楼盘调研报告（精选7篇）由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产楼盘调研报告”。
第1篇：楼盘调研报告
普宁市城区楼盘调研报告
随着产业结构的调整，珠三角的产业纷纷向粤东、粤西、粤北山区转移，资金也朝着这个几个方向流转。近两年来，在房地产资金从大城市流向中小城市的潮流中，普宁市房地产的投资出现了井喷的现象。目前普宁市城区在建待售及筹建当中的楼盘主要有以下几个：
佳顺花园，位于流沙大道北侧老城区，共有A、B两栋，夹中间三层有一小花园，楼房阳台为凸圆型，清一色不锈钢圆柱形栅栏，外墙颜色为橘黄、白搭配，楼体整体效果简约朴素缺乏时尚感。一楼普通商铺围楼体环绕，商业繁华，交通便利。
福盛花园，位于即将起航的普宁市国际商品城繁华商业区。一楼商铺和周边地区先后进驻了“安踏”、“苏宁”“美佳乐”等国内国际知名品牌连锁店。楼体外墙为淡黄、白相间，楼盘整体效果与佳顺花园相似。由于福盛花园位于市政规划当中的新兴商业中心，交通极为便利，其优势于佳顺花园所不能比拟，因此其楼盘备受中、高产阶层的青睐。
桂荣·君临天下，位于普宁市未来两个商业商贸中心“国际商品城”和“国际服装城”之间，其服务之便利、优势之巨大是毋庸置疑的。其现代风格的楼体设计，欧式风格与中国园林艺术有机糅合的花园景观，山水相间，葱葱绿意和休闲娱乐场所把庭苑点缀得颇具品位、情调与亲和力。
中信华府，位于广东省普宁市环市北路与新河东路交界。占地面积87.6亩，规划户数1300多套。中信华府的整体规划，在空间形态上强调景观朝向，使大多数建筑都能共享阳光、绿地、水体组成的优美生态环境。组团的群落化布置，创造出曲折多变、尺度宜人、错落有致的邻里空间。同时利用建筑的空间组合、几何线条的轴线利用，打造出若干不同风格的小广场花园。
建筑设计采用现代风格，通过一些高低错落的变化，结合顶部跃层、设备间及屋顶花园局部设置，丰富了建筑天际线，并以建筑细部的处理、立面颜色的局部变化，突出建筑的层次和质感。创新型的楼体外观，简洁明快的方形建筑和飘逸柔美的圆形建筑交相辉映，形成一个典雅怡人的高品质生态住区。
建筑俊朗挺拔，通过楼体正中的通体垂线设计，强化了纵向的动线效果，突破传统条形建筑的呆板，立面更加美观、大方；建筑顶部独特的格架造型，错落 1
有致，为建筑整体增强了活力与层次感，似有音韵跃动其间。
据报道，恒润投资公司有限公司将在广达北路东侧南华路北侧筹建高档商住楼17幢。裙楼2层，主楼30层，总用地面积106亩，地面总建筑面积310000平方米。用地各项经济技术指标：建筑密度≤28%，容积率≤5.0，绿地率≥30％，建筑限高≤120米。
纵观以上楼盘，其共同点就是分别占据普宁城区各大商业据点。其中规模最宏大、品位最高雅、最具竞争力的当属中信华府。对于我们服装城在建的顶级豪华住宅所造成的压力是显然的。面对强大的竞争对手，我们要分析孰优孰劣，如何在激烈的竞争面前取得胜利，我觉得关键在于以下几点：
第一，普宁市城区的房地产市场从长远来看是供不应求的。特别是随着近几年普宁经济的复兴，拥挤残破、服务落后、环境污染严重的旧城区不再适应经济的发展和满足市民的需求。随着市政规划的城区改建计划的逐步落实，市商业重心会逐渐向环北等区域偏移。因此，从政府政策指向来看，地理是我们最大的优势。
第二，普宁市是全国著名的侨乡，潮商亦是我国最著名的三大商帮之一。在国内外有大批的潮商从事服装行业、服务业等。借以已经打响的普宁市国际服装城为依托，可以吸引大批在外经商的潮商入住我们的酒店，定居于我们高级的住宅。
第三，普宁城区高级住宅区为数不多。中信华府高级住宅区已经抢先于服装城夺得了大批区域内最具购买力私企老板及高薪阶层。据了解中信华府1300多套商品房已出售70%左右。即目前我们必须加大宣传力度和楼盘设计的创新方能分流潜在实力购买者。
建筑学博士、副教授、中山大学传播与设计学院艺术设计学系主任冯原认为，衡量小区景观布局的价值，不在乎园林面积的大小，不在乎园林植被的贵贱，关键是看有没有与建筑物协调统一，让人一进入小区就有一种身心舒畅的感觉。目前，中国的楼盘是有“边界”的，特别是那些所谓顶级豪华的楼盘，这个“边界”是围墙，让楼盘“与世隔绝”，让楼盘成为了城市的“飞地”，这是不可取的。特别是像普宁这样的中小城市楼盘越是豪华，其内部景观的标准与市政景观的标准反差就越大，这也会造成一种“孤岛效应”。所以，能够有意识地弥合楼盘景观和市政景观之间裂缝的景观设计，就能体现出更高的价值。2
第2篇：楼盘调研报告_调研报告
楼盘调研报告_调研报告
ellip;我竭尽全力做好两边的工作，虽然辛苦但我觉得一切都那么令人愉快。我不知道该说意想不到，还是该说意料之中，碧水华庭项目另换他人的变化令我从峰顶跌到谷底，总之我花了许多时间来调整自己的状态，来接受这个事实。11、12月份持续尾房销售工作，培训员工，与开发商协商收盘，解决客户投诉。
