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扬州市人民政府关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见
（扬府发〔2008〕162号）
各县（市、区）人民政府，市各有关部门（单位）：
为促进房地产业健康稳定发展，加快推进宜居城市建设，现提出如下意见：
一、促进房地产业健康稳定发展的指导思想
坚持以科学发展观为指导，以“住有所居”为目标，积极贯彻落实国家宏观调控政策，进一步完善引导房地产业健康发展的政策措施，推进房地产业结构调整，健全住房保障体系，强化房地产市场管理，鼓励房地产企业做优做强，优化住房消费环境和房地产业发展环境，加快发展与宜居城市相协调、与全面建设更高水平小康社会相适应的房地产业，不断改善市民居住条件，提升城市居住品位，推动我市经济社会又好又快发展。
二、发挥政府对房地产业的调控引导作用
（一）充分发挥政府的统筹协调作用。建立由市政府分管领导主持的，由市发改、财政、国土、建设、规划、房管、物价、金融等部门和各区政府（管委会）负责人参加的房地产发展联席会议制度，重点制定完善我市房地产业和住宅建设的中长期发展计划，依据市场需求统筹安排房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，认真做好土地供应、计划立项和金融信贷等工作，加强对房地产市场的有效调节，引导开发企业理性投资，促进房地产业持续健康发展。
（二）充分发挥城市规划的导向作用。根据城市总体规划和土地利用规划，进一步细化、优化房地产业发展规划。坚持房地产开发与城市建设相结合，提高房地产用地联片开发的比例，限制分散零星供地。根据城市建设规划和旧城改造规划，合理编制年度地块改造计划，明确相应规划设计条件，加大“城中村”改造力度。积极引导有实力的房地产企业实施规模开发和品牌开发，加快建设一批规模大、配套全、品质好的住宅小区和精品楼盘。切实加强住宅小区开发的规划管理，确保小区公建用房、物业管理用房等配套设施与住宅小区同步规划、同步建设、同步竣工交付使用，完善小区功能配套和物业管理，同时加大对超规划指标建设的处罚力度，确保合理的建筑和人居密度，保障小区建设品质和入住居民的合法权益。
（三）充分发挥土地供应的调控作用。一是科学实施土地供应管理。国土部门应根据土地利用总体规划、房地产业和住宅建设规划等要求，会同发改、规划、建设、房管、财政等职能部门合理确定土地供应总量、结构和布局，编制土地使用权年度出让计划，报经市政府批准后，及时向社会发布，增强土地供应的计划性和合理性，保持土地市场供求总体平衡和价格相对稳定。二是健全土地供应储备制度。多渠道筹措资金，增加政府土地储备数量，努力增强土地一级市场调控能力。进一步加大闲置土地清理力度，遏制投机囤地等违法违规行为。三是规范土地交易市场管理。加强土地供应前的调查和科学论证，杜绝不公平交易行为的发生，确保房地产项目用地公开、公平、公正。
（四）充分发挥政府的扶持引导作用。各级政府和各有关部门要牢固树立为企业服务的理念，健全房地产市场预警预报机制，增强房地产市场信息透明度。规范房地产开发企业和中介企业经营行为，维护房地产市场秩序。积极为房地产开发企业排忧解难，着力营造房地
产业良好的发展环境。广泛开展房地产企业评优活动，并将评比结果与扶持措施相联系，促进我市房地产企业做大、做优、做强。
（五）充分发挥媒体的积极引导作用。市各新闻媒体要客观报道房地产市场形势，准确反映房地产企业的开发经营情况，合理引导房地产投资和消费。积极宣传我市房地产业发展的优越条件和鼓励房地产发展的政策措施，为房地产投资和发展营造良好的氛围。
三、建立合理的住房供应结构和完善的住房保障体系
（一）着力优化住房供应结构。深入贯彻国家房地产业宏观调控政策，按照总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定和可持续发展的原则，根据我市实际和市场需求，统筹落实国家有关住房基础结构比例要求，进一步优化住房供应结构。放大“联合国人居奖” 城市的品牌效应，积极发展度假型、旅游型、养老型等特色房地产市场。
（二）大力发展节能环保和精装修住房。积极转变提升房地产开发理念，运用行政、税收和金融等手段，引导企业开发建设节能、省地、节水、节材等环保型建筑。加强规划、设计、施工等各环节的把关，引导企业开发绿色住宅、生态小区，促进住宅技术进步。加快住宅全装修推广步伐，完善住宅全装修的推进机制，逐年提高全装修住宅比例。对于在节能环保、住宅科技、精装修等方面具有示范作用的企业和项目，通过适度减免有关规费等政策予以扶持鼓励。对开发建设符合国家强制性推行的节能标准和符合国家产业化发展方向的节能环保项目，各级财政给予一定奖励。
