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计算机在物业管理中的运用
尤成(山东工商学院管理科学与工程学院，山东烟台，264005)摘要: 随着计算机技术的成熟与发展，计算机已经被越来越多的行业和领域所使用。而和计算机技术相得益彰的智能化、自动化管理设备与系统，在物业管理行业也被越来越多的接受和运用。本文对计算机在物业管理中的运用现状做了简单描述，并且列出了几点计算机在物业管理中的优势。最后，简述了计算机物业管理中的开发方向。
关键词: 计算机 智能化 物业管理
随着科学技术的进步和人们对生活品质的追求，计算机智能管理技术正受到越来越多的关注和发展，必将成为物业服务行业未来发展的趋势。现在，一些物业企业已经采用微型计算机、自动控制、通信网络、智能卡等技术，建立由物业管理中心与安防系统、信息通信服务管理及智能化系统组成的“三合一”物业服务与管理集成系统，使单位拥有一个安全、舒适、温馨和便利的环境，使每一位业主都能享受到有品位的便捷物业服务。计算机智能管理已经成为现代物业服务中不可缺少的必要工具和管理模式。
一、现状
计算机技术和各式软件的发展和运用，使现代物业服务的运作模式和服务理念悄然发生改变，因此物业服务企业需要更多的专业技术人才和自身的技术开发。可是，就目前而言，很多物业企业对自身技术进步依然缺少足够的重视，仅仅运用业主提供的设施设备（甚至因为不会使用而摒弃），缺乏自主创新与进步，依旧进行简单重复枯燥乏味的纯体力劳动，从而使物业服务质量受到局限。
在计算机OA系统逐渐普及化的今天，很多物业企业也开始在日常工作中将其运用，但是，OA系统在某些物业企业完全没有发挥其应有的功效和作用，仅仅作为一种摆设。深圳北方物业的OA系统运用相对比较完善和实用，其运用OA系统进行派工，做到有据可查，跟踪完善，便于监督和统计。而在自我创新与开发中，江南大学后勤服务管理系统、东吴物业宿舍智能管理系统、东吴物业房管理系统等则是一种新的尝试与发展。
二、优势
计算机技术正被越来越多的行业和领域所运用。会计电算化进程已经相对成熟，而且越来越多的专业考试也开始进行计算机网络化、无纸化。所以，现代物业管理的计算机进程也是不可避免的。计算机之所以能被越来越多的行业和领域所承认和使用，正因为计算机有着不可比拟的优越性。下面仅列出计算机在现代物业管理中的几点优势：
1、计算机智能化管理系统和软件的运用，提高了物业管理的工作效率。运用计算机管理系统和软件，可以简化日常工作中的重复劳动，而有效运用计算机软件可以为物业行业带来更多的效益和品质。比如无锡师范的学生宿舍智能电力控制系统，一方面可以控制学生的高功率用电，保证学生宿舍的用电安全；另一方面，节省了定时送电、断电与用电抄表的人力与时间，并且保证各项数据的准确性和及时性。
2、多样化智能设备系统的运用，使物业管理更加自动化、智能化。传统的设备管理只可能靠人工现场巡查、看护，而计算机物业管理系统只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况，调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，及时到位抢修，确保设备正常运行。像南晓图书馆中央空调控制系统，在控制室就能对整个大楼的每个房间进行空调开启和关闭，并能进行温度监控和调节。
3、数据准确，方便处理与统计。运用计算机进行数据收集或处理，只要保证原始输入数据的准确性，在后续数据收集和数据修改变化中，系统能够自主处理对应的多处数据，不会因为需要多处修改而遗漏。从而保证所有数据的准确性，并且能够满足数据的整合处理和多样表现形式。比如南邮宿舍智能管理系统，能够对住宿信息、学生信息、维修情况、床位情况和物业管理状况进行准确地数据处理和查看，满足业主各种要求并提高物业服务质量。
4、规范清晰，图表美观。计算机物业管理系统能够对日常物业管理中的规范化管理行为进行程式化处理，形成清晰简单的操作界面。并且能对收集到的数据制作成清晰美观的图表，方便查看和使用。比如南晓琴房管理系统，在首页面就能查看琴房使用和使用者情况，并且能够把一段时间的使用情况制作成Excel表格打印或者直接Email给业主。
5、协同办公，实现网络化管理。传统的物业管理是自成体系的独立管理模式。计算机物业管理则是通过网络来实现物业管理信息的传递和交互。通过与其他计算机管理系统的信息交流与互换，从而更方便快捷地学习先进的管理方式，来改变自身在管理上存在的漏洞和不足，为业主提供更好的服务。
