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《不动产复习》
1、不动产的概念：指不动之财产，即实体位置不能移动，或移动后会发生明显经济损失的财产，它既包括不动产实体，又包括基于实体产生的产权。
2、不动产作为有形实体，可区分为三种类型：
（1）土地；
（2）附着于土地的建筑物和其他定着物；
（3）建筑物的固定附属设备。
3、不动产的特性：
（1）数量有限性（2）位置的固定性（3）不动产的耐用性
（4）不动产的个别性（5）不动产的地域性（6）不动产价值的趋升性
（7）不动产的投资消费双重属性（8）不动产效用的多层次性
4、不动产基于产权性质划分：
（1）国有不动产（2）集体所有不动产
（3）私有房产（4）涉外房产
5、不动产业的概念：是指以不动产商品为经营对象，由从事不动产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的行业。
6、不动产业务所经营的业务大致有以下几种：
（1）不动产开发业务
（2）不动产买卖业务（根据我国法律规定，地产所有权不能进入市场买卖，使用权可以进入市场流动）
（3）不动产租赁、抵押业务
（4）不动产中介业务
（5）不动长金融、信托业务
（6）不动产管理业务
（7）房屋的维修、装饰业务
7、不动产在国民经济中的地位和作用：
（1）不动产业是国民经济的基础产业
（2）不动产业是国民经济中的导向产业
（3）不动产业是国家财政收入的主要来源
（4）不动产业的发展有助于优化消费结构和产业结构
（5）不动产业的发展能为社会提供大量的就业机会
8、不动产经济学的含义：是指研究相关经济社会活动而产生的不动产资源优化配置、经济和社会公众的关系以及不动产经济运行规律的一门学科。
9、不动产需求的内涵：是指消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的不动产商品量。
10、（1）不动产需求的特点： 整体性、区域性、层次性
（2）不动产需求的类型：生产性需求、消费性需求、投资性需求
（3）根据不动产需求的现实性，分为潜在需求和有效需求两种。
11、不动产需求的影响因素：
（1）不动产价格（2）收入因素（3）人口因素
（4）国家有关经济政策（5）消费者对未来的预期
12、不动产供给：指生产者在某一特定时期内，在某一价格水平上愿意而且能够租售的不动产商品量，它既包括了新生产的不动产商品，也包括过去生产的存货。
13、不动产供给的特点：
（1）城市土地供给的刚性（2）城市土地一级市场的垄断性
（3）不动产供给的滞后性（4）不动产供给的时期性
14、不动产供给的类型：（1）现实供给（2）储备供给（3）潜在供给
15、不动产供给的影响因素：
（1）不动产价格（2）不动产的开发成本
（3）政策因素（4）开发商对未来的预期
16、产权的概念：简单的说就是财产权利，或者说就是凭借财产所获得的各种权利的总和，包括财产所有权以及与财产所有权有关的财产权。
17、不动产所有权包括：占有权、使用权、收益权、处分权
18、不动产产权必须依法获得：申请→登记→审批→发证
19、不动产产权的特征：
（1）不动产产权的排他性（2）不动产产权的可分离性
（3）不动产产权的法定性（4）不动产产权的经济性
（5）不动产产权主体的一致性
20、不动产产权类型：
（1）不动产所有权（2）不动产使用权（3）不动产租赁权（4）不动产典权
（5）不动产抵押权（6）地役权（7）地上权（8）土地发展权
21、不动产典权：是指典权人以支付典价的方式从产权人手中取得不动产的使用和收益的权利。
22、不动产抵押权：是指债务人将自己或第三人所有的某项特定财产作为清偿债务的保证。
23、不动产市场的概念：是指不动产交换的场所和领域，也是不动产一切交换或流通关系的总和。（主体、客体、价格是不动产市场的三要素）
24、不动产市场的特征：
（1）地域性（2）垄断竞争性（3）物质客体的不可移动性
（4）投机性与投资性（5）多方位性（6）非均衡性
不动产市场的行为形式：买卖、租赁、抵押、入股、赠与、委托
25、不动产细分的概念：就是在目标市场营销观念的指导下，依据不动产商品购买者的需求特点、收入水平、购买行为、购买动机以及其他方面的差异性，将整体购买真划分成若干个具体类似需求的购买者群体的过程。
26、不动产市场细分的作用与意义：
（1）有利于选择目标市场和制定营销策略
（2）有利于发掘市场机会，开拓新市场
（3）有利于集中人力、物力投入目标市场
27、不动产市场细分的原则：可衡量性、可进入性、可营利性、可行性
28、不动产市场细分的依据：
（1）经济因素（2）地理因素（3）人口因素（4）购买动机（5）心里因素
29、城市土地市场的制度基础：
（1）产权与土地产权（2）交易制度（3）税收制度（4）金融制度（5）政府管制
30、土地市场运行机制：（1）价格机制（2）供求机制（3）竞争机制
31、住房制度的概念：是指在一个国家或地区范围内，有关住房的建设、分配、交换、消费、管理等方面的一系列法律、法规和行为规范，是特定的社会经济制度及其生产关系的反映。
32、住房制度的类型：
（1）以瑞典、荷兰等为代表的福利国家住房制度
（2）以美国和英国等为代表的欧美发达国家住房制度
（3）德国等保守的合作主义国家所实行的介于上述两种住房制度类型之间的住房制度
