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浅谈物业服务公司的核心竞争力
（物业服务公司：袁海）
物业服务公司的核心竞争力是什么？在这段时间对科学发展观理论的学习过程中，我作为部门负责人，也在思考这个问题。
物业服务行业的生产与其它有形产品行业的生产不同，有形产品的生产需要产品设计，需要购买原材料，需要很多道的加工程序，需要复杂的销售环节，一个产品从生产到销售需要经过很多部门和渠道，所以，有形产品的生产，降低成本效果不明显、不直观，往往要等到年终经过复杂的经营核算才能反应出来。而物业服务行业不同，物业服务是无形产品生产，不需要复杂的产品设计，不需要购买原材料，不需要多道加工工序，不需要复杂的销售环节，节省一份人工费（工资），就增加一份毛利；节省了管理费用的支出，就增加收入。
一个企业能在市场竞争中获胜说明这个企业与其他企业相比有超长之处，这个超长之处就是一个企业在组织、管理、决策、指挥等方面竞争优势的集合，这就是企业核心竞争力。
物业服务企业通过科学合理的成本设置，严谨有效的成本核算程序后，可以形成物业服务企业的核心竞争力。降低成本、实行成本费用管理，可以考虑从以下四个方面入手：
一、固定成本费用管理。
物业服务企业的性质决定了企业成本费用主要是人力资源成本费用支出。在固定成本费用组成中，大头是公司管理人员的工资，合理有
1效地设置岗位，是降低物业服务企业固定成本切实有效的方法和手段。应以精干、高效为宜为原则，人员越精越好，人员冗杂是极大的资源浪费，不但增加了成本，还增加了内耗，降低了管理效益。
二、管理费用。
日常办公费用。众所周知，物业服务行业是微利行业，赚钱不易，随着行业运作的进一步规范，赚钱更加不易。如果办公费用开支过大，对企业来说，是一笔不小的成本费用支出。因此费用支出要做到有的放矢，该花的钱一定要花到位，不该花的钱坚决不花，哪怕一张纸，这样可以达到降低公司管理成本的目的。
三、变动成本。
在物业服务企业成本核算中，变动成本占的比例最大，主要是基层服务人员的工资。物业管理行业属劳动密集型服务行业，科学、合理地使用人力资源是物业服务企业降低成本的上攻方向，控制人力资源的成本费用，可以从两个方面入手：
（一）科学、合理地制定基层单位的用人编制。
根据管理的小区（大厦）的实际情况和本企业的管理水平定岗定编。例如：封闭式多层小区，可按人均管理面积3500～4000平方米来核定小区管理处人员编制（例如时代风华一期），根据小区实际，在定编人数的基础上乘以10～20％的系数，定编只是一个参考比较值，我们可把定编值看作是小区成本核算的边际值，大于边际值就会减少利润甚至亏损；少于边际值就能保本或者多盈利，严格地控制变动成本，是物业服务企业降低成本提高效益的主要途径。
（二）向科学管理要效益。向管理要效益在物业管理行业涉及的面很广，主要表现在：
1、合理地使用资源。
在物业服务中用人量最大的是安全服务，第二是保洁绿化服务方面，如何通过科学有效的管理来降低人力资本投入，就是一个值得认真研究的课题。
这里我提倡内部专业化管理即“一体化”管理与“专业化”管理相结合。小区日常专业化物业服务交由管理处来完成，其它的由专业化公司完成，例如环卫和绿化。人员培训、质量标准、内部考核等等由管理处执行，充分发挥公司职能部门、管理处、专业公司等多方面的积极作用，最大限度地提高成本效益率。
2、合理开发资源。
对小区各专项专业服务，实行日常工作由管理处“综合”管理的最大好处就是可以最大限度地开发利用资源。“综合”管理的基点是不管哪一项专业服务出了问题，日常管理责任都在管理处，都应由管理处来负责协调解决。
3、合理配置资源。
对物业服务公司来讲，合理地配置资源可以最大限度地降低成本增加效益。
4、通过科技手段来降低人工成本。
在小区入口处使用电脑自动收费系统；在小区内增设安防监控系统，既安全可靠，又能增加收费，同时达到减少安管员岗位，降低人力资源的支出，就是增加了收入。
四、节能降耗。
节能降耗在物业服务行业主要体现在两个方面：
1、公共用电。
公共用电是高层楼宇管理成本费用支出的大项，像时代广场就是个典型，因此，节能重点应放在地下停车场、电梯间等24小时用电照明的地方，主要方法采用节能灯具降低能耗。40W的节能灯比普通灯具每天节约电能0.25度，效果十分明显。
2、电梯用电。
电梯是公共用电的耗电大户，一部停站20层楼的电梯，每小时综合耗电量约25KW左右，如果降低了电梯用电，也就增加了企业收入，在这方面，我们服务公司也正在探讨。
企业管理的一个根本任务，就是如何研究不断降低成本，在我们物业服务工作中有许多可以降低成本的地方，只要我们强化我们本企业的核心竞争力，就一定会造就一个优秀的企业。
抛砖引玉，请在座的领导和同志们给以指正。
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