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《东方营销智慧》作业
华东师范大学MBA09级7班 赵鹏 学号51099602287
心理营销案例
北外滩某豪宅的户外广告“北外滩、精装、小户”即采用了心理营销的方式进行营销。位于武昌路、乍浦路，地处黄浦江、苏州河交汇点，距离苏州河300米，距离外滩500米，处于北外滩规划板块，与外滩万国建筑博览群、陆家嘴金融贸易区三圈交汇。周边共享高档消费场所：外滩3号、外滩18号、外滩茂悦大酒店、永利商务会所、玫瑰游艇俱乐部、海湾会等，另有洛克菲勒外滩源项目、北外滩规划及苏河湾三大规划。
其地处北外滩，是其最大的卖点。众多的房地产开发企业都是寻找概念，甚至是制造概念。比如所谓的“浦东”“正浦东”“世博板块”“迪斯尼板块”“大虹桥板块”等等。有的的确是如概念所描述，但大多数都比较牵强，甚至和概念相去甚远。多数的房子是买的时候一个样、交房时候一个样、住进去又是另外一个样。
1、来电邀约 房产销售一般通过接听来电邀约客户。通常认为接听来电非常重要，大部分客户先是通过电话简单了解而后有下一步的行动。对来电的接听有严格的要求。即在短短的三分钟内搞清楚客户的需求、消费能力、消费意愿。基本符合要求的客户，会主动邀约，比如告知，我们的楼盘已经销售了大半，剩下的房源已经不多了。给顾客一种紧迫感，使顾客有不买会后悔的感觉。同时会给顾客定看房的时间。通常是二难选择，“您周六还是周日有时间？”那么，给您定在周六上午10点钟。为什么定在周六周日，因为通常大家在周六周日比较空闲，选择的时间也是相对固定的，上午10点，许多组顾客同时到来，会给顾客感觉销售火热。电话邀约是在客户来电询问后，还未到现场来看房，业务员再次打电话给客户，邀请他到现场的电话行为。电话邀约的关键是强调买房要多看现场，而我们的楼盘绝对是值得一看的。通常会告知有样板房推出，可以亲身体会下。一般的顾客是愿意接受的。
2、来人带看 如果邀约的客户未到，业务员会打电话，比如“张先生您好！我是永新花园的小王啊，我昨天等了您一下午，您没有来。” 然后马上约对方找个理由，不要让对方感觉有负担。例，“不过还好昨天下午人很多，我也没闲着，相信您一定很忙或者有重要事，像您们这样的我知道抽点时间也不容易。” 同样的，提高层次，业务员则可能压迫客户，使客户产生负罪感，答应了不来，在以后的销售中，客户会一直存在这种感觉。当顾客到达楼盘时，在楼盘附近会看到巨大的高炮、楼幅或者户外展板，这些即可以显示出开发商和楼盘的实力，也起到很好的宣传效果，又能将施工的场景遮挡。通常会配有精美的图片、挑逗的文字来吸引顾客的注意力。高端楼盘在路口或附近都有保安，他们会及时通知销售中心顾客的人数、年龄、性别、车辆情况。而此时，又是对客户的甄别。
当到达售楼中心，通常的是豪华精美的营销中心，使得顾客感觉非常好，有些顾客会感觉我买的房子会和售楼中心一样，其实不然。售楼中心为彰显品味，会给顾客提供非常周到的服务，比如饮料，咖啡、红茶、绿茶、纯净水一应俱全。会给顾客看到区域规划图，当然，这里的区域规划短则一两年，长则三年五年，甚至有的规划不段变化，但呈现给顾客的是最好的，未来前景无限，升值空间巨大的一幅画面，所谓的“造梦”，有人形容，销售中心销售的过程，就是给顾客不断造梦的过程。当然，许多早期开始炒房、投资房产的人收益颇丰，但也有许多梦破裂的，这都是后话。
3、样板房参观 样板房一般为所在小区楼层、朝向较好的若干个房间。通常销售员会将房间的弱点一笔带过，或者直接回避，实在无法回避的问题都会有较为稳妥的“缺转优说词”。高端房产会采用精装修，所采用设备，比如地暖、空调、电器等通常会采用进口品牌，让顾客有直接的体会，我们是高端，高档，高品味会物有所值，一般精装修价格为房价的10%，至于真实的情况其实未必。很多时候样板房会和自己的房间有很大的差距。也因此，在看房时，要看到自己房子的真实情况，不能听之，而要有自己判断。比如日照，冬天和夏天是不一样的，早晚也不一样，即使是上午和下午也会有差别，通常售楼中心会在最“合适”的时间让顾客看自己的房子。
