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湘潭九华项目汇报材料
浙江金基臵业有限公司
2012年8月
金基湘潭项目是集团公司确定的“十二五”三个重大项目之一，是公司成立以来第一个一级土地整理开发项目，第一个跨省经营的项目，第一个协同集团投资获取土地开发权的地产项目。项目位于国家级湘潭九华经济技术开发区核心区块，由九华大道BT项目和3332.65亩土地一级开发项目组成。项目由湘潭金基投资有限公司承担开发，公司注册资金4亿元人民币，其中浙江金基臵业有限公司控股55%，浙江交通工程建设集团有限公司持股45%。
项目整合浙江交通投资集团的资源，通过九华大道的BT项目捆绑一级土地整理开发的方式获取，实践了集团公司“十二五”规划中提出的“在投资交通基础设施项目同时获取土地一级开发权”的思路；探索了“以投资换资源”的经营模式；拓宽了省外经营的渠道；开辟了与政府合作的新途径。
一、项目情况介绍。
（一）一级土地开发。位于吉利路以南，大众路以北，九华大道以东，滨江路以西。总占地约3332.65亩，为商住两用性质。根据控规调整：居住用地2522亩（包括学校、福利院和卫生设施等公共配套用地150亩），道路广场用地484亩，绿地水域326亩，规划人口5.4万。项目名称为“湘水西湖城”，是以打造第三代国际社区为目标，描绘杭州西湖情景，融合湖湘文化，以湘
江为载体，融高品质住宅与现代化商业为一体的城市标志性项目，填补了当地“高端综合社区”的空白。项目总投资约17.2亿元，其中征拆款约9.73亿元（已经支付8.05亿），道路场平及景观基础设施投入7.47亿元（园区内城市次干道9.1千米，支路6.4千米,整体投入约51.7万元/亩，（其中市政22.5万元/亩），折算到可出让用地成本为66万元/亩。由湘潭金基投资、规划、开发，以当地政府土地储备中心名义拍卖，资金回笼后与地方政府分成。
（二）九华大道BT项目。工程南起奔驰路，北至长沙坪塘大道，道路全长约8.3公里，是开发区至长沙的南北城市快速主干道，也是未来沪昆高铁湘潭北站与长沙实现零换乘的主干道。道路设计宽60米，双向6车道。总投资约7.5亿人民币（已经支付九华大道土地征拆22000万元）。项目采用BT模式，由湘潭金基投资、建设、施工总承包，建成后当地政府回购。计划于今年10月开工建设，于2014年年底前全面贯通。
项目总开发周期约六年，总投资24.7亿元，最终实现土地出让回款30.7亿，九华大道回购款7.5亿，项目总收益预估为13.5亿左右。计划从今年开始出让土地，2012年以120万/亩的价格出让500亩，销售6亿，收入5.1亿；2013年以132万/亩的价格出让508亩，销售6.7亿，收入5.6亿；2014年以145万/亩的价格出让500亩，销售 7.2亿，收入5.9亿；2015年以159万/亩的价格出让450亩，销售7.2亿，收入5.7 亿；2016年以175万/亩的价格出让 625亩，销售10.9亿，收入8.4亿。
一级土地开发收益按照双方合同约定，经营性用地上市的溢
价部分政府与投资商实行分段按比例分成，其中，溢价比例在70%以内的部分，按3:7比例分成；溢价比例在71%至140%部分，按4：6分成；溢价比例在140%以上部分，按5：5分成。其中：土地溢价=出让土地所得价款-（前期开发成本+上缴政策性税费），溢价比例=土地溢价/（前期开发成本+上缴政策性税费），上缴政策性税费按土地出让后的总成交价款×5%计提。
收益方式：按照《湘潭九华示范区管委会关于将3500亩土地一级开发收益纳入投资计划和财政预算的决定》确定：双方合作一级开发的3500亩土地在推向二级市场，出让成交后的收益，首先偿付湘潭金基投资有限公司的征迁和土地一级开发的投入，九华示范区应享有的分成部分优先用于回购湘潭金基投资有限公司投资建设的九华大道，九华示范区财政局确保按实将此纳入投资计划与财政预算。
