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我县房地产开发现状及发展趋势分析
存在的主要问题
一是土地存量减少，土地供给不足。前些年，我县房地产开发的土地供应主要以旧城改造、拍卖破产企业和居民拆迁用地为主，经过多年的开发和改造，旧城区土地大多被利用，可供地已不多，主要集中在东城和宝峰两个新城区。而由于土地储备有限，加之国家对土地使用特别是房地产开发用地的审核把关较严，取得土地使用权的难度增大，导致了土地供应的相对不足。2006年，全县房地产开发企业购置土地31577平方米，折合47亩，今年这一数字为零。
二是开发成本增加，房价上涨较快。目前，我县商品住房的现房平均销售价格为每平方米1150元，分别比2006年的862元和2005年的840元增加了288元和310元，上涨了33.4％和36.9％；期房平均售价达到了1796元/平方米，分别比2006的1133元和2005年的921元，增加了663元和875元，上涨了58.5％和95.0％。导致房价上涨的原因主要有：①土地价格上扬。2006年开发商购置土地的平均价格为390元/平方米，比2005年的264元/平方米上涨47.7％。随着国家实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”的政策后，地价还将逐步提高。②建安成本增加。主要是建材价格上涨和人工费用增长。如钢材每吨均价在3800元以上，同比涨幅达15％以上；425﹟水泥价格每吨均价280元左右，同比上涨33％；普通砂石每方价格为60元，同比涨了一倍；砖瓦的价格也有所上涨。小工的工资由去年的每天40元提高到每天50元。③拆迁安置及管理费用增加。由于地价和房价上涨，拆迁安置难度增大，费用增加。人工工资及办公费等管理费用也有较大的增加。
三是开发资金不足，施工进展缓慢。截至9月底，全县房地产开发项目共完成投资额6885万元，有资金来源的5485万元，占投资额的79.7％，拖欠应付工程款1450万元，占21.1％。而在有资金来源的5485万元中，开发商自有资金只有2685万元，占49.0％，收取购房人的购房定金和预收款1861万元，占33.9％，开发商自筹542万元，占9.9％。开发商自有资金只占投资额的39％，可以说开发商是拿别人的钱做生意，一旦融资不活，资金周转不灵，就直接导致工期拖延。
二、我县房地产开发的发展前景
通过多年的发展，我县城镇居民的居住条件得到较大的改善。据城镇住户抽样调查，至2006年底，县城居民人均住房建筑面积达到49.36平方米，其中人均住房使用面积为37.02平方米。随着经济社会的不断向前发展，我县房地产需求还有较大的释放空间，房地产开发仍有较大的发展潜力。
一是购买力增强拉动房地产开发。2006年，我县GDP达到61.96亿元，增长9.4％；人均GDP已突破万元大关，达到10556元；城乡居民储蓄存款余额达31.87亿元，比上年净增4.76亿元，县城区居民人均可支配收入达到9455元，增长12.6％；在岗职工人均货币工资16219元，增长12.9％。随着经济持续增长，居民收入预期更好，消费能力更强，改善住房条件的欲望更大，催生居民的换房热情。
二是城镇化加速推动房地产开发。目前，我县县城实行“一城三区”一体化发展，建成区面积达12.6平方公里，常驻人口达14万左右，全县城镇化率达23％。按照我县“十一五”规划，到2010年，县城建成区面积达到16.8平方公里，城区人口达到16万人，全县城镇化率达到35％。按规划目标，今后3年至少要新增2万人，每年新增7000人以上。若按国家城镇规划人均住宅面积22.8平方米标准，每年住宅需求在16万平方米以上。如按户均3人计算，则每年要新建住房2300套以上。以目前的套房面积和房价推算，每年房地产市场的容量在2亿元以上。
三是多元化投资带动房地产开发。近年来，人们的理财观念发生了较大变化，投资呈现
向多元趋势。特别是土地价格及建材价格上涨，提高了人们对现有房屋的估价，也增加了对住房价格上涨的期望值。一部分人将个人储蓄投向了房地产，以期保值增值。这对房地产市场发展将起到推波助澜的作用。
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