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城市新区规划与商业网点规划的一体化理论与实证
研究
来源： 作者： 日期：09-12-17
摘要 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题” ——2001年诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨教授深刻剖析出我国城市化进程对世界的革命性影响。我国城市建设的巨大挑战，表现在对城市新区规划的设计水平和规划实施中对复杂资源的配置能力上。作者提出了城市设计与商业规划和旅游规划三结合的方法论，通过沈阳、苏州和葫芦岛数个相关案例分析证明了这一方法论。任何方法论离不开对其实施背景的深度认识。07年下半年，我国严重失衡的产业危机爆发，房市泡沫开始破灭，政府用于强劲拉动内需的房地产出现萎缩，08年下半年，其本质是美国预期消费(未来消费提前)泡沫破灭对世界经济体系虚假平衡的打破的国际金融危机爆发，我国在“一体化”的全球经济体系内自然不可豁免其灾，尤其是外汇资产的巨大缩水和外向经济的急速溃败;未来几年我国的金融产业和外向型经济产业必经重创。眼下，中国房地产的低迷，资金短缺导致全国各地的新城建设大多数处于停顿状态。深圳新摩尔商业管理公司在完成上海、杭州、广州、大庆、泉州、徐州、金华等城市商业网点规划论证过程中，总结了新城开发的经验教训。作者认为新城建设的动力不仅来自房地产建设，更重要的是产业拉动，应该将产业规划和产业发展与城市新区规划和商业网点规划的一体化理论结合，依靠产业升级和发展新产业拉动新区建设，新区房地产开发要建立在产业发展的基础之上，有计划分阶段推进。一.城市新区规划的前瞻性-以苏州新城规划为例新区开发项目在区域空间中的定位通常都是初始性的，构成区域结构的基因雏形;同时房地产开发对资源配置具有不可逆性;因此这一初始性的特征对综合项目定位的准确性要求非常高。城市规划不合理是目前城市建设方面最大的浪费，不仅影响项目本身收益，而且影响到区域系统的发展。苏州工业园区的发展构建了苏州东部新城的基础，从园区建设角度看苏州工业园是全国的领先;从城市发展的实践来看，将工业园区纳入苏州新城规划，形成了具前瞻性的新城规划。图1 苏州工业园规划重点之一―――金鸡湖规划 苏州科技学院时匡教授说：苏州工业园区实际上就是一个新城，规划之初就确定了要与苏州古城相协调的基准。因此工业园区规划并不是单纯的工业区，而是通过城市设计打造一个有序、优美的环境。区内规划有商业区、生活区、服务区、公园，甚至连高压线都统一建成一条“高压线走廊”;同时精细地规划到每一地块的具体功能，甚至这一地块上将来建筑物能建多高，外立面有什么统一要求，从而确保整个区域建筑的轮廓线与环境相协调，城市空间有序而丰富。苏州的城市规划实践说明，要在新城规划中将教育、居住、商业、工业园区等科学布局，分段开发，并避免工厂围绕居住区和商贸区等现象。二.城市新区规划与商业网点规划脱节――葫芦岛龙湾新区的问题葫芦岛是辽宁省极为重要的城市，葫芦岛市区和下属兴城市区从长远角度可以形成一体化城市，具有发展成为第二个大连的潜力，葫芦岛制造业比较发达，形成了造船、石油化工、机械制造等产业，葫芦岛现代服务业落后于工业发展步伐。葫芦岛的经济体量已经超出内地某些省级城市，但是地级城市的管理体制和规划限制了葫芦岛的发展，应该按照副省级城市对葫芦岛城市发展进行长远规划。今
后要形成东有大连，西有葫芦岛的局面。我们对葫芦岛现代服务业初步分析如下：S优势 辽宁海运、铁路与公路交通枢纽，航空用空军机场，今后应该发展民用航空，葫芦岛具有辽宁制造业基地优势，以石油化工冶炼等闻名，商贸业已经在辽西经济区占有优势，以313及兴城海滨等为代表具有一定基础。W劣势 1.葫芦岛缺乏一流大学，缺乏吸引国内现代服务业高端人才发展的环境，需要为他们提供更大事业舞台和更好的生活环境，包括子女教育和医疗等服务;2.葫芦岛没有民航机场，目前只有空军机场;3.缺乏向大商集团这样的零售商业龙头企业;4.缺乏类似广州白马这样的批发龙头企业。和美国芝加哥等一流城市相比，我们在金融、物流商贸方面都有较大差距O机会 1.葫芦岛具有葫芦岛港口设施，铁路与高速公路发达,物流产业优势有充分发挥机会;2.葫芦岛成为辽宁振兴老工业基地的政策扶持城市。适当时机规划民用机场，发展空运业，目前可以考虑利用空军现有机场T威胁 周边锦州、营口等港口城市都在雄心勃勃发展，南侧有天津港口在跨越式发展，天津滨海新区成为国家重大发展区域 葫芦岛的城市规划和产业发展需要有长远打算，首先做好环境保护和产业协调发展，特别是注意河流与渤海环境保护，治理水质污染，追求高质量的经济发展，其次是，注重制造业和服务业协调发展。