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商业街应如何开发
近两年，在商业街的发展上，一个不容忽视的发展现象是：商业街正在从城市中心区进入一般居住社区尤其是大型居住社区，并且有“燎原”之势。那么社区型的商业街到底应如何开发呢？本文将首先从社区商业的特征入手，研究社区商业街的发展与开发。
一、社区商业的概念
从词源上看，“社区（COMMUNITY）”这个词是舶来品，而从概念上讲，社区则是指在一定空间区域内聚合的居民住宅区，它是一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体，比如同属于北京望京的所有居民就形成了一定意义上的望京社区。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。其规模与范围大致如下：服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在3公里以内，在不考虑更大的对外辐射的前提下，其总规模一般应控制在5万平米以下。
二、社区商业的基本特征
社区商业就是指为本社区提供商品与服务的商业经营体，显然，它是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，这就决定了社区商业具有如下的基本特征：
第一：产业配套性。作为小区的基础配套之一，为住宅产品提供支撑和服务是社区商业的基本功能之一。目前，我们的城市化过程中产生的大量社区仅仅只能称为“城”，而由此而伴生的社区商业及其它产业造就的“市”才使得城市以一个完整的形式繁殖或扩展，因此社区商业对于城市化进程和住宅社区化的发展而言，具有一定的产业配套性，这也是商业最早成为住宅配套的原因之所在。
第二：日常便利性。由于居民生活的“便利性趋近”与“日常性重复”的特点，导致社区商业主要以满足社区居民的日常性与便利性需求为主。这也解释了为什么具备上述特点的标准超市和生鲜超市热衷于进社区的原因。
第三：服务亲和性。社区的就近性及商业交易的频繁性，使得社区商业更容易成为社区居民愿意亲近的一员，从而体现出其服务的亲和性。
第四：赢利长期性。社区存在与发展的稳定性，使得社区商业比较不容易受到市政等各方面的因素影响，因而在发展上，其盈利期更为持久。
第五：盈利稳定性。前述特点使得社区商业在社区逐步成熟与稳定后，盈利相应的也具有一定的稳定性。
第六：表现多样性。这是由于社区商业本身的属性决定。社区商业是相对于一个地域内的居民而形成的商业，而居民本身对商业表现形式的可接纳性决定了其表现形式的多样性。社区商业既有底商形态、商业街形态、也有购物中心形态。当然，社区的规模、消费力、消费习惯、商业辐射性等等都会对社区商业的表现形式产生影响，但毫无疑问的是，上述几种形式都是可以应用的。
同时，社区商业在需求上，也更多地表现出如下重要特征：
首先是需求的规模性，其规模与居住人口的购买力支持规模紧密相关，这一点无论是从商业本身的竞争力与商圈辐射支撑上看，还是从各级地方商业主管部门的规划上讲，都是客观的和科学的要求。但是，实践中，这个规律在很多时候并没有得到遵循，很多开发商认为商业能产生高额利润，虽然有对未来商业发展的预期，但违背规律地开发出不符合实际的大面积商业，同时又要求迅速变现，其结果是不言而喻的。
其次是需求的稳定性，这个特点源自两方面原因：首先是就近购买的需求，便利性的特点导致社区商业的需求相对稳定，俗话“一步近，两步远”说的便是这个道理。其次社区商业满足的是日常基本消费需求，这是由社区的低弹性需求所决定的，这一点也使得社区商业的需求具有稳定性的特点。
最后是需求的相对多样性和整体性，这是由社区居民所决定的，其需求不仅包括了对商品的需求，还有对服务的需求；既有对生活的基本需求，又表现为对吃、穿、用及健身、娱乐的要求。可以说，社区商业在日常性需求方面表现得既相对全面，又形成一个整体的需求链。
三、社区商业的业态构成及功能
那么，社区商业到底应该包括有哪些业态，应该有什么样的功能提供呢？北京世纪华夏资产管理有限公司经过长期研究，认为社区商业的主要功能体现在日常性的购物、休闲、餐饮、综合服务等几个方面，其中在业态配置的主次安排上，如果社区性商业辐射性不强，一般可做如下区分：
第一，主要应配置超市、便利店、生活类专业专卖店、菜市场、餐饮、生活服务设施等；
第二，适当设置大型综合超市、文化娱乐设施和专业专卖店；
第三，通常不配百货店、仓储商店、专业批发市场等。
四、社区商业、社区商铺和社区底商的区别
通过上述剖析，关于社区商业我们还需要区分好三个概念：社区商业、社区商铺和社区底商。社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、商业步行街、专业市场类商业等的商业业态，它是一种具有很强地域性、为本地区居民服务的商业模式。而我们经常所讲的社区商铺是物业范畴，它是相对于建筑类型而言的，指那些位于社区内的商业用房或铺位（经营对象主要是住宅社区的居民），在表现形式上主要是三层以下的商业楼或底商或者商业用裙房。社区底商一般指社区物业中作为商业、服务业设施的底层建筑，它是社区配套的组成部分，也是社区商铺的表现形式之一。
从上面的概念不难看出，三者既有相互的定义上的差别，也有形式与本质间的部分重合。社区商业是社区商铺所承载的内容，社区商铺是社区商业的表现形式，社区底商是社区商铺的类型之一。就像酒（社区商业）的容器（社区商铺）可以有很多种一样，社区底商（酒的容器的一种）常常是社区商铺（酒的容器）的一部分。社区商业常常以底商为重点区域，当社区商铺只有底商一种形式时，社区商铺和社区底商达到重合。当然，也正如装酒的容器有时也可以装别的东西（如水）一样，社区商铺与社区底商有时承载的也不完全是社区商业的内容和功能，像一些毗邻交通要道、繁华地段的社区商铺和底商，由于具有相对较强的辐射性，它就不仅仅是社区商业，而且还是城市商业的组成部分，承担着服务城市的某些功能。
不难看出，社区商业之所以受到如此青睐，是由于其本身的特性和今天市场发展的需要所决定的。因为在社区内规划商业物业的好处，除了为开发商带来直接的超额利润外，还能改善区域与住宅生活的品质，带动住宅的升值，住宅与社区商业物业实际上是存在着非常强的互动关系的。（北京世纪华夏资产管理有限公司商业地产中心 /杨海龙）
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