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青岛市物业管理业主委员会规则
第一章 目的一、为了进一步规范物业管理的业主委员会工作，明确业主委员会在物业管理工作中的权利与义务，根据《青岛市物业管理条例》，制定本规则。
二、本规则适用于本市行政管辖区域。
第二章 对业主委员会的管理三、一个物业区域内，有下列情况之一的，所在区、市的物业行政管理部门应当会同物业出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）新建商品物业出售建筑面积达到50％以上；
（二）新建商品物业首批业主正式入住物业已满18个月；
（三）原有居住物业区域公有住宅出售达到40％以上。
四、一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业区域的范围，由市、区物业行政管理部门按照物业的具体情况划定。
五、各区物业行政管理部门是各区业主委员会工作的主管部门（以下简称区主管部门），负责组织或协同房屋出售单位召集首次业主大会会议或业主代表大会会议，并对选举产生和改选的业主委员会进行登记批准：承担对辖区内各物业区域业主委员会的日常管理、指导、监督、检查与考核工作；协调业主委员会与物业管理企业的关系，提高业主委员会的运作水平。
六、各区主管部门应经常检查考核各业主委员会的运作情况，定期组织业主委员会人员学习物业管理法规政策和业务知识，及时派员出席或主持业主大会会议，业主代表大会会议及业主委员会的重要会议；纠正或撤销业主大会或业主委员会作出的不符合法规政策的决议、决定；对运行管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的业主委员会，应当及时组织改组或重新组织选举。
七、业主委员会应主动向区主管部门请示汇报工作，重要会议应请市、区主管部门派员出席或主持，定期组织学习，提高人员素质和工作水平。
第三章 业主委员会及其委员的生产
八、业主委员会须业主大会会议或业主代表大会会议投票选举生产。
九、一个物业区域内，业主人数超过一百人的，应当召开业主代表大会。业主代表由有关业主按幢或单元协商产生，一般不超过一百人。公房业主和开发建设单位按拥有的物业建筑面积比例生产业主代表大会成员数。业主代表大会成员需具有完全民事行为能力。业主代表大会成员缺额时，应在下次代表大会召开前予以补选或增补。
十、一个物业区域内，具备业主委员会成立条件之一的，房屋出售单位应将出售房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料报物业所在区主管部门，区主管部门应在接到材料后的45日内，会同住宅出售单位组织业主做好召开第一次业主大会或业主代表大会的下列筹备工作：
（1）成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组。筹备组由区主管部门、房屋出售单位、业主代表组成，可以邀请街道办事处、居委会人员参加；
（2）协商产生业主代表；
（3）协商推荐业主委员会候选人，一般采取差额选举，候选人数不超过应选业主委员会成员数额的一倍；
（4）起草或确定业主委员会章程和业主公约草案并向参加会议的成员征求意见，修改完善；
（5）确定会议的时间、地点、并做好各项会务准备工作。
十一、第一次业主大会或业主代表大会按下列程序召开：
（1）由大会筹备组介绍大会筹备情况；
（2）由筹备组介绍业主委员会候选人情况；
（3）业主大会或业主代表大会的成员投票选举产生业主委员会成员；
（4）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（5）审议决定物业管理其他重大事项。
十二、业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件到区主管部门办理登记：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程。
成立业主委员会申请书应当包括下列内容：
（1）业主委员会的名称；
（2）业主委员会所在的物业区域范围；
（3）房屋建筑总面积和其中已出售面积、时间；
（4）出售房屋户数（套数）；
（5）第一次业主大会会议或业主代表大会会议记录（纪要），内容应包括会议应到人数和名册，实到人数和名册，投票选举结果及会议作出的决定等。业主委员会自区主管部门核准登记之日起成立。
