宜昌市土地市场分析报告1419581899由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“土地市场分析报告”。
2006年宜昌市土地市场分析报告
一、土地供求状况
2005年，市政府共批准城区房地产开发供地计划1150亩，其中市重点工程（商业步行街和沿江大道）250亩，夷陵区150亩，宜昌开发区80亩，葛洲坝100亩，经济适用房50亩，中心城区500亩，预留20亩。2005年，宜昌开发土地供应1150亩左右。一年内，宜昌市国土资源交易中心组织实施国有土地使用权交易活动25次，成功交易20宗，面积941亩。中心城区供地主要通过土地市场招标拍卖挂牌进行。其中，成交土地单价最高为宜昌药厂地块每亩214万元（净地），最低为西陵园区黄河路地块每亩28万元（净地）。从整体情况看，如果不含宜昌药厂地块，土地平均价格约在每亩65万元左右，相较去年的每亩60万元左右略有增加。2005年度全市地价综合水平值为669元/平方米。其中，商业地价水平值为1125元/平方米，居住地价水平值为652元/平方米（湖北省2005年城市地价监测报告）。
2006年，市政府批复城区房地产开发土地供应计划1250亩，涉及西陵区、伍家岗区、葛洲坝片区、宜昌开发区等。其中，重点工程开发用地250亩，其中沿江大道延伸段开发项目150亩，城东大道开发项目100亩；经济适用住房、廉租房建设100亩（东山大道制漆厂地块）；城市搬迁安置房建设50亩（西陵二路汇腾市场地块）；葛洲坝老城区改造50亩；夷陵区150亩，其中丁家坝地块100亩，其它地块50亩；西陵区40亩，其中环城北路棉织厂地块15亩，体育场路市二医院地块25亩；伍家岗区210亩，其中市锅炉厂地块90亩，夷陵路宝塔河电力公司地块50亩，宝塔纸业地块40亩，胜利三路金羊实业地块30 亩；点军区140亩，其中鑫海陶瓷地块100亩，樱桃园二期项目40亩；猇亭区50亩，位于金猇大道市土地储备中心收购的旭棉集团地块；宜昌开发区东山园区160 亩，其中港窑路原磷化集团地块30 亩，港窑路502地块30亩，发展大道原市计委信息中心地块10亩，半岛酒店东侧地块90亩；预留供地指标50 亩由市政府调剂使用。
2006年的批复计划之所以增长，主要是结合城市基础设施建设的大规模的旧城改造、城市骨架拓展计划刚开始实施，为实现政府对土地市场的有效调控，为进一步优化居民住房结构，稳定房产价格，促进城区房地产市场持续健康发展；其次是考虑到步行街、沿江大道延伸段、城东大道建成后，居民的住房需求将增加。
2006年宜昌市土地交易基本上采用挂牌的方式。截止到目前为止，在已挂牌的37宗地中，净地挂牌的仅占4宗，拍卖的一宗，其余的全部为毛地。据湖北省统计局公布的宜昌市固定资产投资价格变动情况表明，出让土地的楼面地价居住用地一般在300—450元/平方米左右，商业的楼面地价则在700元/平方米左右，土地取得费价格比去年同期上涨7.16％,土地取得费价格比去年同期上涨
7.16％。（附2006年土地出让表）。从2006年土地出让资料可以看出，土地供给充沛，分布的区域也较均衡，这对稳定房价、调控市场起到了积极作用。预计
1今后将加大兴建中、低档住宅的土地供给，以进一步稳定房价，满足中、低收入家庭的住房需求。
二、土地价格分析
（一）全市宏观经济国民经济持续向好，是地价上涨的主要动力
