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新兴产业园区业务风险及防范
胡文哲 2011年10月28日
随着产业结构的不断优化调整，近年来国内产业园区数量增长迅速，涉及的产业除传统工业制造业外，还有绿色能源、电子信息、生物医药、现代服务业等新兴产业。蓬勃兴起、发展迅速的新兴产业代表着未来的发展方向，因此产业园区作为诸多新兴产业的“聚集地”自然成为了各家商业银行积极介入的热点。
但是，园区的政府背景增加了其市场化、商业化运作的复杂性，入驻园区的新兴产业主体的生命周期、产品周期、供销链条、成本收益等不被银行熟知并了解，此外，为享受园区优惠政策大部分企业以新建企业身份进驻园区，“孵化”概念浓厚，使得园区信贷投放利益与风险共存，因此商业银行在信贷支持园区建设时对风险的识别和防范就十分关键。
现阶段银行的业务品种很难对接园区的资金需求和还款来源，银行业务存在较多的风险点。
由于对新兴产业还缺乏足够的了解，加之传统银行业务品种较难对接日趋旺盛的新兴产业需求，因此，园区逐渐成为各家银行介入新兴产业市场的平台。现阶段传统单一的银行业务品种很难对接园区自身建设的多环节多主体的资金需求和还款来源，加之园区政府背景下非完全市场化、商业化的运作方式，使得银行介入园区业务存在较多风险点。
园区经营及效益风险。近年来，各地兴建的各类园区数目较多，一部分是把原有的工业园区进行整合，如相邻的合并，改善、扩建为新的园区；还有一部分是完全新建的园区。前者占比较大。园区的先天条件、后期开发建设规划、招商进度、经营效益等决定了银行园区贷款投放的效益和安全。而目前大部分具备产业集群效应的园区还处于开发建设时期，多数只见规划不见效益。在原有老园区基础上整合扩建的园区，其产权、利益关系还比较混乱。有些区域的经济环境、产业集群条件还不成熟，存在应景抓住一个产行业主题就盲目圈地开发的现象。此外，产业园区浓厚的政府背景所造成的园区建设经营中非完全市场化、商业化运作等现状，增加了银行介入园区业务的难度。由于一些地方政府对园区规划、建设进度、招商引资能力等非常关注，并对园区的建设绩效考核到区域政府领导班子，因此，部分银行对园区进行融资支持时主要考虑与区域政府的战略合作关系而对于园区本身的经营效益等方面考虑不足。
还款来源及资金监管风险。从土地整理、基础设施建设到招商引资、入驻商户经营，再到产生经济效益，园区建设的各环节紧紧相扣，密切相关，整个园区形成产业集群效应需要较长时间。目前银行开展的最常见的园区业务有土地整理、基础设施贷款两类，均是对园区前期开发需求的支持，其还款来源是园区土地出让收入返还，而对其他环节的业务没有全面展开。在园区招商引资压力凸显的情况下，为长远的税收、产业经济效益考虑，一些园区会对部分优势入园企业让出部分土地出让收益，甚至出现“零地价”的个别情况，这导致银行虽仍按园区土地出让收益测算贷款的覆盖程度，但实际还款来源已逐渐转向园区长远税收效益，期限的拉长增加了贷款的风险。而多数银行对于需求日渐旺盛的产业地产开发、法人按揭等园区中商业化运作、涉及经营创税主体的业务尚未全面开展，进一步增加了业务的系统风险和资金监管风险。
目前来看，银行未能全面介入园区后期业务的主要原因有：一是传统的银行房地产开发业务是针对住宅和商业用途的商品房开发的，缺少针对产业地产开发的业务品种。二是为享受园区优惠政策，入园企业一般为在园区新注册成立的公司，故缺少资金积累，财务报表也较为简单，导致银行对其还款能力的判断缺少充足的依据，加之新兴产业的经营周期、现金流状况等特点不同于传统产业被银行熟知。因此，对于产业地产法人按揭业务而言，银行要做到对每个按揭法人把经营资金及时归集到专户进行监管较困难。三是园区中按揭主体的产业分布较分散，规模大小参差不齐，按揭业务笔数多、单笔金额小，将加大银行业务成本和风险。四是目前国内从事产业地产的专业开发商数量较少，银行对产业地产开发商的实力和具体地产项目的设计标准与体量等缺少系统数据指标和专业评估经验，准确判断其是否能够保证建筑质量和竣工交付效率，并吸引足够多高品质客户落户园区经营比较困难。
担保风险。为控制风险，增加还款保障，对于园区产业地产开发和法人按揭业务，商业银行一般倾向采用房地产抵押担保方式，其中法人按揭业务担保方案一般也为：开发商阶段性担保，产权证取得后变更为房地产抵押担保。但产业地产所在土地为工业、研发、仓储用途，同类用地的出让价值较低；地上房产也为园区统一规划或根据入园企业发展需求所建，因此，产业地产的价值认定不能简单、直接体现在市场交易的变现价值上，而更多地体现在区域产业经济中园区集群效应产生的税收贡献和其资源的稀缺性。不易量化的变现价值，导致产业地产投入虽多但被认可的可变现能力并不足。
