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楼 盘 实 例 院（系）专业 年级 指导老师作者
概 况 报 告
| 华
富
世
家
一、华富世家项目概况
总体概况：
华富世家位于安东新区核心位置东临永明路，西接中华路，北靠文明大道。小区周围有多个大型公交站点16路、36路、7路、17路等多条公交路线通达全城，京珠高速、107国道瞬间可达，构成立体交通，进退从容。政府招商引资重点项目，占地340余亩，总投资40亿人民币，海纳五星级酒店（未完工）、6A级写字楼（未完工）、50-70㎡百变LOFT、高端智能化住宅，SHOPPINGMALL五重业态。
周边配套：
项目周边配套完善。在教育方面，项目周边有外国语中学等一批重点学校；在生活方面，项目周边分布有水果批发市场、蔬菜市场、超市、药房、建材市场等基本生活配套设施，除此以外，项目还在德隆街和明福街上设置有两层临街商铺，完全可以满足小区居民的日常生活需求。项目周边有中国银行、建设银行、工商银行等一批银行网点。在医疗方面，离项目最近的医院有安阳市第六人民医院车程仅需五分钟，同时，二十分钟车程直达医疗设备一流的安阳市第一人民医院、安阳市地区医院等。在国家级文字博物馆、易园、市政府、市民休闲广场、图书博物馆体育会展中心中轴线之上，与多家行政事业单位为邻。
车位数：地下车位 采暖方式：集中供暖 周边商业： 周边分布有水果批发市场、蔬菜市场、超市、药房、建材市场等基本生活配套设施，除此以外，项目还在德隆街和明福街上设置有两层临街商铺，完全可以满足小区居民的日常生活需求。
周边医院：安阳市第六人民医院 周边学校：外国语中学。
开发商：安阳新华富置业有限公司 物业顾问：金地物业
项目地址：安阳市中华路与文明大道交汇处东南 产权年限：70年 产权类型：大产权房 容积率：3.5 绿化率:40%
二、投资户型
华富世家一共有10种户型，分别是：两室两厅一厨一卫113㎡，四室两厅一厨两卫178㎡，一室一厅一厨一卫54㎡，六室两厅两卫242㎡，三室两厅两卫130㎡/150㎡，两室两厅两卫153㎡，两室两厅一卫双阳台110㎡，三室两厅两卫双阳台159㎡。
过去两年间房地产价格的飙升令人眩目，大量的热钱在财富效应的驱使下纷纷涌入房地产，但是今天房产投资已经告别“遍地黄金”的年代，合理选择房产投资品种，才能继续获得较高的投资回报，本文将就此进行探讨。
投资低档民宅？土豆不能永远卖高价！
房地产投资有个怪现象，就是性价比低的民宅反而升值快。比如，在北京两年前如果4000元/米在比较偏远的地段购买普通民宅，目前的二手房成交价已经达到9000到10000之间，投资回报100%以上；反过来，在两年前购买中档公寓花费大约8000元/米，而今天的二手房的成交价不超过12000元，投资回报不足50%。显然在过去几年投资民宅可以获得高回报。
内在价值低的民宅价格飙升主要得益于“吉芬”效应。1845年爱尔兰爆发饥荒，没有营养也不好吃的土豆价格暴涨，而老百姓反而购买更多的土豆而不是其他价格上涨很少的奶酪和牛肉，这就是“吉芬”效应。原因是土豆是老百姓的主食，比较容易填饱肚子，土豆价格上涨让老百姓更没有钱了，不得不放弃吃奶酪等稍贵的食品来购买更多的土豆，而这又令土豆继续上涨到无法理解地步。过去两年低档民宅价格的上涨正是由于“吉芬”效应，低档民宅和土豆一样虽然没有太大投资价值，但都是老百姓生活的必需品，房地产价格的上涨让本来可以购买中高档住房的居民不得更改购房计划，转而购买性价比低的住宅，这是民宅过去涨幅醒目的根本原因。
