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物业管理现状及服务
（一）、物业现状
我县近几年房地产市场发展迅速，住宅小区不断增加，现在已经形成了的小区有“云杉秀居、云鼎家园、天恒家园、大城时代、集资建房、园丁苑、瑞丰源、懿品雅居”等片区的住宅小区，物业管理也相应的形成谁建设、谁管理的现状。部分小区服务管理跟不上。后期物业服务的矛盾日益凸显，上访事件不断发生。分析原因一是单一的物业收费难以满足人员工资的开支；二是部分业主拖欠物业费现象严重，造成恶性循环；三是物业服务部门自身业务水平有限，物业服务部门责任心不强，服务不到位。
（二）、对策措施和建议
怎样才能够使物业管理上一个新的台阶也是我们住建部门思考的一个问题。我们认为应该是多个部门协作来共同管理。现提出以下几个方面意见：
1、实现集中管理
可考虑将几个分散的物业公司组合成一个规模较大的物业服务公司，这样管理的面积增大，可以相应减少管理人员，适当增加维护人员，可降低物业公司的运营成本，也可以将分散的无单位管理的单栋住户小区纳入管理范围，达到整体提高全县物业管理水平的目的。可设置一个由人民政府主管的物业管理办公室，加强对全县物业服务事业的引导，解决老百姓针对物业服务提出的意见和投诉，监督相关法律法规的执行。
2、适当的增加物业服务收费种类。
据调查，单一的物业收费项目已经影响到物业服务公司存在。我们建议一是在小区规划设计时，应适当考虑配备一定的物业用房，在满足业主活动用房时，可适当进行出租，用来补贴物业服务费用。二是发改部门是否可以考虑许可小区物业部门对于小区停车收取停车费。
3、建议政府给物业公司在运营上予以一定的税费减免或政策倾斜。
物业服务费的价格构成因素有10项内容：主要有管理服务人员的工资，福利、清洁卫生工具、绿化养护费（绿化用水）、办公经费、法定税费、合理利润（普通住宅利润率为5%）等。我县目前物业服务企业，如果物业服务管理好，物业费用缴纳到位，其盈利也是微乎其微，有些物业经常处于亏损状态。我们建议政府有关部门给予税费上减免，有些安保经费也可用于小区的管理，同时政府能否将小区的部分经费纳入到地方财政预算当中去，如招聘公益性岗位用于物业服务部门等等。
4、加大物业服务的宣传力度，现在大多数业主还没有形成花钱买服务的意识，这也是制约我县物业发展的关键因素。有些业主，总是纠结于物业公司过去的不足，上涨物业
费或增加收费项目（比如说各类小车的车位费）会遇到重重困难。所以要注重多方位多角度地对业主进行物业服务的宣传，让更多的业主了解业主和物业是互相离不开的关系，意识到要通过互相理解共同创造业主和物业的和谐关系。通过纵横比较，让业主了解我县物业服务费用的用途，从而一步步实现提高物业服务质量，减少业主和物业矛盾的效果。
5、加强小区内的业主主人翁的意识的培养。经过调查我们发现，很少有业主自愿担当业主委员会成员，我们经常接待因物业纠纷投诉的业主，当我们提出让他们担当本小区的业主委员会成员，可以在平时代表小区内的业主向物业公司或业主申请权利或履行业务的时候，基本上都会以工作忙没有精力不愿多操心等理由而加以拒绝。导致小区内业主委员会难以成立，也使物业公司和业主之间缺少了一种有效而直接的沟通方式。所以增强广大业主依法行使自身职权的能力和转变业主对物业公司和物业服务的成见还将是一项长期的工作。
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