开发进度：一级开发市政基础设施，按照滚动运作分期开发的原则，计划分3期进行。A区块为一期，面积1129亩，工期从8月开始施工；B区块为二期，面积1078亩，工期从2013年1月开始实施；C区块1125亩，工期从2014年开始施工；小西湖和绿化今年8月完成设计招标，12月前完成施工图设计，计划明年开工至2015年底完工。
湘潭项目充分体现了按照公司战略转型要求，依托集团公司的政府资源与项目建设优势，积极实施走出去战略，通过协同集团投资交通基础设施项目，通过BT或BOT等形式，用投资换资源，获取一级土地整理开发权，打造新的利润增长点的模式。
二、主要工作开展情况。
湘潭土地一级开发项目是公司转型战略的重要举措，也是集团公司三大自主投资重点项目。截至目前推进顺利，完成房屋拆迁94%，基本完成3332亩土地的征迁工作。
一是严把征拆资金安全关，确保按实支付。公司坚持在核对补偿费用凭证与实地勘察对应的前提下，出具支付意见书，目前已累计支付征迁款8.05亿元无差错。
二是积极推进融资工作，缓解资金压力。湘潭金基与建设银行湘潭市分行签订了融资额度8亿元的战略合作协议，融资额度已获总行审批，已放款3亿。
三是优化总规设计，在提升设计品位的同时节约投资。通过组织规划设计单位优化调整，增加可出售用地面积约110亩；通过合理调整局部路网标高，减少了土方填挖约200万方，节约了投资。
四是有序开展市政施工图设计，做好工程建设各项准备工作。“湘水西湖”项目土地一级开发市政设施施工图设计已按期完成，并通过了九华示范区建设局评审。下半年，园区和九华大道都要进入施工阶段，公司充分考虑异地建设对工程带来的各种不利因素，设定应急预案，确保开工后按计划推进，为招商工作打好基础。
五是加强招商推广，确保地块首拍成功。受国家对房地产业的宏观调控影响，近期开发企业拿地意愿和信心受到了冲击。面对这种情况，公司精心谋划土地拍卖的各项准备工作，针对湘潭项目首批500亩土地的挂牌上市，制定推广计划，向湖南省浙江
商会、中国地产投资网进行前期推广。
六是深化与湘潭九华管委会的沟通协调，就相关问题达成一致。经协调获得政府提前一年完成土地征迁的承诺；区域内学校的占地由管委会按位臵所处地块的挂牌出让实际价格回购；规划红线与道路重叠的，其红线以外的道路，其征拆和建设成本由湘潭金基公司向管委会按实结算；管委会分享的溢价分成部分优先用于偿还湘潭金基公司投入的成本。
三、湘潭项目需要与政府协商明确的问题：
一是关于一级开发范围的道路。福特路（1.75Km、东西向）与兴隆路（现2.1KM、南北向）占地约199亩，从总体规划衡量，应由城市次干道改为主干道，由政府承担修建费和征地费，不纳入一级开发土地成本。
二是关于地块内加油站问题。项目东南角有一占地5.67亩的加油站，影响地块品质，并给今后居民带来不安全因素。原签订大协议中没有此公建设施，建议把该加油站规划调整到福特路以北靠滨江一侧的自来水厂地块中。
三是关于交地问题。为确保今年推地计划，减轻资金压力，我公司已经在8月2日正式开工，但碰到严重的阻工现象，主要反映是青苗未补偿、要求承揽工程。要求征拆办在近段时间紧密配合，成立专人协调小组，随时到现场解决问题。
四是关于缴税问题。为降低企业税收负担，我公司今后土地溢价分成部分，建议管委会给予考虑部分以财政补贴形式返还，部分按3%建筑业税目计缴。
五是关于招商问题。鉴于国家宏观政策面对房地产业的影
响，建议园区一级土地出让工作纳入管委会今后各项招商活动中去，国土资源局、招商局需作为每月的工作纳入计划和考核。
六是关于土地出让款的使用与分成问题。土地挂牌后收取的土地出让款，在双方约定的时间内全部返回湘潭金基公司，用于后续投资。湘潭金基按照大协议的约定计算双方分成额度，在土地出让款能够补偿全部投资之后，暂时按照预算成本分摊法进行先期分成。
七是关于加快政府配套用地的回购问题。按照5月18日会议纪要，红线范围内用于学校、医院等共建配套用地，由政府按照市场价格回购。为加强市场信心，同时减轻湘潭金基的经营压力，希望政府先期回购部分配套用地。
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