营改增后个人存量房交易案例(第七版)由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“营改增后个人存量房交”。
营改增后个人存量房交易案例
一、主要说明事项............................................................................................................................2
二、具体案例....................................................................................................................................4
（一）个人转让住房(非广州地区)..................................................................................................4
例1：关键字——不足2年、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格（不含税）高...........4
例2：关键字——不足2年、买方第二套改善住房、90㎡以上、成交价格高.......................5 例3：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、成交价格高...............................6 例4：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格（不含税）高............8 例5：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡以上、评估价格(不含税)高....................9 例6：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡以上、成交价格高.................................10
（二）个人转让住房(广州地区)....................................................................................................12 例7：关键字——不足2年、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格(不含税)高.............12 例8：关键字——不足2年、买方第二套改善住房、90㎡以上、成交价格高.....................13 例9：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、成交价格高.............................14 例10：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格(不含税)高............15 例11：关键字——2年以上、买方唯一住房、144㎡以上、评估价格(不含税)高..............16 例12：关键字——2年以上、买方唯一住房、144㎡以上、成交价格高.............................18
（三）转让非住房, 差额征收增值税.............................................................................................19 例13：关键字——评估价格(不含税)比不含税成交价格高...................................................19 例14：关键字——评估价格(不含税)比换算后的不含税成交价格高...................................20 例15：关键字——换算后的不含税成交价格比评估价格（不含税）高...............................21 例16：关键字——不含税成交价格比评估价格（不含税）高...............................................22
一、主要说明事项
本案例由省局税政一处、税政二处编写，只做内部学习使用，不得外传。以下所有案例均按2016年5月2日金三业务操作规则编写，主要事项说明如下：
（一）印花税的计税方法。如果在纳税人提供的销售合同中注明合同价格为不含税价格，则在金三系统中录入该金额为合同金额，此时印花税的计税依据为该金额；如果在纳税人提供的销售合同中合同金额未注明是否含税，即视该合同金额含税,则在金三系统中录入该金额为合同金额，此时印花税的计税依据为该合同金额。金三系统中录入的合同金额和交易价格、成交价格为同一金额。
（二）增值税的计税方法。如果在纳税人提供的销售合同中注明合同价格为不含税价格，则在金三系统中录入该金额为合同金额（交易价格、成交价格），并用评估价格（不含税）与该合同金额作比较，以孰高原则确定增值税的应税项；如果在纳税人提供的销售合同中合同金额未注明是否含税，即视该合同金额含税,则在金三系统中录入该金额为合同金额（交易价格、成交价格），并用换算后不含税的合同金额（不含税的合同金额=含税合同金额/1.05）与评估价格（不含税）作比较，以孰高原则确定增值税的应税项。
（三）土地增值税、契税的计税方法。土地增值税、契 税的应税收入为不含增值税收入，用评估价格（不含税）与不含税的合同金额（交易价格、成交价格）作比较，以孰高原则确定。
（四）土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。如合同金额（交易价格、成交价格）为含税收入，则需从含税收入减去增值税额，换算为不含税增值税收入。因此，在扣除项目金额中不再包含本次缴纳的增值税额。
（五）个人所得税计税方法说明。个人所得税房屋转让收入为个人转让房屋不含增值税的收入，可扣除的合理费用为个人转让住房时缴纳的税金及有关合理费用，不包括转让住房时缴纳的增值税。
（六）以下案例中，默认144㎡以上即为非普通住房。
（七）以下案例中，“评估价格(不含税)”、“成交价格”、“上次房屋取得发票金额（含税）”、“土地增值税扣除成本(不含税)”均为金三系统对应字段名。
二、具体案例
（一）个人转让住房(非广州地区)
例1：关键字——不足2年、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格（不含税）高
个人转让购买不足2年的住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。
解：评估价格(不含税)102万＞不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用评估价格(不含税)卖方——
（1）增值税应纳税额=102*5%=5.1万；
（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；
（3）土地增值税应纳税额=（102-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=102*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（4）个人所得税应纳税额=（102-80-合理费用）*20% 合理费用：为个人转让该住房时缴纳的税金及有关合理费用，不包括转让住房时缴纳的增值税；
（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——
（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（2）契税应纳税额=102*1%=1.02万。
例2：关键字——不足2年、买方第二套改善住房、90㎡以上、成交价格高
个人转让购买不足2年的住房，评估价格(不含税)90万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭第二套改善性住房，面积为90㎡以上。
解：评估价格(不含税)90万＜不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——
（1）增值税应纳税额=105/(1+5%)*5%=5万；
不含增值税收入=含税成交价格-增值税额=105-5=100万（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；
（3）土地增值税应纳税额=（100-土地增值税扣除成本(不 含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=100*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（4）个人所得税应纳税额=（100-80-合理费用）*20% 如按政策需采取核定征收方式的，个人所得税应纳税额=100*核定征收率（国税发„2006‟108号）；
（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——
（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（2）契税应纳税额= 不含增值税收入*税率=100*2%=2万。
例3：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、成交价格高
个人转让购买超过2年以上（含2年）的住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。
解：免征增值税的情况下，不含税成交价格=含税成交价格-实缴增值税额，因为免征增值税，增值税为0，所以不含 税成交价格=含税成交价格，此处不含税成交价格=105-0=105。
