注销。这两种权证载明的是两种并行不悖的权利，其对应的是两个不同的法律关系，不涉及土地权利冲突，国有土地储备登记不影响原土地权利人行使转让、抵押等权利，如两种权利发生冲突，应优先保护原土地使用权人的权益，国有储备土地进行抵押登记时，应扣除原土地使用权人已办理了抵押登记的土地面积，国有储备土地设定抵押后，原土地使用权人申请办理土地使用权抵押登记的，登记机关应当办理”，由此可见，若抵押给我社的储备土地上的原所有权利并未注销的话，我社在申请行使抵押权的时候可能会遇到法律障碍，若原权利人同时主张其对抵押储备土地的物权，根据前述文件规定，势必会优先保护原所有权人的权利，导致我社的抵押权受损。
（三）储备土地的价值风险
根据《土地储备管理办法》，土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地；即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地，其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现，如按照新规划性质对储备土地进行评估，则属于透支土地使用权，明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。而且，根据我国《土地法》规定，临时用地年限不得超过2年，因此，不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。此外，由于《土地储备管理办法》明确了土地储备机构收回储备的土地中包括因实施城市规划和土地整理需要而由政府指令收购的土地、被依法收回的闲置土地、为政府代征的土地等,这些土地往往是以划拨土地方式取得的。按照国家有关规定,设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该地产后,从拍卖价款中要先缴纳土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。如果土地拍卖价格较低,可能存在拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后的余额不足以偿还银行贷款的情形。
（四）资金监管使用风险
面对近年我国金融资产显著增长，信贷资产规模迅速扩张的状况，特别是近年来房地产市场的迅速膨胀，银监会适时的下发“三指引一办法”，以作为规范商业银行贷款支付行为，防止借款人资金被挪用，有效保护金融消费者的合法权益，促进贷款资金真正流向实体经济的重要举措。一方面，“三指引一办法”对于金融机构的贷款操作提出了更高的要求，同时也是对于金融机构信贷风险的一个有力的提示。做好贷款用途监管是确保土地储备贷款安全的关键环节之一。为了保证土地储备贷款专款专用，确保土地保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。但事实上，现在储备土地贷款模式一般为土地储备机构事先以财政资金对土地进行收购、征收，并将土地过户到自己名下，办理一个以土地储备机构为使用者的土地使用权证，然后再到银行办理抵押，这就造成了土地储备资金发放后于土地储备行为的情况。而地方政府往往把土地储备贷款当作城市建设资金，纳入财政资金管理，这并不符合土地储备贷款的性质和用途要求。金融机构应加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控。
二、关于储备土地抵押的授信建议
从以上论述中可以看出，目前实施的储备土地抵押制度，实际上存在着诸多法律障碍和法律争议，即使在对其评估价进行打折后，我们也不能把储备土地的抵押视为足值抵押，而且储备土地抵押在实践中甚至存在连第二还款来源都不足的风险。所以，在实际操作中建议注意以下几个方面：
（一）在授信的时候，建议在考虑储备土地抵押担保的同时，要充做好抵押手续的合规合法，对土地价值合理确定，确保第一还款来源，同时，应该尽量追加其他担保方式，如股东或实际控制人的保证担保等，可以与储备中心协商，在贷款合同中，将政府财政收入列入贷款还款来源之一。
（二）在发放储备土地抵押贷款之前，应对拟抵押地块搞好调查研究。了解每宗土地的土地信息,包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度和七通一平等情况,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相关的规定
办理的土地征收、收购手续，权证等证明材料是否合规齐全，权属关系是否明确；
（三）充分了解具体，地块的有关情况,通过了解城市规划等有关信息,充分考虑地区经济发展前景、房地产市场子、土地市场环境等因素，尽可能确定抵押地块的款来价值，尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。
同时，对于评估机构的评估报告也应作好分析，防止中介部门趋利性的高估地价行为
（四）要对对拟提供贷款的储备地块,要做好可行性分析和收益方案预测分析,减少盲目性,增强预测能力。不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行订立协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款，这样，不仅使贷款行的抵押贷款有了更加合法的保障，也增加了客户群，可谓一举多得。
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