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装饰装修监管流程及注意事项
为了规范装饰装修施工行为，消除安全隐患，保证建筑物外观的整洁和统一；防止建筑物主体和承重结构遭受破坏；保障建筑物配套设备设施的正常运行和使用；保障建筑物的居住安全，并最终实现物业的保值和增值的目的。物业公司依据《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》等法律、法规、规章，受开发商或者全体业主的委托，对物业管辖范围内的业主或使用人住宅室内装饰装修活动进行备案、监督、管理。具体的监管流程及注意事项如下：
一、装修申报与登记
（一）装修业主提交材料
1、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；
2、申请人身份证件、装修公司施工负责人身份证件；
3、非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明；
4、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业的相关资质证书复印件；
5、装饰装修方案（如平面布置图、立面图、水电施工图等）；（1）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
（2）装饰装修方案中若涉及搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗的,需提交城市规划行政主管部门的批
准文件，若涉及拆改供暖、燃气管道和设施，需提交供暖、燃气管理单位的批准文件。
（3）装饰装修方案中若涉及超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，需提交经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
（4）装修方案中涉及改动卫生间、厨房间防水层的，需提交按照防水标准制订施工方案，并提交做闭水试验的方案。
6、由装修业主认真填写装修登记备案表相关内容，交由物业公司。
7、物业公司发现装修业主所提交资料不符合规定（包括装修方案违反禁止性或注意性等事项的），应明确注明物业公司意见，并要求业主重新补正资料。
（二）告知业主装修禁止事项及应注意事项
物业公司应将《住宅室内装饰装修管理办法》第五条、第六条中规定的装修禁止事项及应注意事项以书面形式告知业主并由装修业主签字确认，由物业公司保留。
1、住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
2、装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（1）搭建建筑物、构筑物；
（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（3）拆改供暖管道和设施；
（4）拆改燃气管道和设施。
本条所列第（1）项、第（2）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（3）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（4）项行为应当经燃气管理单位批准。
（三）物业公司对业主装饰装修进行登记
物业公司应该在规定工作日（一般为3个工作日）内完成登记工作，物业公司备案时应详细核查装修方案及装修备案登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记：
1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；
2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的；
3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；
4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的；
5、未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的；
6、未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的；
7、未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的；
8、未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的；
9、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，超过建筑物设计标准或者规范增加楼面荷载的；
10、其他影响建筑结构和使用安全的行为。
二、签订住宅室内装饰装修服务协议
在对装修备案资料、装修方案核查的基础上，物业公司应当与装修业主签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
三、装修承诺书
在物业公司对装修业主的装修方案进行备案登记的同时，应要求装修业主向物业公司出具装修承诺书，承诺装修期间严格按照经物业公司的要求进行施工，若未按照物业公司的要求施工则由装修业主单独承担责任，该承诺书由物业公司保留。
四、办理开工手续
装修业主依法提供备案资料，完善装修方案，且签订装修协议、出具承诺书后，物业公司向业主办理开工手续：
（一）业主按装修协议向物业公司（或指定方）缴纳装饰装修管理服务费；
（二）装饰装修施工单位应到物业公司办理开工证、出入证等；
（三）装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材；
（四）其他开工手续。
五、装修登记备案证
装修业主在完成上述登记备案手续后，物业公司方可向装修业主发放《装修登记备案证》以证明装修业主已对装修行为进行的依法登记备案。
六、装修过程的巡查监督
装饰装修管理是一个系统工程，物业公司要建立起严格的装修巡
查制度，做到普遍巡查和重点检查相结合。巡查员在巡查程中应将业主装修进度、有无违装修规现象及对违规装修整改进度等事项详细的记录于巡查记录表中，并要求业主对每次巡查记录内容进行签字确认。
（一）在业主施工过程中，物业公司应对以下装修事项进行重点巡查：
1、有无变动建筑主体和承重结构；
2、有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
3、有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
4、有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
5、有无其他影响建筑结构和使用安全的行为；
6、有无未经有关单位批准的下列行为：
（1）搭建建筑物、构筑物；
（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（3）拆改供暖管道和设施；
（4）拆改燃气管道和设施；
（5）超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；
（6）改动卫生间、厨房间防水层的。
（二）对违规装修行为的管理
物业公司在巡查过程中，若发现装修业主存在上述违规装饰装修现象物业公司应采取如下措施对违规装修行为进行管理。
1、制止
物业公司在发现违规装修行为后，应立即对其进行制止和纠正，如果协议有约定，还可以要求其限期整改、赔偿损失并停止施工，同时向其下发书面的《整改通知书》并要求其签字确认，如果装修业主拒绝签收，可将《整改通知书》通过邮政EMS邮寄送达（具体邮寄方式详见附件一）。必要时也可以采取录音、录像等方式保留已送达《整改通知书》的证据。
2、上报
对于装修业主执意进行违规装修行为的，应整理相关材料上报房管局物管处进行处理，上报相关材料应采取通过邮政EMS邮寄方式（具体邮寄方式详见附件一）以便保留已上报的证据。
3、注意事项——物业公司的角色定位
物业公司并非行政机关，没有行政处罚权，因此对装修业主存在违规装修不能直接采取强制措施进行制止，除非情况紧急，为避免损失扩大，否则也不能采用停水、停电等变相措施进行制止。
七、装修验收
（一）行为验收，物业公司对业主装修进行验收是一种行为验收，而非质量验收，就是将业主在装修过程中发生的违规情况进行汇总，最后查看整改情况，业主对违规情况未加整改的，记入档案，并要求装修业主签字确认以分清责任。
（二）在装修验收完成，且业主并无其他违规事项的，应及时退还装修保证金或经业主同意冲抵物业费。业主因装修活动造成公共设
备设施损害的，物业公司可以按照《陕西省物业服务收费管理办法》第二十条的规定扣取相应的金额，并将此金额用作修复损坏的公共设备设施之用；造成相邻业主损失的，实际上装修业主已经侵犯了相邻业主的合法权益，物业公司可积极协调解决，并在纠纷解决后对装修保证金予以退还。
附件一：
邮寄应选用EMS形式;邮寄前应复印留底；
寄件单填写时对收件人姓名、地址、联系电话进行详细核查，确保无误；
寄件单寄件人处详细填写公司名称及联系地址、电话；
寄件单文件名称一栏，明确填写所邮寄材料名称，若所邮寄材料存在宽限期，应在其后加括号注明宽限截至日，例：（宽限期截止日为：____年__月__日）。
寄件单客户联及邮件寄送跟踪记录（跟踪记录可根据寄件单编号在网上查询并打印）让邮寄单位加盖邮戳 ； 如未送达，则妥善保存寄件，切勿擅自拆封。
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