在免征增值税情形下，金三系统仍会将含税成交价格除以1.05换算为不含税价与评估价格进行对比，此处金三系统仍按105/(1+5%)＜102,选用了102万作为增值税应税项为系统设置缺陷所致，并不影响纳税人实缴的税额。评估价格(不含税)102万＜不含税成交价格105万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——
（1）免征增值税（根据财税[2016]36号免征）；
（2）城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征；（3）土地增值税应纳税额=（105-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=105*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（4）个人所得税应纳税额=（105-80-合理费用）*20% 符合原 “个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”条件的，免个人所得税的政策继续适用。（财税字„1999‟278号）；
（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（2）契税应纳税额=105*1%=1.05万。
例4：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格（不含税）高
个人转让购买超过2年以上（含2年）的住房，评估价格(不含税)106万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。
解：免征增值税的情况下，不含税成交价格=含税成交价格-实缴增值税额，因为免征增值税，增值税为0，所以不含税成交价格=含税成交价格，此处不含税成交价格=105-0=105。
评估价格(不含税)106万＞不含税成交价格105万，按照孰高原则，选用评估价格（不含税）。卖方——
（1）免征增值税（根据财税[2016]36号免征）；
（2）城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征；（3）土地增值税应纳税额=（106-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或 者发票，则土地增值税应纳税额=106*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（4）个人所得税应纳税额=（106-80-合理费用）*20% 符合原 “个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”条件的，免个人所得税的政策继续适用。（财税字„1999‟278号）；
（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——
（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（2）契税应纳税额=106*1%=1.06万。
例5：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡以上、评估价格(不含税)高
个人转让购买超过2年以上（含2年）的住房，评估价格(不含税)106万，不含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。
解：免征增值税,评估价格(不含税)106万＞不含税成交价格105万，按照孰高原则，选用评估价格。卖方——
（1）免征增值税（根据财税[2016]36号免征）；
（2）城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征；（3）土地增值税应纳税额=（106-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=106*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（4）个人所得税应纳税额=（106-80-合理费用）*20% 符合原 “个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”条件的，免个人所得税的政策继续适用。（财税字„1999‟278号）
（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——
（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（2）契税应纳税额=106*1.5%=1.59万。
例6：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡以上、成交价格高
个人转让购买超过2年以上（含2年）的住房，评估价 格(不含税)102万，不含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡以上。
解：免征增值税,评估价格(不含税)102万＜不含税成交价格105万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——
（1）免征增值税（根据财税[2016]36号免征）；
（2）城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征；（3）土地增值税应纳税额=（105-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=105*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（4）个人所得税应纳税额=（105-80-合理费用）*20% 符合原 “个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”条件的，免个人所得税的政策继续适用。（财税字„1999‟278号）
（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——
（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（2）契税应纳税额=105*1.5%=1.575万。
（二）个人转让住房(广州地区)
例7：关键字——不足2年、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格(不含税)高
个人转让购买不足2年的住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。
解：评估价格(不含税)102万＞不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用评估价格。卖方——
（1）增值税应纳税额=102*5%=5.1万；
（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；
（3）土地增值税应纳税额=（102-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=102*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——
（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税 [2008]137号暂免征收）；
（2）契税应纳税额=102*1%=1.02万。
例8：关键字——不足2年、买方第二套改善住房、90㎡以上、成交价格高
个人转让购买不足2年的住房，评估价格(不含税)90万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭第二套改善性住房，面积为90㎡以上。
解：评估价格(不含税)90万＜不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——
（1）增值税应纳税额=105/(1+5%)*5%=5万；
（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；
（3）土地增值税应纳税额=（105-5-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=(105-5)*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（2）契税应纳税额=（105-5）*3%=3万。
例9：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、成交价格高
个人转让购买超过2年以上（含2年）的住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。
解：免征增值税的情况下，不含税成交价格=含税成交价格-实缴增值税额，因为免征增值税，增值税为0，所以不含税成交价格=含税成交价格，此处不含税成交价格=105-0=105。
在免征增值税（根据财税[2016]36号免征）情形下，金三系统仍会将含税成交价格除以1.05换算为不含税价与评估价格进行对比，此处为系统设置缺陷所致，并不影响纳税人实缴的税额。
评估价格(不含税)102万＜不含税成交价格105万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——（1）免征增值税（根据财税[2016]36号免征）；
（2）城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征；（3）土地增值税应纳税额=（105-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=105*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——