4、再次参观 因为房子为大额消费品，甚至是金融产品，一般不会一次下定。销售员会判断谁是具有拍板权，通常会针对性的做工作。让其家人、朋友带来一起参观。甚至有的会带设计师来参观。对此类顾客，因为是再次造访，购买的几率会大增，不然也不会再来看房。对次，售楼中心会将销售流程重复。顾客有时会遗忘，再次加深顾客的印象。对于有赞成、反对的，通常还会将“说词”告知，帮助其做工作。
5、守价逼定 通常客户会杀价，而对此，议价、守价显得尤为重要，不会轻易让步，让步会让顾客感觉不同，同时也可能影响以后的销售，对于价格防线守不住的时候，即给顾客较多优惠的时候会让顾客签订保密协议，我们的优惠只针对您，必须签订保密协定，既可以给顾客感觉享受了最大优惠，又能避免真实价格外漏。
综上所述，房地产营销过程中，大量采用心理营销，很多时候加上国家政策、媒体报道等共同左右了消费者的行为。
功能营销案例
最典型的功能营销产品就是王老吉，其广告词是“怕上火喝王老吉”。暗示消费者如果害怕上火，就要喝王老吉，准确的定位，让许多客户很容易记住王老吉这个品牌。而这种饮料，是典型的功能型饮料。王老吉是中国广东一带著名的凉茶，因那里气候炎热，故凉茶有较好的市场，其产品也较成熟，实际是广东人经常引用的茶品。
广东的凉茶种类很多，并非王老吉一家，但现在消费者，特别是北方的消费者能知道的降火饮料，恐怕也只有王老吉一家，王老吉的成功之道就在于其典型的功能型营销，而这一功能型营销做到了精准。
为了更好地唤起消费者的需求，王老吉在电视广告选用了消费者认为日常生活中最易上火的五个场景：吃火锅、通宵看球、吃油炸食品薯条、烧烤和夏日阳光浴等等，画面中人们在开心享受上述活动的同时，纷纷畅饮红罐王老吉。结合时尚、动感十足的广告歌反复吟唱“不用害怕什么，尽情享受生活，怕上火，喝王老吉”，促使消费者在吃火锅、烧烤时，自然联想到红罐王老吉，从而促成购买。甚至在重庆、四川一带，王老吉挨个火锅店做推广。推广的办法是，消费到一定金额，免费赠送王老吉。让消费者让心的吃火锅，放心的吃辣椒，而不必担心上火，因为有“王老吉”。
质量营销案例
以我以前所在公司做例子。“三联家电”三联家电，是山东省大型家电销售连锁企业，在山东省内市场份额绝对第一位。也是早期可以和苏宁、国美相抗衡的企业。在2008年，国美从二级市场收购“三联商社”股票，并通过拍卖的形式，大手笔持有近30%的股份，而此项，国美黄光裕则耗资20个亿，其中层数次从香港证券市场减持股票，筹备资金并购“三联商社”，国美取得了上市公司控制权，但也因此折戟沉沙于齐鲁大地，媒体评论其深陷泥潭，无法自拔。“三联商社”没有足够的资金进行正面还击，退而求其次，依靠其控股的数家著名媒体公司开展舆论攻势，甚至包括中央内参，也因此，黄光裕的前尘后世统统呈现在世人的眼前。这里要讲的是“三联家电”的质量营销。
“三联家电”的口号是“买家电，到三联”这个口号从创立初期就采用，一直沿用至今。三联家电成立于1985年，当时国内产品市场不够发达，产品质量更是无从谈起，三联家电就是紧紧抓住这一点，大打质量牌。例如，高于国家产品质量标准，提出“三联家电，保修终身”，另外提出“如果厂家不保修，三联保修”，“七天包退、十五天包换”“免费送货上门”“空调免费移机一次”“消费者永远是对的”“领先半步，创造无竞争领域”因而，三联家电的价格虽然要比其它商场卖得略贵，消费者还是认可的。买就是买得放心。事实上也做到了大家电三年内免费保修，三年后有偿保修，并且有偿保修的利润要远远高于卖新产品的利润。消费者在90年代认为家电是奢侈品牌，买家电就要买得放心，买得无后顾之忧。也因此，三联家电快速获得了消费者的认可，在山东省17个地市和123个县全部建立了自己的连锁店，牢牢掌控山东市场。
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