现代服务业的大发展需要发达的教育产业支持，葫芦岛在高等教育发展方面可以借鉴美国芝加哥创办一流大学的经验，在未来发展中，集中全市的力量，包括发挥民营企业的积极性，创办类似芝加哥大学一样的辽西大学，为城市长远发展奠定教育基础，增加人文气息。葫芦岛沿着滨海发展新区是富有远见的成功规划，在具体的城市设计中需要反思商业和城市设计脱节的问题。一般在城市新城的中心部位设置城市广场，广场的周边要预留较大商业区域，设置环形转盘时候地下交通应该全部连通，为十字路口周边商业聚集创造方便条件，但这里以葫芦岛龙湾新区规划与商业网点规划脱节而导致招商困境为例来说明，在开发过程中，不要急于开发商贸区。我们建议开发居住区和行政办公区，后开发商贸区，避免低水平开发浪费土地资源。图2 葫芦岛飞天广场三.城市设计与商业网点规划一体化设计的理论基础我国城市规划和城市设计脱节，主要表现在简单粗放，短视随意，并缺乏有机的系统整合，功能模块缺乏空间和时间上的延续性，不能对城市发展形成驱动。多数城市规划仅限于满足城市生活的基本需要，商业布局70%左右不合理，居民生活不够便利，缺乏舒适性的考虑，对生活空间缺乏美学的思考，其结局是诞生大量没有个性的水泥建筑空间城市，城市历史文脉断裂。城市设计主要目标是改进人们的生存空间和环境质量和生活质量。城市设计对特定区域进行系统的区域性设计，避免了各个单体项目的互不联系，形成良好的城市形态。我们在亚洲的邻居之一――新加坡是典型的花园城市，城市居民的生活品质高，犯罪率低，非常值得我国城市建设和管理者学习。新加坡很早就开始了城市设计和商业规划的一体化实践，不仅规划有核心商业区，而且新加坡的居民区建设与邻里中心建设结合，这种规划思想引进到苏州工业园区，得到了较好效果。图3 苏州工业园区邻里中心城市商业网点规划是城市规划的一个重要组成部分，一方面是政府宏观调控第三产业发展和具体管理商贸流通活动的重要手段;二方面城市规划需要考虑居民的生活质量，商业设施与居民生活密切;三方面城市商业网点对能否提升城市形象和提高城市品位至关重要。从城市商业网点对城市供电、供水、交通、防灾等诸多方面的影响看，随着我国城市商业网点规划条例的颁布实施，城市规划部门必须征求商业部门意见，只有做好城市商业网点规划，并与城市其他基础设施规划统筹安排，才能保证城市正常运转，保证整个城市功
能的正常发挥。四.城市规划与商业网点规划的实践案例――沈阳长白岛新城规划及其实施 2007年5月16日，历时三年，百易其稿，凝结了众多专家、领导心血的《沈阳长白岛控制性详细规划》在沈阳市城市规划委员会第六次会议上获得原则通过。确定了“和谐岛城”的基本规划理念和“一岛、两带、两心、多点”的空间构架。明确了长白岛“人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游”的六大功能定位和“自然、生态、和谐、现代”的四大开发主题。《沈阳长白岛控制性详细规划》是由国内规划设计界享有盛誉的上海同济城市规划设计院主持设计的，其规划设计是依照“科学性、先进性、前瞻性和可操作性” 四大原则进行的。《规划》按照高于全市城市规划标准，结合详细的水系、绿化、基础设施、公共建筑等专项规划和分区规划，明确了主要的控制指标，形成了周密的控制指标体系，用于指导长白岛的招商引资和开发建设，以确保“高起点、高水平、大手笔”的新城建设风貌。《规划》的通过，意味着沈阳人翘首祈盼多年的水乡岛城之梦终于变成了触手可及的现实，未来3-5年，一个以水为魂魄，以树木为骨骼，以生态为特征，以和谐为理念，经济发达、功能齐全、文化繁荣、保障健全、环境优雅、百姓共享的现代化滨水岛城必将以其迷人的身姿骄傲地展现在世人面前!下面结合长白岛规划图，具体说明商业网点规划在整体规划中的作用。《沈阳长白岛控制性详细规划》的设计原点： ●长白岛门户，未来发展热点 ●交通便捷，临近商业中心 ●以浑河景观带为依托，倾力打造适宜人居区域。城区内河的作用 ：城市内河在城市生态建设、拓展城市发展空间方面显示出不可替代的意义;对周边小气候的积极作用、对市民健康的积极影响日趋得到广泛的认同;所以对自然资源的发掘、利用就成为我们规划设计的起点。图4 沈阳长白岛CBD土地利用规划截至2007年末，长白岛已投入拆迁资金39亿元，腾迁土地6350亩。已修建总长26公里的主次干道13条，路网面积86万平方米，岛内岛外路桥畅通，出岛进岛方便快捷。自来水厂、变电所、污水泵站、雨水泵站、燃气、热源、电信等配套设施也已同步完成。