（三）加快经济适用房和廉租房建设。认真贯彻落实我市已经出台的《扬州市市区住房保障规划（2008-2010）》（扬府办发[2008]83号）和《关于进一步解决市区低收入家庭住房困难的实施意见》（扬府办发[2008]84号），健全廉租房体系，完善经济适用房制度。在解决最低收入家庭住房困难的基础上，通过经济适用住房、共有产权住房等形式，逐步解决低收入家庭的住房困难。继续全力推进公有住房解危工作，积极探索市场化解危新途径，确保在3-5年内完成市区公有住房解危任务，使公有住房住户居住条件从根本上得到改善。积极解决外来科技人才和务工人员的住房问题，切实改善外来人员的居住条件。
四、大力推动住房消费，增强房地产市场活力
（一）进一步完善居民购房贷款的鼓励措施。各金融机构和公积金管理等部门要切实加大普通住房贷款力度，简化贷款手续，对于首套住房或换购房贷款，继续执行优惠利率予以支持。积极调整住房公积金贷款政策，对于个人购买住房时，可以使用直系亲属的公积金，恢复商业贷款置换公积金贷款业务。对于贷款购买首套住房的，尽可能执行下浮15%的优惠利率；对于贷款购买第二套住房的，区别实际情况，给予一定比例利率优惠，对于为改善居住条件而换购住房的，在首付标准、上浮利率方面仍按购买首套住房的相关规定执行。建立住房公积金贷款担保体系，市房管局、公积金管理中心依照建设部和人民银行《住房置业担保管理试行办法》的规定，组建购房贷款担保机构，为住房公积金贷款人开展担保业务。
（二）进一步提高职工购房的补贴标准。对住房面积未达标的机关老职工（1998年11月30日前参加工作），本意见颁发后，购房时一次性货币补贴标准由2004年的450元/㎡调整到800元/㎡，住房补贴建筑面积标准不变。各企（事）业单位可根据本单位实际，参照执行。
（三）进一步减轻居民购房的契税负担。对于含阁楼的住房，阁楼以下房屋建筑面积未达到144平方米的，契税按2%征收。
五、进一步优化促进房地产业投资开发的政策措施
（一）切实降低企业的用地成本和开发成本。对房地产开发企业可根据地块成交总价款及前期开发成本，合理确定土地出让金首付比例和土地出让金分期付款的次数。出让金达1亿元及以上的，可按30%的比例首付；5000万元-1亿元的，可按40%的比例首付；5000万元以下的，仍按50%的比例首付。将土地交付之日或土地具备交付条件的国土部门通知时间，作为计算城镇土地使用税纳税义务发生时间。将房屋交付使用之日，作为次月调减房地产开发企业土地使用税依据，由房地产开发企业按未出售房产的建筑面积比例缴纳土地使用税。
（二）规范土地供应管理和基础设施配套标准。认真落实土地年度供应计划，加强土地使用权出让管理。在土地出让合同中明确项目的投资强度、容积率要求、开竣工时限、配套设施建设标准等条件，并加大跟踪管理监察力度。建立健全土地市场动态监测制度，加大对闲置土地的清理和处置力度。供水、供气、通信、有线电视等公用事业单位要积极支持房地产项目的开发建设，积极做好配套服务，认真履行与房地产开发企业签订的工程承建等合同，不得无故增加既定工程造价或发生拖延施工周期行为。供电部门要进一步加强内部管理，严格执行不指定施工单位、不指定设计单位、不指定设备供应商的“三不指定”规定，努力提高服务质量。市物价、审计部门要加强对市供电部门承建项目的价格检查、费用审计，对国有企业的房地产开发项目必须进行项目审计，对民营企业的房地产开发项目实行抽查审计，发现问题，严肃处理。
（三）清理行政审批事项和不合理收费。认真清理涉及房地产开发的各项行政审批事项，对于确需保留的审批项目要进一步简化程序、提高办事效率。认真清理国家和省、市各项收费政策，规范住房建设和消费环节的收费行为，法律、法规、政策规定的收费项目，有幅度的一律按下限收取；对于行政事业性重复收费，坚决予以取消。要清理房屋交易环节中的各种不合理收费，杜绝以各种形式出现的搭车收费，切实保护购房者的合法权益。对涉及住房建设、消费的各类收费要进行公示，接受社会监督，坚决取消不合理的收费。市供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业单位未经开发企业同意，不得强行征收用户开户费用等。对违反规定征收或变相征收以及擅自提高收费标准的，依法严肃查处。
（四）加大金融对房地产业发展的支持力度。各金融机构要立足扬州宜居城市的特色和房地产业良性发展态势，积极争取更多的房地产贷款规模或优惠政策，加强对运行质态好、信誉度高、社会贡献大的房地产开发企业的信贷支持，保持房地产贷款稳定增长。对被评为“优秀房地产开发企业”的，应优先安排贷款计划，加大信贷支持力度。
