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政府合作BT项目问题探讨
（仅供内部参考不作为任何评论依据）
一、BT项目发展前景及风险
在目前中国加快中小城市建设的大步调下，国家重点进行中小城市的发展建设。因此以BT方式在三四线城市进行投资，符合大的政策方向。缺乏城市建设资金的地方政府，吸引社会资金参与城市基础设施建设和土地整治，依靠企业的投资快速进行城市更新，提升城市品质投资引力。开发商全面进入二三线城市，这种方式可能会被越来越多的开发企业借鉴。在房地产的宏观调控下，投资企业特别是中小型开发企业，可通过此种方式获得持续生存的土地资源。
但这种模式对投资企业来说，也面临着一定的风险。企业不能和政府打官司。一旦签订合同，企业已注入了前期投资资金，但置换的土地却因拆迁、安置补偿招拍挂等因素不能如期获得，那么企业就将面临开发风险。因此在与政府签订有关土地置换协议条款时，一定要谨慎考虑各种因素合同周密。还有开发商取得置换土地开发后，能否顺利达到预期理想收益及销售变现的风险。有经验的投资企业，一般会选择政府有优惠政策的项目进行投资，投资企业还会要求地方政府先期投入部分启动资金，以减少投资风险。
二、与政府合作项目需要重视的问题
A、政府责任主体及问题分析：
1、因政府部门是特殊强大的责任主体，可以依法重用国家机器；官员口说无凭、怕担责任。
2、部门多、全局观念淡薄，部门相互推却，办事程序复杂、落实难、周期长。
3、用于开发的土地流程各环节不确定因素多，土地到位困难。如：政策规划审批、调整因素，官员调离因素，土地征用、拆迁、安置补偿因素，一级开发商三通一平因素及其它不确定因素等。只要其中某个环节出现问题，就会影响土地到位时间。
4、国家土地政策法规，对开发商土地闲置有明确法律责任规定，对政府部门土地流程环节中拖延闲置土地暂无明确规定。
5、与政府合作项目，暂无国家建设主管部门制定较为公平公正的标准合同版本样式，难免造成合同条款欠缺、不完善。
6、政府以为（合作项目）开发商利润空间大，把开发商的资本金时间不当回事认为拖得起。往往存在对政府要承担的责任回避不进入协议，行成对开发商不利的不对等心理。
B、与政府合作项目需要充分考虑的因素：
1、合作项目资金投入大（数千万或上亿元），开发商要充分考虑投入资本金的时间价值，融资成本、市场价利息、周期风险。
2、投资回收期=项目产生利润时起能满足完清所有投入成本的时侯。投资回收期时间越短，资金成本越低，投资风险越小。反之还有人工、材料、物价上涨资金成本增加，风险越高。
3、与政府合作投资新城镇建设换房地产开发宗地已成为目前发展趋势，也是公司的重要战略决策。合同协议内容考虑的各种因素全面，是维护项目实施的有效保证。如果欠缺就会在项目实施过程中可能公司处于被动局面。明知政府违约，也找不到相关违约政府要承担的责任，或给公司造成损失。
4、政府部门软肋：在有效合同面前，政府部门也会怕承担违约责任，也会怕告状投诉失职渎职，官员也会怕考查追究问责。
C、与政府合作项目协议中需要明确约定的内容：
1、对于开发代建项目，明确约定开发商代建管理及资金成本费用，明确约定施工承包商承包费用，两者不能混在一起。如果公司管理费用包含在承建费用内的话，实必会造成压缩施工承包商费用，可能会造成承包人造价不足，或低于成本价竞标，在施工中出现偷工减料等严重后果。
2、明确约定协议出让的宗地面积、价格及挂牌出让的溢价补偿，或高出事前约定的土地成本部分，在企业上交土地出让金后，地方政府给予全额返还。
3、明确约定交地标准，挂牌日期，交地日期及手续，代建开工及手续日期，资金返还等各节点最迟到位日期。
4、明确约定政府各项优惠政策，行政事业性收费，服务性项目收费等减免费用标准。
5、明确约定因政府或政府部门原因，造成项目不能按时开工或中途停工。对开发商、承包商的损失补偿标准。
6、明确约定交地不符合交地标准（包括代建用地），对开发商、承包商的损失（二次土石方或道水电不到位费用）补偿办法。
7、明确约定优化项目实施期施工环境，由政府处理当地茅盾。杜绝相关部门滥用职权乱查扣乱收费乱罚款现象。
8、明确约定不能按时交地（包括代建用地），对开发商、承包商的损失补偿标准。
9、明确约定为促成项目协议如期实施，对协议双方起法律约束作用的有效条款。
10、明确约定双方违约或拖延，要承担的责任损失、所造成的风险后果条款。
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