总面积42万平方米的长白岛森林公园和占地74万平方米的沈水湾高尔夫球场已交付使用。全长5公里的内河水系、10座景观桥和两岸绿地公园08年也将投入使用。在实施规划过程中，各大发展商提出了自己的建议，将十字路口商业作为一个重点，由于目前入住率不够，因此在短期商业以生活超市等为主，从长期角度看应该建设成为以超市和百货作为主力店的区域性购物中心。图5 沈阳长白岛规划设计效果图酒吧区是整个区域的亮点之一，我们建议将五星级酒店建设在沿河地带与CEO会所的高级商业设施结合，形成沈阳最漂亮的水景酒吧和美食街区。五.如何解决新区建设停顿的重大问题最后，笔者在这里针对目前宏观经济不景气带来的大量新区建设停顿中的重大问题，结合笔者国内外大量案例的研究，和多年区域规划以及招商策划的实践经验，提出以下思路，抛砖引玉探讨城市新区建设难题的解决方案。1.以新的方法论审查和完善整个新区的规划方案，运用城市设计与商业规划及旅游规划的三结合的方法论。作者于2005年在千亩大盘研究中首先提出了建筑规划设计和城市商业规划和旅游规划相互结合的思想，在此基础上，考察数个城市新区，与国外城市新区进行比较研究，从大盘到城市需要更深入地思考城市设计与商业规划的结合，日本横滨的城市设计对我们有很大启发。横滨在70年代就确定了城市设计的七个目标：
(1)通过保证安全创造令人愉悦的开放空间的数量，保证步行者的权力。(2)尊重地形学和绿化的地域自然特点。(3)尊重地方的文化和历史遗产。(4)丰富绿化和开放空间。(5)维护沿河和滨海开放空间。(6)增加人们相互交流和接触的公共场所。(7)既要有形式的美，又要有内容的善。通过七十年代开始的城市设计和良好的实施，横滨成为亚洲最美的城市。据说，横滨拥有的大公园占地就达600多公顷，其中既有古典式园林，也有现代化公园，街心花园更是数不胜数。此外，横滨市郊区还有5400多公顷林地。难怪这里被称为“亚洲绿化最好的城市”、“东京的后花园”。在不少日本人看来，东京是大展宏图的职场，横滨则是让人安静休息的家。有人曾经这样评价：“这座城市拥有一种能让人安静下来想想心事的魅力。” 横滨港区是最能够认识横滨的地方。在这里，有大楼林立的“未来港口21”建筑群(简称MM21)。MM21是在1989年层举办横滨博览会的旧址上兴起的一座近未来都市。摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船“日本丸”等周围各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，是代表横滨的新开发区。图6 日本横滨港口城市夜景通过总结国内外城市设计实践，我提炼出来城市设计与城市商业网点规划和旅游规划相结合的方法论。运用新的方法论，我们需要重新研究限于停顿的新区建设，在建设思想上是否存在偏差，新区发展的真正动力是否清晰。2.精心规划城市主导产业，依靠新城区实现产业升级，占领产业链上端事实证明，单纯依靠房地产开发推动新区建设的思路过于单一，一旦遇到房地产低潮就不可避免限于停顿。世界经济危机告诉我们，中国的简单出口加工业，缺乏技术含量，处于产业链条下端，是经济危机时候最容易受到冲击的。我们需要了解产业链条分工，警惕西方发达国家的产业链阴谋，他们习惯于引导中国安于在产业链条低端，破坏中国的生态环境，依靠廉价劳动力取得不稳定的低收入。只有占领产业链条上端，生产具有技术含量的符合市场需求的产品，产业升级的目标才能实现。主导产业蓬勃发展，必然带动办公、居住等房地产产业发展。产业升级需要增加研发经费，创造更多自主知识产权成果，需要吸引研发人才，因此，新区建设要首先立足满足研发和高级管理人才的生活要求和学习要求，营造良好环境。形成主导产业与房地产协调发展的局面，进而带动商业发展，促进新区的可持续发展。3.新区建设的步骤与次序 目前国内大多数新区开发都是以政府大楼和居住区为主，实际上新区建设还应该考虑产业园区和城市综合体和商业街区建设，新城的核心区需要进行专门的城市设计，涵盖城市广场、城市综合体和商业街区、重点写字楼，一般要将主要商业设置在新城广场位置，广场地下设置充足的公共停车位，为新区后续开发提供平台，为新区建设提供重要的活动舞台。在规划规划多个新区的时候，要分轻重缓急，集中力量建设一个新区，并形成法定文件由人民代表大会批准，避免因为行政领导更迭而随意改变战略决策，人大常委会应该发挥监督作用，避免政府领导的随意性主观决策，浪费纳税人的钱。
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