（五）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。继续加强现有房地产市场信息系统建设，进一步加大对网络建设的投入，完善系统功能，逐步实现房管、国土、建设、规划等基础信息数据和房地产开工、预售、交易等信息的资源共享。房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，结合网络系统建设和电子政务建设一并列入同级部门预算统筹安排。健全和完善房地产信息的收集、整理、发布制度，全面、及时、准确地发布
市场供求信息，为市民购房置业提供科学的信息服务，引导房地产市场健康有序发展。
六、加强房地产市场体系建设，促进房地产业各环节的协调发展
（一）放开搞活住房二级市场。鼓励非城镇和外来人口通过二级市场购房定居。外省市或本市公民，无论是农业户口还是非农业户口来市区购房定居，其就业和子女就读，均享受市区居民同等待遇。
（二）大力发展房屋租赁市场。支持和鼓励居民和房地产开发企业依法出租自有闲置房屋和空置商品房，鼓励居民通过换购、租赁等方式，积极改善居住条件。
（三）调整完善拆迁安置政策。根据国家、省房屋拆迁有关规定，及时制定实施办法和配套政策。采取市场化评估，增加货币安置比例，降低实物安置量，使更多的被拆迁人能够通过房地产市场选择到理想的住房。
（四）加大物业管理推行力度。规范物业管理服务行为，调整物业管理服务费收费指导价标准，将物业管理的收费标准和服务标准实行公示，积极提升物业从业人员的素质和能力，为业主提供质价相符的物业服务。严格物业交付接管验收标准，把好物业交付使用关。坚持执行物业管理招投标制度，维护物业管理公平、公正的市场竞争秩序，推动物业管理向机关、医院、学校、商场等多领域的延伸，不断扩大物业管理覆盖面。
七、加强监管，规范秩序，营造房地产业良好的发展环境
（一）进一步加强房地产开发管理。强化对房地产开发企业的资质管理，实行新设立和外来房地产开发企业登记备案制度，积极引导外来房地产开发企业在扬州设立法人机构。实施对房地产开发项目建设过程的跟踪管理，切实落实项目手册制度。研究制定商品房住宅小区交付使用管理实施意见，建立商品住宅交付使用备案和公示制度，加强对商品住宅交付使用环节的监管。推行房地产开发项目工程担保制度，防止出现拖欠工程款和农民工工资行为。积极完善房地产信用档案系统，推进房地产诚信体系建设。
（二）进一步加强商品房质量管理。严格执行施工图审查、施工许可、工程质量监督、工程监理、竣工验收与备案等有关质量管理的各项制度。强化商品房工程建设各方的质量管理责任，规范勘察、设计、施工、监理、施工图审查、工程质量检测等行为。加强建筑节能管理，抓好节能标准的落实。强化对工程建设强制性标准的监督，抓好工程质量通病防治工作，健全完善分户验收制度。积极探索工程质量保险制度，发挥市场在建设工程质量保证机制中的基础性作用，防范和化解工程质量风险。
（三）进一步加强房地产交易管理。认真执行《关于加强建设项目规划批后管理的意见》（扬府发[2007]100号），切实解决建设项目规划批后管理中的问题。严把规划许可、施工许可和预（销）售许可三个审批关口，加强对商品房预（销）售项目和商品房销售合同备案及其变更、撤销的监督管理。对于已批准的房地产开发项目，若确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。加强房地产交易环节各项制度的建立和落实，严肃查处骗贷骗资、虚假按揭、合同欺诈等各种违法行为。严格执行商品房销售“一价清”制度，物价部门适时公布商品房区域指导价格。市房管、人行等管理部门要抓紧研究制定商品房预售款监管办法，强化监督检查，切实维护群众合法权益。
（四）进一步加强房地产经纪管理。严格执行国家关于中介服务管理的有关规定，建立
健全房地产中介服务机构登记备案制度、年检制度、机构及其执（从）业人员信用档案，研究制定存量房交易网上备案管理和资金托管办法，规范房地产二级市场交易行为。严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（从）业资格制度，规范房地产经纪行为。
本意见自颁发之日起施行，此前发布的市有关文件与本意见不一致的，以本意见为准；与国家、省今后出台的政策有不相符的，以国家和省新出台的政策为准。
二〇〇八年九月十五日
发布部门：扬州市政府
(地方法规)
发布日期：2008年09月15日实施日期：2008年09月15日
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