2006年以来，全市抢抓中央促进中部崛起的战略机遇，坚持以科学发展观为指导，切实加快经济发展步伐，工业生产亮点频现，财政总收入大幅增长，经济运行质量不断提升，国民经济保持了良好的发展态势。2006年新开工项目众多。1—9月份，施工项目计划总投资18.82万亿元，同比增长23.6％。在建规模中需要继续施工的投资规模巨大，投资增长惯性将使投资减速有限。二是货币流动性过松必然导致中长期贷款增速难以控制，银行追求经营效益的商业化目标将使收缩信贷对固定资产投资的资金约束力有限。三是企业投资的资金来源宽松。1－9月份，全国规模以上工业企业实现利润13019亿元，比去年同期增长29.6％。工业经济效益综合指数186.45，比去年同期提高16.96点。在宏观调控政策紧缩和市场自发扩张两力抗衡中，四季度固定资产投资将保持略高于20％的增速，预计全年全社会固定资产投资名义增长26.2％左右，城镇固定资产投资名义增长27％左右，房地产开发投资名义增长23.9％左右。消费品市场四季度将继续保持购销两旺的格局，社会消费品零售总额四季度增长１3.5％，与前三季度持平；社会消费品零售总额全年名义增长13.5％，比上年提高0.6个百分点。（数据来源于宜昌市发改委2006年第三季度经济分析报告）
宏观数据表明全市经济表现出现良好的发展势头，城市基础设施和投资环境不断改善，城市竞争力得到加强。在国民经济和社会发展持续向好的大环境下，宜昌市社会经济总体上仍会保持较高的增长速度，人民收入水平将进一步提高，将会为土地市场的发展提供强有力的保障。
（二）土地市场的不断规范和地价市场形成机制的不断完善为地价平稳上涨提供了良好的市场环境。
自从2005年以来，市国土资源交易中心继续加大土地有形市场的建设，土地出让的招标、拍卖、挂牌机制更加完善，三峡工程放大了宜昌的城市品牌效应，促进了宜昌城市建设的超常发展，这也使宜昌的土地市场的投资环境进一步改善，吸引了大量外来资本，为土地市场带来了活力。
（三）加大旧城改造力度，适度从紧的供地政策也为土地市场的稳步推进提供了政策保障。
土地作为房地产开发的源头，这种供地格局继续促了进房地产开发在市中心的发展，对改善中心城区的城市面貌和城市环境有着一定预期影响，当然也会对区域的地价水平产生一定的推动作用。宜昌独特的城市地理结构决定了用于房地产开发的土地供应将始终偏紧。地价稳步上涨和房价稳步上涨将长期伴随宜昌房地产市场。
（四）外来资金对地价上涨具有一定的影响
2002年以来，外地资金进入宜昌房地产开发领域的速度明显加快，其开发量已与宜昌本土企业旗鼓相当。以外来资金为主、外地实力型开发企业主导宜昌房市的时代已悄然来临。这些资金进入宜昌市土地市场，给全市房地产业带来活力的同时，对土地价格势必会产生积极影响。
三、地价与房价对比分析
目前，宜昌市的地价占房价的比例大致保持在30%左右，从城市的动态变化来看，地价在房价中的比例有升有降，但比值变化趋势愈加合理。现阶段地价占房价比例的客观提高，实质上反映的是土地客观价值或收益能力在出让过程中显化程度的提高，改变的是政府与房地产开发企业对土地收益的分配关系，土地出让价格低意味着政府土地收益的减少，本属于政府的土地收益转移到开发商手里；土地出让价格提高意味着政府对城市建设、基础设施投入的增加，使城市居住环境得到了改善，具体就体现在土地收益上，使开发商获取本属于政府的土地收益机会减少。我国的土地市场与房屋市场是有明显的边界的，把房屋市场和土地市场混为一谈，把房屋市场的价格波动直接认同为土地市场的价格波动，这其实是一种误解。房价的攀升并不是土地市场价格的波动造成的，如果土地市场管理真正缺位，房屋市场的热度可能会更加严重。
