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房地产项目计划立项可行性研究报告 深友项评字号
项目名称：
开 发 商：
评估单位：
主评估人：
审定：
估价日期：
目录
一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2开发公司
1.1.3承担可行性研究工作的单位
1.1.4研究工作依据
1.1.5项目建设规模和内容
1.1.6项目开发手续
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测
1.2.2项目建设进度
1.2.3投资估算和资金筹措
1.2.4项目综合评价结论
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1全国投资环境
2.1.2深圳市投资宏观背景
2.1.3区域发展及前景预测
2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴
2.2区域市场分析
2.2.1区域市场界定
2.2.2供给分析
2.2.3需求分析
2.2.4竞争分析
2.2.5典型物业调查
2.2.6市场分析有关结论
三、项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1交通条件
3.1.2地形、地势
3.1.3水电气保障
3.1.4规划限制条件
3.2项目SWOT分析
3.3项目评价
四、市场定位及项目评估
4.1项目定位
4.2方案评估意见
五、项目开发建设进度安排
5.1有关工程计划说明
5.2施工横道图
六、投资估算与资金筹措
6.1项目总投资估算
6.1.1固定资产投资总额
6.1.2流动资金估算
6.2资金筹措
6.1.1资金来源
6.1.2项目筹资方案
6.3投资使用计划
6.3.1投资使用计划
6.3.2借款偿还计划
七、销售及经营收入测定
7.1各类物业销售收入估算
7.2项目销售回款计划
7.3资金来源与运用分析
7.4销售利润
八、财务与敏感性分析
8.1赢利能力分析
8.2项目不确定性分析
8.3社会效益和影响分析
九、可行性研究结论与建议
9.1拟建方案的结论性意见
9.2项目主要问题的解决办法和建议
9.3项目风险及防范建议
十、附表
10.1项目开发成本估算表
10.2项目销售收入与经营税金及附加估算表
10.3项目投资计划估算表
10.4资金来源与运用表
10.5损益及利润分配表
10.6现金流量表（全部投资）
10.7借款偿还期测算表
10.8敏感性分析表
10.9项目工程计划横道图
十一、附件
附件1：（开发商）企业法人营业执照；
附件2：《深圳市建设用地规划许可证》复印件；
附件3：开发商提供的相关资料复印件；
附件4：评估单位营业执照复印件；
附件5：评估单位资质证书复印件；
附件6：评估人员执业证书复印件；
一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
项目名称：XXX商住楼
方向位置
东面
西面
南面
北面
备注
1.1.2开发公司
开发公司
公司地址
法定代表人
营业执照
注册资本
企业类型
经营范围
备注
房地产开发资质
1.1.3承担可行性研究工作的单位
评估单位
法定代表人
营业执照
评估资质
公司地址
经营范围
备注
1.1.4研究工作依据
（1）国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》；
（3）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；
（4）深圳市发展计划局文件发布的深计[2003]590号《深圳市发展计划局文件》；
（5）国务院、建设部、国土资源部、广东省、深圳市人民政府、深圳市规划与国土资源局颁发的有关法规和政策；
（6）各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料；
（7）开发公司提供的有关本项目评估所需资料；
（8）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
（9）评估人员现场实地勘察记录、摄影及市场调查资料；
（10）《深圳市建设工程价格信息》；
（11）《深圳市建筑工程综合价格》；
（12）估价方掌握的其他相关资料；
1.1.5项目建设规模和内容
土地情况 宗地号 地块编号：
占地面积 平方米
土地用途 商业、住宅
土地使用年限 尚未办理土地使用权出让登记手续
用地规划建设情况 主体建筑物性质 高层商住楼
建筑容积率 7.0
建筑覆盖率 ≤40%
建筑面积 总建筑面积为14100平方米，包括商业2100平方米（其中净菜市场1000平方米），住宅12000平方米。
1.1.6项目开发手续
（1））根据《深圳市建设用地规划许可证》深规土规许字XXX号，XXXX号宗地的用地性质为商业、住宅，总用地面积为2021.5平方米，其中建设用地面积为2021.5平方米，建筑容积率为7.0，建筑覆盖率≤40%，建筑层数为高层，总建筑面积为14100平方米，包括商业2100平方米（其中净菜市场1000平方米），住宅12000平方米。