（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（2）契税应纳税额=105*1%=1.05万。
例10：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格(不含税)高
个人转让购买超过2年以上（含2年）的普通住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格100万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。
解：免征增值税的情况下，不含税成交价格=含税成交价格-实缴增值税额，因为免征增值税，增值税为0，所以不 含税成交价格=含税成交价格，此处不含税成交价格=100-0=100。
评估价格(不含税)102万＞不含税成交价格100万，按照孰高原则，选用评估价格。卖方——
（1）免征增值税（根据财税[2016]36号免征）；
（2）城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征；（3）土地增值税应纳税额=（102-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=102*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（4）印花税应纳税额=100*0.05%=0.05万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——
（1）印花税应纳税额=100*0.05%=0.05万（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（2）契税应纳税额=102*1%=1.02万。
例11：关键字——2年以上、买方唯一住房、144㎡以上、评估价格(不含税)高
个人转让购买超过2年以上（含2年）的非普通住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为144㎡以上。
解：差额征增值税，评估价格(不含税)102万＞不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用评估价格。卖方——
（1）增值税应纳税额=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29万元；（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；
（3）土地增值税应纳税额=（102-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=102*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——
（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（2）契税应纳税额=102*3%=3.06万。
例12：关键字——2年以上、买方唯一住房、144㎡以上、成交价格高
个人转让购买超过2年以上（含2年）非普通住房，评估价格(不含税)95万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为144㎡以上。
解：差额征增值税，评估价格(不含税)95万＜不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——
（1）增值税应纳税额=[（105-80）/(1+5%)]*5%=1.19万元；（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；
（3）土地增值税应纳税额=（105-1.19-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=（105-1.19）*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；
（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——
（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税 [2008]137号暂免征收）；
（2）契税应纳税额=（105-1.19）*3%=3.06万。
（三）转让非住房, 差额征收增值税
例13：关键字——评估价格(不含税)比不含税成交价格高
评估价格(不含税)100万，不含税成交价格90万，上次房屋取得发票金额（含税）80万。
解：评估价格(不含税)100万＞不含税成交价格90万，按照孰高原则，选用评估价格。卖方——
（1）增值税应纳税额=[100-80/（1+5%）]*5%=1.19万元；（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；
（3）土地增值税应纳税额=（100-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=100*核定征收率；（4）印花税应纳税额=90*0.05%=0.045万； 买方——
（1）印花税应纳税额=90*0.05%=0.045万；（2）契税应纳税额=100*3%=3万元。
例14：关键字——评估价格(不含税)比换算后的不含税成交价格高
评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万。
解：评估价格(不含税)102万＞不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用评估价格。卖方——
（1）增值税应纳税额=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29万元；（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；
（3）土地增值税应纳税额=（102-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=102*核定征收率；（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万； 买方——
（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万；（2）契税应纳税额=102*3%=3.06万元。
例15：关键字——换算后的不含税成交价格比评估价格（不含税）高
评估价格(不含税)99万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万。
解：评估价格(不含税)99万＜不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——
（1）增值税应纳税额=(105-80)/(1+5%)*5%=1.19万元；（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；
（3）土地增值税应纳税额=（105-1.19-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=（105-1.19）*核定征收率；
（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万； 买方——
（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万；（2）契税应纳税额=（105-1.19）*3%=3.11万元。
例16：关键字——不含税成交价格比评估价格（不含税）高
评估价格(不含税)99万，不含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万。
解：评估价格(不含税)99万＜不含税成交价格105万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——
（1）增值税应纳税额=[105-80/(1+5%)]*5%=1.44万元；（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；
（3）土地增值税应纳税额=（105-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=105*核定征收率；（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万； 买方——
（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万；（2）契税应纳税额=105*3%=3.15万元。
个人二手房交易税收政策 增值税一、个人出售其购买的住房（一）北京市、上海市、广州市和深圳市 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年......
存量房营改增政策解读及二手房交易税费计算公式一、执行时间个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。......
营改增案例：购置车辆抵扣及留抵挂账业务处理 来源：中国税网 作者：新疆区国税局 日期：2013-07-29 字号[ 大 中小 ]阅读提示：全国开展营改增试点还有几天时间，为了帮助试点纳税人尽......
案例解读（一）：十个案例让你更懂建筑业营改增发布时间：2016-04-13 发布作者：来源：1、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222......
关于建筑业"营改增"细则的十八条深度解读顾春晓 / 2016-03-29 591 1文字 大 正常 小声明：本文由会说作者撰写，观点仅代表个人，不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络，感......