根据2006年上半年宜昌市房地产市场形式分析报告，作为宜昌楼市价格风向标的西陵区房屋均价超过3000元/平方米，如9月份新开盘的长江帝景开盘价格在3550远平方米；伍家岗区随着新火车站、深水港码头以及大型物流中心的兴建，加之沿江大道延伸段的通车，伍家岗区已经逐步成为越来越多的市民选择的居住区域，房屋的均价在2000元/平方米左右；一山之隔的宜昌开发区由于“金东山市场”和“鑫昌大市场”等投资型物业的拉动，使得该区域内的商业地产出现前所未有的机遇，同时在售楼盘的价格集中在1750—3300元/平方米；夷陵区拥有自然环境和山水资源的优势，作为宜昌的后花园的新兴居住区逐渐的进入人们的视线，该区域的楼盘以优越的环境、低廉的价格受到市民的亲徕，商品住宅平均销售价格上涨幅度大，如“香山花园”、“丰毫长江商城”等楼盘达到了1900元/平方米。从总体上来看，宜昌市地价水平及变化趋势符合房地产市场的供需变化规律，地价水平和房价水平总体上均呈上涨趋势，但地价增长幅度低于房价增长幅度。
现行的招标、拍卖、挂牌等出让方式所导致的地价上涨不是直接推动房屋价格上涨的主要原因，但由于舆论误导及开发商炒作，误导消费者形成招标、挂牌、拍卖提高土地出让价格，土地出让价格提高又必然推动房屋价格上涨的观念，一定时期可能造成消费者的恐慌心理，引起房屋价格不正常的上涨。我们认为土地毕竟只是房屋商品的一个基础环节，并非最终产品，它对房价的影响是非常有限的。例如位置相近的两块地，即使取得土地的成本差别很大，但房价的差别不会很大，毕竟每个投资者都想追求更高的利润。
四、市场预测
房地产行业的持续升温，导致行业吸引了更多的社会资源投入，各大开发商纷纷抢地夺盘，而许多非房地产开发企业也纷纷购买土地，囤积居奇，待价而沽，以图暴利。导致对土地的需求量剧增，而宜昌市是个土地资源相对稀缺的滨江城市，土地需求过快而供求不足，直接结果是导致土地使用价格迅速上涨，间接加速了宜昌市的旧城改造速度和“西进东拓”的发展战略。一方面，开发商在建、已建的住房面积不断增加，另一方面，居民对住房的需求也在不断增加，随着人民生活水平的不断提高，居民的消费结构较之以前已发生很大变化。汽车、住房等大宗商品交易逐渐成为居民消费热点，然而需求的增加量依然大于供求，这也是宜昌市房价持续走高的根本原因，房价的飞涨带动了地价的攀升。
新老国八条、国六条及九部委意见等有关房地产市场的引导和宏观调控政策层出不穷，主要是针对当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，稳定房价。2006年宜昌房价与北京、上海等一线城市的房价回落不同，呈稳定的上涨趋势。因此这些措施对宜昌房地产市场的影响是有限的。但是针对投资商和人们心理上的压力以及观望态度，未来一段时期房产的交易量和价格会受到一定影响，而地产的稀缺性以及政府对土地适度从紧的供应政策，决定了地价不会随房产价格有较大幅度的下降，但交易量会受到影响。预计经过一段时间的调整期后，地价仍将稳步上涨。
从区域位置看，伍家岗区、夷陵区、葛洲坝地价将是拉动宜昌房地产市场的马车。宜昌是一个地形狭长，土地资源稀缺的沿江城市。由于老城区闲置土地和大型企业搬迁腾出的土地已非常有限，而旧城改造拆迁成本巨大，开发区土地紧张，江南点军目前尚不具备大规模开发条件，因此房地产开发的东拓（伍家岗区）西进（夷陵区）势在必然。最近，市委、市政府提出“沿江开发突破”的发展新思路，拟将宜昌的传统工业向白洋、红花套一带迁移，而将伍家岗区建成与西陵区并驾齐驱的宜昌城区双极。这无疑对伍家岗区的房地产开发是一大利好。可以预期，未来伍家岗区、夷陵区、葛洲坝一带仍将是房地产开发的热点地区。
五、市场指标
1-11月宜昌市完成房地产投资32.97亿元，同比增长17.5％；1-11月宜昌市共销售商品房142.33万平方米，比去年同期增长59.7%，实现销售额32.77亿元，比去年同期增长78.1%。统计部门发布的10月份，宜昌新建商品房销售价格同比上涨3.6%，中心城区难寻2900元/平方米以下的房子，1—9月全市商品房平均销售价格为2311元/平方米。
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