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南宁商业地产现状
原子小猫 2006-4-3 11:54:12 发表于房地产门户-搜房网>业主论坛> 楼市话题 业主论坛
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据专家观点，2003年是商业地产元年，2004年是商业地产高峰年。2003年始，大连万达集团举资12亿进军南宁市中心商圈，华星时代广场紧随其后挟北京王府井“百货第一店”的豪气拉开了战局。从此，中心区烽烟四起，战火不断。阳光100城市广场、太阳广场、嘉和自由空间、新朝阳商业广场以及金朝阳、金山广场、人民商厦、裕丰商厦等数十个商业地产项目粉墨登场，一度将中心区的商业地产氛围炒到了沸点。一部《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的发布，借助东盟好风，商业地产如鱼得水般开始放量增长，战线更是沿长至“两区两带两级城镇”，琅东商圈、江南商圈、长湖商圈„„一时间种种商圈如雨后春笋，层出不穷。
一轮声势浩大的商业地产开发热潮席卷之后，2005年，随着项目陆续启动，南宁商业地产体味到了冲动冒进后的阵痛：短期商业面积供应量过大，销售吃力兑现慢，过密而无序的商业布局，业态规划重复单一，资金链断裂，管理混乱。已建成项目经营惨淡，新建项目招商步履维艰。
面对过高的空置率，业内人士却很乐观，“过剩只是相对的，需要一个消化过程。”认为南宁商业地产面对的不单是南宁，而是全区甚至整个东盟，其辐射能力、扩张能力是很强的，只要业态布局合理，管理成熟，现在的商业面积是可以消化掉的。有关部门也强调：南宁的商业地产不存在“过热”现象。“作为商务部评出的全国十大商业网点分布合理的城市之一，目前南宁的商业设施、商业网点及规模，与其显性和潜在购买力相比还有很大差距。”
在去年7月商务部进行的全国大型商业地产首次专项调查中，广西的行程虽然选择了柳州，但给南宁留下了一份调查问卷，对南宁5000平方米以上的商业地产项目数量、空置情况、网点布局和业态结构的合理性等问题给予了高度关注。就在今年的3月31日，建设部又发出紧急通知，要求包括南宁在内的40个城市提供商品房供应和空置情况有关数据[相关新闻]。根据来自南宁市政府的数据：至2005年底，南宁市商业市场建筑面积将达到540多万平方米，人均拥有面积高达3.5平方米以上，远远超过上海人均1.1平方米左右的水平；而上海居民的可支配收入平均水平是南宁的2倍多。不管愿不愿意承认，南宁的商业地产确实存在很大问题，并已受到了相关部门的关注。
在《南宁市城市近期建设规划（2006-2010年）》中，南宁被定位于区域性国际化城市，这决定了商业地产肯定会在南宁房地产开发中占相当大的比重。
按照南宁市２月中旬公布的“十一五”规划纲要内容显示，以物流商贸服务为主体的第三产业，其比重在2010年依然要占据南宁市经济的半壁江山，高达51.30%。
商业是构成城市活力、竞争力的重要支点和力量，商业地产也是城市运营中不可缺少的重要板块。南宁的商业地产的未来或许还不明朗，随着西南沿海交易区域的扩大，东盟、泛珠区域的资源整合，区域性的共同发展机不可失，希望企业、政府、产业界能在反思与磨砺中得到升华，真正成长起来。
朝阳商圈字节
作为南宁传统商圈的朝阳商圈就是沿朝阳路一带的商业网点区域，核心商圈呈环绕型，从火车站起向南到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到人民路、新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。
朝阳路段是南宁人流、物流、车流最为密集的区域，日人流量最高在30万人次以上，宛如一条流金淌银的商脉，是南宁商业业态最丰富的区域，拥有非同凡响的人气、发达的交通和沉淀已久的商业文化。
2005年该区社会消费品销售总额为68亿元，当年南宁市社会消费品销售总额为378亿元，不足1平方公里范围里的商家为南宁市贡献了近五分之一的份额。
朝阳商圈的盛衰牵动着南宁市经济大动脉。2004年7月万达商业广场的开业，在以百货大楼为中心，包括万隆百货、民族商场、和平商场、裕丰商场、向阳百货、交易场、南方大酒店、凤凰宾馆、银河商场等店铺组成的老朝阳商圈之外，重建了一片多功能的商业街区，同时将订单式商业地产的新模式和新思维带到了南宁。南宁万达开业半年就为南宁市创造了3700万元的税收，随后人民东路梦之岛开业、国美电器进驻，新的东朝阳商圈带动整个朝阳商圈进入前所未有的繁荣阶段。
2004年末，南宁市公安局交通警察支队将朝阳路原来设置的活动中央隔离墩改为全封闭的中央隔离栏。交通管制状态使朝阳商圈的发展陷入瓶颈。道路交通，成了制约这个广西第一商圈发展的最大难题。重新激活南宁朝阳商圈成为商家、政府以及广大消费者共同的呼声。（激活南宁朝阳路商圈系列报道）
2006年2月，一份《发展大朝阳商圈的主要构想》出现在人们的视野，在兴宁区政府牵头之下，要与众商家将朝阳商圈共同升级打造为“广西第一商圈”。
同时，盛世·联邦广场盯准了以交易场为中心的百货食品批发商圈，携带新一代批发经营模式加入到朝阳商圈中，全面升级商贸批发的硬件环境，增值现代化的商务功能，揭开了新一轮升级朝阳商圈的序幕。
中环商圈字节
中环商圈也即是人们所说的七星路商圈，是以梦之岛两店、七星路沿路个性品牌店为核心，幅射新民路、古城路、桃源路，包括华联超市民族宫店、王府井百货的七星－古城路段。
中环商圈的历史不算太长，但其发展速度非常惊人，归根结底原因就是中环商圈的商业业态和商品定位都非常分明而准确。
占据古城路两端的新旧梦之岛两店，将整个地段的品牌价值大大提升。而一直被人们称之为女人街的七星路，本来就是走高档时尚名品路线的，商家自发的以这一价值体系给自己定位，形成了以经营中高档、时尚商品为主的品牌商圈。
相对于走百姓路线的朝阳商圈参差的消费档次以及混乱的道路交通，消费水平日渐提高的南宁市民更青睐于中环商圈档次高、特色浓的店铺。
埌东商圈字节
埌东商圈是一个未来的概念，是服务于以国际会展中心为核心的埌东埌西中央商务区的配套商业，从南湖以东，民族大道东段直到南宁国际会展中心以东，包括滨湖路、快速环道、竹溪路、青山路以及民族大道东段延长线间区域。
在城市定位上，埌东首先是以国际会展中心为核心的中央商务区，也是东盟国际商务区的幅射延伸区，整个“泛埌东”地区的商业，都是为新商务经济发展服务的功能配套商业，是商务经济的硬件基础和软件平台。
如今的埌东还算不上真正意义上的商圈，专家认为：未来2-3年，“泛埌东”首先要形成商务圈；未来3-5年，形成配套商业圈，休闲商务类、高端展示类商业业态，将会向“泛埌东”汇聚归位；未来5-8年，才会形成真正意义上的中心商圈或称核心商圈。
比如国际会展中心对面的。航洋国际城，这样一个将多种功能集于一体，实现高端商务活动的有机建筑综合体，就是未来埌东高端商圈的一个雏形。
目前该区商业网点不多，已经营业的有南百五象购物广场，其他在建或筹备中的还有琼林家之湾商业广场、佳得鑫水晶城、航洋国际城等，会是南宁最高档的消费区域和消费商圈。
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