6、便于归档、保存和备份，实现无纸化办公。计算机在物业管理中形成的资料和档案，可以存储在现代技术介质中，比如U盘、移动硬盘、光盘等。相比较传统的纸质文档，便于保存，携带和备份。并且减少办公过程中的纸张使用，向无纸化办公目标前进。
三、开发方向
计算机在我国经济管理的各个方面都得到了广泛的应用，在其他行业的管理中效果是明显的。一方面是取得了可计量的直接效果，如节省了人力，减少了费用，防止损失，增加收益等;另一方面取得的效果是无形的，是无法直接计量的。如提高了企业的管理水平，提高 了管理人员的素质，促进了管理的现代化等，而这些效果的取得正是由于计算机应用于企业管理的各个方面、各个层次的结果。如决策、计划、生产过程等。同样，要使微机在小区物 业管理中发挥其应有的效果，就要不断地拓宽微机在物业管理中的应用范围，使微机真正成为管理的助手。因此，从微机应用范围的趋势看，应在下述3个方面进行开发
1.应大力开发物业管理的规划与决策软件
不言而喻，物业管理不仅是为房屋及其设备设施等进行维修保养，对治安、环卫、小区绿化等进行定期管理，而且它还要为住户提供全方位的管理服务，如建立商场、医院、学校及一些家庭生活上的需求服务等。这就要涉及到整个物业管理的规划和决策。为此，不仅需 要管理者具备管理经验，还需要依赖管理者对信息的处理、投资理财、大量的原始信息、资料整理以及严格的投资计划可行性分析等能力，如若没有计算机的协助处理，管理人员要在 短期内提出规划和决策方案是相当困难的，而采用微机情况就不一样了，它可对各种方案进行计算机模拟并加以评价，很快就可以为管理者提供出快捷的科学决策依据。开发出这样一 套规划与决策软件，马上会使物业管理在短时间内达到一个较高的水平。
2.应大力开发物业管理范围的计划管理软件
在计算机模拟结束和决策方案制定后，管理的任务就是依据模拟结果，选用最佳决策方 案，然后就是具体地执行计划。可以说，包括收集、统计资料在内的绝大部分工作都可以由计划管理软件来完成。由于物业管理与服务项目较多，以往通过人工去制定计划，还有赖于 对有关资料的收集、记录和分析十分繁琐。若是有了软件程序使用计算机就可以完成统计预测，以便管理人员在掌握所需情况后，有的放矢地制订出房屋、设备与设施的维修计划，通过信息反馈系统，计算机还可对维修计划执行情况，作出统计分析，并且能够提供房屋、设备、设施的完好率、故障率和其他具体情况。开发出这样的计划管理系统软件，已是计划管 理工作的多年愿望。
3.应大力开发财务会计系统软件
物业管理作为自主经营、自负盈亏、自我发展的经济实体，其资金的运营状况是其存在 和发展的关键。
作为小区物业及其物业管理的资金来源，一方面来自管理服务收入;另一方面还要开展多种企业化服务流动，借以扩宽资金来源渠道。由于小区物业管理涉及的业务范围，多而杂，管理人员要详细、全面了解其资金的收支状况，并不是件易事，若大力开发物业财务会计 系统软件，就使物业管理的财务状况一目了然，不仅使管理者对具体业务的资金收支状况了如指掌，而且还可借助计算机进行新的投资计划决策和及时调整原有计划中的失误。然而，以计算机为信息处理工具，使财务会计进入全面的电算化编程系统，替代手工核算，尚存在较多的困难，除经济条件的限制外，包括小区物业财务会计在内的企业会计系统不是独立存 在的系统，它不仅与企业内部发生直接联系，它还要和外部、上级主管、财税、银行等发生经济往来，所以难度很大，但根据实际需要，大力开发内部财务会计系统软件的范围、目标 是可以积极探索的。
总之，对小区物业微机管理与应用及其发展趋势的认识，应持机遇与挑战并存的态度。办公自动化、小区服务信息化，是社会科技进步赋予物业及其物业管理的历史必然，是人类社会进入21世纪之后，所要经历的必由之路。但人类社会要全面实现电脑社会，矛盾也是客观存在的。迎接挑战，探索适合小区物业微机管理的新路，应是我们追求的最终目标。
近年来，随着我国自动化设备和智能管理系统的大量涌现，计算机在物业行业的运用也越来越多，成为物业管理自动化、智能化的现代管理手段。物业管理公司已不能再简单沿用计划经济时代落后的管理模式，而应与时俱进、努力创新，认识到高新技术和全新服务理念在保证物业服务正常运转过程中所起到的不可替代的作用。为业主创造一种从物质到精神的理想生活氛围，进而提高人们的精神文明素质并展现当代物业的人文风貌。
参考文献
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