“土豆”不能永远卖高价，这是常识，民宅从长期来看没有太大投资价值。第一、低档民宅的地段、建筑设计、人文环境都令高端自用客户不会买入，因此无法长期维持高价；第二、政策导向上限制住宅尤其是民宅的炒作，政府为城市低收入者提供保障住房是大趋势，这种政策导向随着时间的推移会明显影响低档民宅价格。所以未来5年随着市场供应量增加，居民住房升级和投资客逐渐抛售低档民宅，民宅的价格上涨必将大幅放慢。
投资中高档公寓？捕捉地产未来热点！
《圣经》“马太福音”第25章中说：“凡有的，还要加给他，叫他多余；没有的，连他所有的，也要夺过来。”越是有钱的人越有钱，这就是所谓的“马太效应”。马太效应产生的原因之一就是有钱人可以投资于普通大众暂时买不起但以后有需要的产品或领域，这种提前“卡位”的优势让有钱人可以提前布置资产，守株待兔坐等资产未来升值。
过去几年全国掀起了轰轰烈烈的购房运动，在“居者有其屋”的想法支配下，人们不计代价的购房，这种全民性需求的爆发是过去房地产尤其民宅价格飞升的原因。而随着居民收入的提高，大量中高端群体居住升级的需要会推高中高档公寓的价格，这可能是未来5年房地产发展的趋势。
目前，北京地区中高档公寓一、二手房价格都已经超过1万元，偏高的单价和高总价都让中高档公寓成交不活跃，但相比低档民宅理想的中高档公寓无论一、二手房屋性价比都更高，投资潜力更大。在北京这样的城市有大量的中高端群体在过去全民的购房热潮中，或仓促或盲目的购买了小户型或低档住宅这样不适合自己的房屋，随着居民对房地产价值的认识逐渐理性，以及居民收入的提高，未来中高档公寓必将再次成为市场追捧的热点。
高档住宅长期风险低，投资把握核心策略！
一些刚接触房地产投资的人认为中高档住宅总价高、维护成本高不如购买小户型或低档住宅好出手。这样的想法就像买股票不买长期看好蓝筹股，反而买价格便宜的垃圾股一样没有道理。
我认为从投资角度看，中高档住宅长期风险反而要小：首先，过度炒作普通民宅有违国家政策导向，未来不确定政策因素非常多，而高档住宅的投资属于富人间的博弈，政府干预可能小；其次，从国外的经验来看，日本也曾因日元升值而出现了房地产价格飙升的局面，当泡沫破灭的时候普通住宅下跌幅度超过一倍的比比皆是，但高档住宅的下跌幅度要明显小。尤其是2006年以来日本的房地产价格出现回升，但是“淘尽黄沙始见金”，价格迅速上涨50%的都是“一等地”的住宅，而很多普通住宅价格上涨幅度则较小。可见以长期战略眼光看，高档房屋投资的长期风险要比低档房投资小得多。
房地产投资需要考虑的前三个问题是“地段、地段、还是地段”，高档住宅投资更是如此。以中长期投资房地产的角度来说最常见的投资误区有两个，一是认为城市中心区就是最好的地段，实际并非如此，随着城市的发展中心区也会发生移 动，导致中心区变成“老城”；二是投资风景怡人的郊区，但实际情况是受到生活配套和日益拥堵的城市交通影响影响，日本等很多发达国家的富人最终选择回城，回城首选的住宅恰恰是中高档公寓。
个人认为，通常随着国民经济同步增值的地段是核心商务区和核心教育区(比如北京海淀的高校聚集区)，而核心商务区和教育区一旦形成几乎没有迁移的可能。投资中档住宅可多关注这两个区域。
根据现在国内形势的变化和房价的走势投资大户型是现今最好的选择，所以作为房地产投资商两厅一厨两卫178概是100万左右。
178㎡的空间家。优点：1.南北3．厨房有明窗
很适合现在的三口之通透 2．卫生间为明间 4．主卧带有阳台并且我中意的户型是：四室㎡，按照现在的市价大朝南5．景观好6．房型设计规整 7．有两个卫生间 8.拥有两个阳台