十三、业主委员会每届任期三年，任期期满3个月前，应选举新一届业主委员会。新一届业主委员会成员名单报所在区主管部门备案。业主缺额需补选的，应在业主委员会章程中予以约定，业主委员会章程没有约定的，一般应在半年内召开业主大会或业主代表大会予以补选。业主委员会成员辞职或因长期外出、物业转让、疾病等不能履行职责的，需书面通知业主委员会。
十四、业主委员会成员按业主大会或业主代表大会中各方代表的比例选举产生。业主委员会成员须符合下列条件：
（1）能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；
（2）具有初中以上文化程度，主任具有高中以上文化程度，热心公益事业；
（3）身体健康，有较充足的时间履行业主委员会成员职责；（4）品行端正；（5）其他规定的条件。业主委员会成员不得兼任本区域物业管理企业的工作。
第四章 业主委员会工作要点
十五、业主委员会是代表全体业主对物业实施自治管理的组织，具有独立的民事行为能力，其合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守国家和物业管理的政策法规。
十六、业主委员会与所聘物业管理企业之间是平等的民事主体关系，其权利义务由聘用合同和有关物业管理法规政策确定。
十七、业主委员会应当建立健全各项工作和内部制度，并将所定制度报区主管部门备案。业主委员会不设专门编制，不设财务，不从事任何具体经营活动；业主委员会人员工作属义务性质，不领取固定工资和津贴；业主委员会的办公费用由业主委员会年初提出计划，经与物业管理企业协商后由业主大会或业主代表大会通过，一并列入管理费项目，由双方共同公布帐目，接受全体业主的监督。
十八、业主委员会不设专门的办公用房，工作和召开会议时由物业管理企业提供场地和条件。开发建设单位按《青岛市物业管理条例》及其配套文
件提供的商业用房和管理房不得以任何方式转让、抵押，不得出租借用给物业管理企业以外的任何单位或个人。业主委员会与物业管理企业因办公费用和专用办公用房协商不一致的，由区主管部门裁定。
十九、涉及到物业管理区域与区街综合管理、市政公用配套设施产权与管理责任、受益及广大业主利益的重大事项等，由业主委员会与物业管理企业共同出面，向有关方向交涉解决。
二十、业主委员会接管物业时，应当要求开发建设单位和原有物业管理企业对物业管理区域内的共用配套设施设备、业主共有资产、物业管理办公用房、商业网点用房、管理费节余、公共收益项目，有关图纸资料等，进行具体明确的划分和交割，并签订接管协议。
二十一、物业管理企业应根据物价行政管理部门发布的指导标准或批准文件标准收取物业管理公共性服务费和公共部位维修费并实际用于管理和支出，每年提出收支预算，交业主委员会审议后，提交业主大会或业主代表大会会议通过实施，业主委员会应当督促业主按时交费，业主委员会如不同意物业管理企业的收支预算，可请区主管部门核定，也可请审计部门对年终结算报告和帐目进行审计，所发生费用单独列入管理费帐目并向业主公布。
二十二、对于税务、工商等部门收取的有关税、费、以及物业管理企业所应提留的利润，应当列入管理费成本，并向全体业主告知。
二十三、业主委员会经区主管部门批准后可持有关批准文件到当地公安部门刻制印章。印章由业主委员会指定专人管理并按有关管理制度使用；涉及重要事项需使用印章时，应由多数委员会签字认可；凡违反制度使用印章，造成经济损失或严重不良影响的，由市、区主管部门严肃查处，并由责任人承担全部经济责任及相关责任。
二十四、业主委员会成员的停任、任免、撤换、增减，须经业主委员会会议或市、区主管部门确认；业主委员会的以上决议、决定及其他有关物业管理事项的决议，决定，应当及时报送区主管部门备案，并向全体业主或非业主使用人公告；重要会议可以报请市、区主管部门出席并指导工作；
二十五、业主委员会应当教育并督促全体业主及非业主使用人遵守物业管理法规政策，尊重与物业管理企业签订的聘用合同，主动配合企业的正常管理和服务工作，按时缴纳公共生性服务费、房屋共用部位维修费等有关费用，维护公共物业，对危害公共安全或影响房屋外观的设施、设备及现象（如违法建筑、违章装修、乱搭乱占及妨碍他人的空调室外机、防盗网安装等），应及时督促整改。
二十六、广大业主和物业管理企业有权监督业主委员会的工作，对业主委员会及其人员的违法违规行为，应及时劝告和制止，并报市或区主管部门查处。
二十七、业主委员会委员或业主委员会主任不遵守物业管理法规政策和业主委员会章程、决议、制度、经教育拒不改正，或造成严重不良影响的，由业主委员会决定，或由市、区主管部门责令停任、罢免或撤换，报下次业主委员会或业主代表大会确认，造成经济损失的应承担经济责任。
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