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测
（1）从深圳市的房地产市场分析：在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业持续保持健康发展，房地产投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现：供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。深圳房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范。房地产市场在经过市场规模的稳健扩张后转入对质的需求上升，近年国家宏观经济形势、各项经济政策保持稳定。同时国家出台了相关政策进一步刺激房地产购房者置业需求，预计深圳市房地产业在近几年内将保持相对稳定发展的态势。
（2）从罗湖区的房地产市场分析：近年来，深圳市在罗湖区进行的人民南改造、东门改造、笋岗重建工程相继进入实施阶段，带旺了周边楼市。同时，罗湖“围剿”违法建筑的力度不断加大，为周边楼盘的包装和环境改善扫清了障碍。如果加上早已规划好的仙桐体育公园、围岭森林公园等市政设施能早日动工，口岸经济区如能早日推出，打击违规违建力度如能进一步加大，这些都将有效破除罗湖房地产发展的瓶颈因素，推动罗湖楼市的繁荣。根据调查，罗湖口岸片区依然为港人消费和置业的首选之地，加之政府正积极计划改革通关政策，将进一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，罗湖仍是外销最有利的区域。同时罗湖作为深圳的商业中心，写字楼林立，加之港人的来往频繁，这些都为东门等片区大量的小户型住宅提供了广泛的出租客源；同时，周边商业批发市场的兴旺也带来了部分生意人的以商带住的需求。因此一直以来该片区的买房投资氛围在不断上升。
（3）从东门片区的房地产市场分析：该片区地处罗湖繁华商业区，商业发达、写字楼集中、人口密度大、交通便利、配套设施齐全，是深圳白领的集中聚集地之一，也是深圳的商业中心。由于地处商业中心区，精品小户型是市场的主要需求。这一区域的房地产开发比较成熟，大多以精品小户型为主，如百仕达花园、沁芳名苑、东悦名轩、嘉年华名苑、骏景名园、缤纷家园等。
（4）从该项目自身分析：该项目位于东门片区，首先具有地处繁华商业地段的优势。东门片区作为深圳最主要的商圈，一直以来都是港人最为熟悉和认同的区域，因此在外销方面具有先天的优势。其次，本项目预计定位为以小户型为主的物业，户型面积小，总价低，符合投资客户的投资要求，具有一定的市场空间。
1.2.2项目建设进度
项目开发现状 项目用地已经用围墙围住，地面为水泥地面，无其他建筑物和附着物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通电、通水及场地平整），项目尚处于建设前期准备阶段。项目前期工作
土建工程
其他工程
竣工入伙时间
备注 项目开发现状情况详见附件：委估物业实景照片；项目工程建设进度详见附件：项目工程计划横道图；
1.2.3投资估算和资金筹措
根据《深圳建设工程价格信息》、《深圳市建筑工程综合价格》等，经评估测算本项目总投资估算额为人民币9014万元。工程建设资金的筹措方式为开发商自有资金5400万元，银行借款2000万元，销售回款1614万元。
1.2.4项目综合评价结论
（1）从市场角度评估分析结论：该项目位于深圳市罗湖区繁华的东门片区，地处繁华的商业中心地段，具有较多的优势，具有一定市场空间。经过评估测算，该项目住宅的销售均价为7000元/平方米，商业销售均价为20000元/平方米，预计可实现销售收入11970万元（在本评估测算中，考虑到目前该区域的市场特点以及同类项目的销售情况，结合该项目的实际情况，对该项目考虑5%的空置率）。
（2）从项目经济效益角度评估分析结论：
该项目建成后可实现的销售收入（考虑5%的空置率）为11970万元；
该项目可建成后可实现的税前利润2321万元，税前利润率为25.7%；
该项目可建成后可实现的净利润1973万元，净利润率为21.9%；
财务内部收益率=19.4%
财务净现值（I=7.137%）=1059万元
投资回收期（动态）=2.73
由以上可以看出，该项目效益较好，经济上可行。
（3）从项目风险角度评估分析结论：
在下面9.3项目风险及防范建议的评估分析中，我们对项目的盈亏平衡分析、敏感性等定量分析；对项目的政策风险、项目经济效益、项目市场风险、项目工程进度方面风险等定性分析，得出结论是项目的抗风险能力较强。
（4）从下面的资金的筹措与运用分析来看：经评估测算本项目总投资估算额为人民币9014万元。工程建设资金的筹措方式为开发商自有资金5400万元，银行借款2000万元，销售回款1614万元。资金的计划安排较合理，能够保证项目的顺利完工。
（5）评估综合分析结论：
我们通过对项目投资环境和市场研究、项目自身情况、市场定位、投资、资金筹措、销售、经营收入以及财务效益与敏感性等方面的的评估分析，确定该项目抗风险能力较强、经济效益较好，且具有一定的市场空间，项目可行。
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