缺点：1.靠山墙 2．生活成本高 3．卫生间有一个是暗间 4．客厅不朝阳
三、对比的优缺点（华富世家和亚龙湾东湖）
优点：
1、华富世家的地理位置要比亚龙湾东湖的位置好，华富世家位于安东新区，城市南北中轴线上。由于市政府已迁到东区，那安阳的市中心也必然会从老城转移到东区过来，而华富世家里市政府也比较近，所以，以市政府为圆心，周围的发展也会比其他地方快。现在华富世家也已经比亚龙湾东湖繁华许多，旁边有义务国际商贸城可以供大家购物，易园、安阳市图书馆、安阳市体育会展中心也是在这周围，可以学习、休闲两不误。并且华富世家的前方也会建一个万达广场，样子购物就更加方便了。虽然说亚龙湾东湖临近高铁站，发展也会相对较快，但是，就目前来说，亚龙湾东湖的周围条件不如华富世家的成熟。
2、华富世家对于小区的定位为普通住宅，有坪数小的，也有坪数大的。对于消费群体较为广泛。而亚龙湾东湖主打的是别墅和花园洋房，这样子就限制了消费群体，消费群体会比较局限。并且亚龙湾的别墅区属于联排别墅不是独栋别墅，这样购房者考虑的因素就会增多。
3、华富世家的定价对于安阳市来说是属于中上等的，接近安阳市的平均房价，较为合理。而亚龙湾东湖定位虽然是高档小区，但是和同档次的小区相比亚龙湾东湖的房价偏贵。缺点：
1、华富世家现在推出的是三期的房子，但是这个小区从开始建到现在已经差不多十年了，还在建房当中，并且还有一栋很醒目的烂尾楼是准备建一个五星级酒店“安阳国际酒店”，目前已经停在那里，没有动工。小区的不成熟，有烂尾楼，这是华富世家的致命伤。
2、就目前的规划来看，华富世家小区的内部环境没有亚龙湾东湖的好，华富世家属于一般普通的绿化，而亚龙湾东湖是集水岸庭院大宅、多层瞰景洋房、华美达五星级酒店、风情商业街、幼儿园等为一体的低密水岸住区。社区水系，小型的高尔夫球场，会所等等，这些都是亚龙湾东湖吸引消费者的优势。华富世家在小区环境上没有亚龙湾东湖做得好。
四、总结
现在利用目标市场营销来总结华富世家。目标市场营销又称STP三部曲，这里S指Segmenting market,即市场细分；T指Targeting market，即选择目标市场；P指Positioning，亦即定位。正因为如此，营销大师菲利普·科特勒认为是当代战略营销的核心，可以被定义为STP。
按照楼房的类别将华富世家细分为高层，对于那些对楼房要求较高的和追求生活品质的购房者来说，高层是较为吸引他们的。华富世家进入目标市场模式是复合产品模式，华富世家的户型面积从50平方米到360平方米，涵盖了一室一厅、二室二厅，三室二厅、四室两厅、六室两厅等多种规格。华富世家通过这样的开发建设来满足不同的目标市场（小康型住宅需求群体、富裕型住宅需求群体、豪华享受型住宅需求群体）的需求。对于华富世家的定位，运用波士顿矩阵来进行定位，我认为它属于金牛产品，金牛产品是指处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群，已进入成熟期，企业不必大量投资来扩展市场规模，同时作为市场中的领导者，该产品享有规模经济和高边际利润的优势，因而给企业带来大量现金流。其财务特点是销售量大，产品利润率高、负债比率低，可以为企业提供资金。如今，华富世家已经投入到第三期的建设当中，也就无需再大量的进行投资，只是保持现有的市场份额，所以我认为华富世家的定位是金牛产品。
综上所述，是本组对华富世家楼盘所做的实例分析报告，其中详细阐述了此楼盘的优缺点和我们对房地产投资的认识以及理解。
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