（4）新加坡、韩国等新兴工业化国家的住房制度
33、（1）我国现行住房制度的基本内容：
a.住房分配货币化 b.住房公积金制度化 c.住房保障制度化（商品房的市场化 保障房经济适用房体系 公租房、廉租房保障体系）d.物业管理社会化
（2）我国旧的住房制度以及缺点：a.实物分配 b.低租金出租（a.国家住房基金严重不足，国家经济负担非常重b.住房分配不公平，造成社会矛盾）
34、住房公积金的概念：是指单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化利法制化的主要形式。具有强制性、互助性、保障性。
35、地产市场分类：（1）土地一级市场（2）土地二级市场（3）土地三级市场
36、房产市场分类：（1）房产买卖市场（2）房产租赁市场（3）房产抵押市场
37、地租的概念：指物主把他所有的土地、房屋或任何财物租给他人利用所获得的报酬。
38、地价的概念：指购买土地的价格，包括土地所有权的价格和土地使用权的价格。
39、地价的特征：
（1）土地价格具有双源性（2）土地价格是土地的权益价格
（3）土地价格不是土地价值的货币表现，不依生产成本定价
（4）土地价格主要由土地需求决定（5）土地价格总体呈上升趋势
（6）土地价格具有强烈的地域性
40、地价的影响因素：
（1）一般因素：政策制度因素（国家发展政策、土地制度、土地利用计划与规划、地价政策、财税体制）社会因素（人口因素、政治安定状况、社会治安状况、城镇化速度）经济因素（经济增长速度、储蓄和投资水平、居民收入水平与消费状况）
（2）区域因素：（繁华程度 基础和公用设施条件 环境质量 城市规划限制）
（3）个别因素
41、房价的构成：
（1）成本构成（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用、财务费用、公共设施专项维修资金）
（2）利润，指商品房开发经营单位按规定计提的利润（经济适用房的利润率最高不得超过3%；普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过8%；高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定）
（3）税金，包括房产税、营业税及其附加、企业所得税、契税、印花税。
42、房租房价的影响因素：
（1）一般因素（社会因素（人口状态、家庭结构、社会福利、城市化）经济因素(经济发展状况、物价、居民收入水平、货币政策)、制度因素（土地政策、住房政策、规划政策、房租房价政策、税收政策、特殊政策））
（2）区域因素（区域位置、区域繁华程度、区域交通条件、区域基础设施条件、区域公共设施、区域环境质量、区域城市规划限制）
（3）个别因素（土地的个别因素（自然条件、局部区位条件及环境状况）房屋建筑物的个别因素（建筑物内部状况、建筑物外部状况））
43、稳定地价与房价的对策：
（1）转变政府的财政增长方式，明确政府在经营城市中的定位。
（2）强化公益性职能，完善城市土地储备制度，调高城市市民福利水平。
（3）建立多元性、多层次的房地产市场结构系统。
（4）建立和完善地价、房价动态监测信息系统，公开市场交易信息，并及时根据市场基础数据作出分析和预测，以引导市场参与者合理决策。
（5）依法运用土地增值税、耕地占用税、空地税等税收手段，优先购买权、无偿回收闲置土地等行政权以及其他金融、法律等多种措施，规范市场参与者的行为，防止土地投机、粗放用地和闲置土地等不合理行为的发生，优化房地产市场结构，保证市场机制正常有序运行。
43、不动产投资的概念：是指不动产投资者将一定的资金直接或间接投入到不动产开发、经营、管理、服务、消费和中介服务等活动中，以期未来获得更大收益的经济行为。
44、不动产投资的四要素：（1）投资主体（2）投资领域（3）投资目的（4）投资的方式
45、在投资不动产是必须注意以下三要素：（1）时机（2）地段（3）质量
46、不动产投资的特征：
（1）不动产投资对象的固定性和不可移动性
（2）不动产投资的高投入和高成本性
（3）不动产投资的回收期长
（4）不动产投资的高风险性
（5）不动产投资对金融的依赖性
（6）不动产投资的强环境约束性
（7）不动产投资的低流动性
47、不动产投资方式：获得收益不同（不动产直接投资和不动产间接投资）投资期长短不同（固定资产投资和流动资产投资）
48、不动产投资分析的内容：
（1）环境分析（2）市场分析（3）财务分析、（4）不确定性分析（5）风险分析（6）决策分析
49、房地产投资的宏观作用：
（1）房地产投资有利于国民经济发展
（2）房地产投资可以优化社会资源配置
（3）房地产投资可以有效的改善城市投资环境
50、房地产投资的微观作用：
（1）房地产投资是增值手段
（2）房地产投资风险与收益相当
（3）房地产投资可以获得避税收入
（4）房地产投资提升投资者资信等级
51、（1）小产权房：是指建在集体土地上的商品房，只有房屋所有权证没有土地使用权证，不受法律保护。
（2）小产权房的危害：扰乱土地市场；损害广大农民的利益
52、房地产经济学：是指以最小的物质资料来生产房地产商品，通过合理的流通交换，换取最大的经济效益。
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