银行要了解园区规划、产业布局及运作方式，优选支持对象，并创新业务品种，降低系统风险。
针对现阶段产业园区的主要特点和风险类型，笔者建议商业银行在开展园区业务时，从以下几方面做好风险防范工作：
（一）了解目标园区的规划、产行业布局及其经营运作方式，加强与区域政府的沟通合作，借助政府考核评价信息和园区招商意向、税收效益指标完成情况等，优选支持对象。
目前各类产业园区的建设和经营尽管各有特色，但具体分析来看，主要不外乎土地出让和地产开发、经营这两种。前者是园区开发建设主体进行土地整理、基础设施建设达到出让条件后，将园区土地招拍挂出售给入园企业（包括地产开发商）使用；后者是园区开发建设主体设计开发产业地产楼盘后，并不出让园区资产，而是通过提升园区附加值，满足招商入驻企业需求和园区配套服务需求，把园区土地及房产作为自身固定资产经营，以获取长期、稳定的税收、经营效益。两种经营方式下，区域政府对开发建设和入驻企业都有明确的税收效益考核标准。
因此，对于商业银行来说，园区不同经营方式下资金需求不同，还款来源也不同，银行介入园区业务的前提是，必须借助区域政府了解园区的规划及经营运作模式，选准拓展主体和时机，根据实际市场需求及风险状况，创新并灵活运用多种金融产品对园区不同开发建设阶段的不同利益主体和收益进行有效对接，以把握园区资产和还款来源，降低风险。
（二）尽快创新并完善园区产业地产开发、法人按揭等信贷业务品种，降低系统风险；慎重选择地产楼盘和按揭主体，并通过限定按揭业务单笔金额下限和某地产项目整体融资总额上限来把控按揭风险。
园区土地整理、基础设施、产业地产开发、法人按揭等业务密切相关：园区土地整理、基础设施完成后（招拍挂）给地产开发商（或园区自己）开发产业地产，然后租售给招商进驻企业。因此，商业银行如果能够从前期开发建设到后期经营都介入园区业务，则可以实现资金的封闭管理，更好地把握园区整体综合收益（包括土地出让返还、地产租售、税收及丰富的产行业客户资源等），有效控制风险的同时实现与园区长期共享合作产业资源的目的。
随着银行房地产业务的内涵和外延不断丰富和扩大，产业地产开发配套于特定产业园区的招商引资，是为提升园区附加值、促进区域产业经济发展服务的，具有稳定的受众，业态丰富，发展前景看好，因此，产业地产业务可以参照住宅和商业地产开发业务来办理。具体来说：首先，对于法人按揭业务，银行要根据具体开发商所建楼盘体量大小测算整个楼盘的最高按揭需求，然后设定银行介入的目标比例来确定某楼盘在银行按揭总额的上限，以降低集中度、分散风险。其次，园区的产行业主题和招商门槛决定了进驻企业的行业集中度和规模实力。因此，选择优势园区是银行开展业务的重要前提。对于按揭主体的选择，除了依托园区产行业规划定位、准入门槛外，银行要对主体产业情况、自身经营及现金流情况进行调查了解和具体测算。建议银行限定单笔金额下限，从而筛掉大部分规模实力弱小的小企业，降低业务成本和交易风险。
（三）以落实园区资产抵押担保为前提，采取多种担保措施，增加还款保障。
产业园区是产业投入的一部分，作为园区核心资产的产业地产，其价值更多地体现在园区在区域产业发展中的地位和作用，以及产业资产、资源集中所带来的区域产业结构优化、旺盛的税收资源以及园区资源的稀缺性。对于园区产业经济的最终和最大受益人园区（或区域政府）来说，园区资产是区域经济发展的重要资源。
商业银行办理园区业务应以落实足值、合法、有效的园区资产抵押担保为前提，如园区土地整理、基础设施业务应落实园区土地抵押担保；产业地产开发、法人按揭业务要落实项目土地及房产抵押担保。在此基础上，还要通过追加担保、开发商回购等多种措施，增加还款保障。目前，一些园区已经陆续组建成立自己的担保公司，作为独立的企业法人代表产业经济最大、最终受益人的园区，以所在地政府的诚信及财税资金实力为园区或进驻园区企业融资提供担保。商业银行可以和园区担保公司合作，通过增加园区担保公司的保证担保来降低银行的业务风险，并利用园区担保公司拥有的入园客户信息资源为园区企业提供更好的融资服务；对法人按揭业务，银行则可以通过增加产业地产开发商回购担保等手段增加还款保障。
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