20**年工作中存在的问题
1、某楼盘一期产权证办理时间过长，延迟发放，致使业主不满;
2、二期虽已提前交付，但部分业主因房屋质量问题一直拖延至今，与工程部的协调虽然很好，可就是接受反映不解决问题;
3、年底的代理费拖欠情况严重;
4、销售人员培训(专业知识、销售技巧和现场应变)不够到位;
5、销售人员调动、更换过于频繁，对公司和销售人员双方都不利;
在与开发商的沟通中存在不足，出现问题没能及时找开发商协商解决，尤其是与李总沟通较少，以致造成一度关系紧张。
20**年工作计划
新年的确有新的气象，公司在莲塘的商业项目——星云
娱乐城，正在紧锣密鼓进行进场前的准备工作，我也在岁末年初之际接到了这个新的任务。因为前期一直是策划先行，而开发商也在先入为主的观点下更为信任策划师杨华;这在我介入该项目时遇到了些许的麻烦，不过我相信通过我的真诚沟通将会改善这种状况。
新年计划：
1、希望某楼盘能顺利收盘并结清账目。
2、收集星云娱乐城的数据，为星云娱乐城培训销售人员，在新年期间做好星云娱乐城的客户积累、分析工作。
3、参与项目策划，在星云娱乐城这个项目打个漂亮的翻身仗。
4、争取能在今年通过经纪人执业资格考试。
新的一年已来临，我又投入新一轮的紧张工作，其中有与同行的竞争、与同事的竞争，更有与自己的竞争。希望猴年能够圆满结束某楼盘销售的工作，鸡年成为新项目的经理，为公司创造更多的财富。
祝愿某楼盘所有销售人员身体健康、共同进步!
祝愿公司在新的一年中，生意兴隆、财源广进!
楼盘调研报告范文篇2
20**年1月24日，许总带领我们参观了恒大绿洲，星光耀，纳帕英郡，等3个楼盘。此次一行感觉受益匪浅，同行有
很多的地方值得我们学习，现将个人心得体会总结如下：
1、考察的楼盘2个是精装修，1个是毛坯。其中恒大绿洲和星光耀印象最深，小区的保安人员站姿非常标准，给人一种入住本小区非常安全的感觉，同样也是一种身份的象征。
2、小区内部环境，包括：小区的绿化，卫生，小区内配套建筑物安排的合理性，使人感觉小区内整体规划不乱，干净，整齐。走到小区的小路上没有发现一个井盖，树丛中有一个像树桩一样的小音箱，正放着舒缓的音乐。如果我们去的时候是夏天，我们不像是在参观一个小区，简直就像参观一座花园。这种小区公园式的设计，更让人亲近自然，这也是楼盘一大卖点。
3、高端大气上档次的售楼处：刚一到售楼处，首先售楼处的外观就很是征服你，奢华的外观装修，豪华的门口吊灯，喜庆的大红灯笼大红地毯，充满了新年的喜庆。售楼处的摆设也很讲究包括沙发，洽谈桌，众多的绿植盆栽让你感觉好似进入了一间咖啡厅，让人很放松，很快就能进入洽谈的氛围。
4、售楼员对楼盘专业的讲解：参观了3各楼盘，感觉每个楼盘的售楼员的讲解都各有所长，但对恒大的售楼员的讲解比较深刻，他们墙上挂了一个规划图，针对头一次来的客户，对哈不了解的客户，讲解了整个楼盘的环境，未来的发展趋势，配套的公交线路，让你还没有了解楼盘之前先让你了解了整个楼盘的升值的潜力及未来的发展。这一点也是值得我们借鉴的。()以后我们在接待客户之前也要先强调一下我们楼盘的发展前景以及楼盘优势让客户还没有了解户型之前，就对我们楼盘的发展抱有希望，认可我们的楼盘。
第3篇：楼盘市场调研报告_调研报告
楼盘市场调研报告_调研报告
?有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预
售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在xx年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
——房地产发展目标调整。XX年市《政府的工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
房地产市场调研报告二
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。
总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。
另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了
39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、xx商品住宅供给和销售基本分析
(1)商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地
产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2)xx商品住宅市场供求关系1、2008年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米
xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、xx片区、二七、xx片区和xx区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对
其住宅发展特征进行分析：
(一)xx中心区
上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落
成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
(二)xx片区
上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将
在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
(三)xx片区
上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
(四)xx片区
上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量
双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。
第4篇：合肥楼盘调研报告
合肥楼盘调研报告
2004年4月，正是柳绿花红之时。
我们借合肥科园市调之机，考察了合肥的２５个楼盘。在此，我们选取其中有代表性的 12个楼盘作归纳性研究，与各位同仁共享。
12个楼盘基本情况如下：
所在项目
总体规模 类 型
均价（元 /平最高价（元 /最低价
平均户型面主力户型 其他户型区域
方米）
经
金星（二占： 151联排、小2800 济
期）亩 高层
开
东海花园占： 720小高层、3800 发
（一期）亩
高层
区
浅水湾占： 250小高层
2400（一期）亩
建： 16万平方
丽景碧雅占： 40.5多层、小2600（二期）亩；建： 3高层
万平方米
繁华世家占： 240小高层
2500（二期）亩
建： 12万平方米
高
绿城（二占： 480多层、小3800 新
期）
亩 高层
区 建： 41万平方米
梦园小区占： 330小高层
2950（四期）亩
建： 25万平方米
蜀
新加坡花占： 1000小高层
4000 山
园（一期）亩
经
建： 60万济 平方米
开
金色池塘占： 450多层、花2800（多）发
（二期）亩
园洋房
4000（洋）区 建： 37万平方米
平方米）3700 6300 2600 3600
3400
4600
3300
4500 5400（多）5800（洋）（元 /平方积（平方
米）
米）
2400三、四房 五房
2900 155 三、四房 二、五房、复式
2200
2200
155
三房二、四、复式
2300
三房二、四房
3000
170
三房二、四、跃式
2300
150
三房
四房、复式
2900 180 三房四、五房、复式
2300（多）
三、二房 四房
3200
（洋）
蜀
凤凰城占： 15.9多层、小2800（多）
3200（多）2300（多）
130
高层
3100（高）
3400（高）
2500
（高）
跃式二、平层二、三房
三房
山
（二期）亩区
平方米 建： 22万新华学府占： 190小高层
2600（四期）亩；建：
40万平方米
庐
柏景湾
3500 2300 160 三房
四房、复式
（小高）4000
（小高）2800
三房占： 400多层、小3400（小高3400（小高）高层、联层）
建： 30万排别墅
平方米四、五房、复式
阳
（二期）亩区
一、区域住宅开发量及规模分析
因为项目所在区域，我们仅选择了上述五个区域作为研究，其他几个区域在合肥房地产状况中加以研究。
1、从开发量看： 五个片区中，以经济技术开发区和高新技术开发区为最大。经济技术开发区目前在售、将售楼盘近20家左右，周边的环境具有极大的发展潜力，吸引着一大批房地产开发商前来投资；而高新技术开发区在售、将售楼盘也近13个左右，各楼盘的建
筑类型多为多层加小高层的综合型，还有一些纯别墅的项目面世。应该说，高新区目前人气比经济技术开发区要旺，且积淀了浓厚的人文气息，这些为该区的楼盘营造了自然景观与人文环境并优的绝佳条件。
2、从开发规模看：用地面积一般在400亩左右，其中新加坡花园创规模之最，达1000亩，以绝对规模首先赢得市场瞩目；而最小的丽景碧雅虽然其占地面积仅40亩，但也以其简约的建筑外观和跳跃的色彩吸引了消费者眼球。
二、热点分布分析
开发热点有两个：一是合安路以西、大学城以北的区域；二是蜀山周边区域。
经济技术开发区的合安路以西、大学城以北的区域是全合肥市目前较具潜力的新的增长点和未来发展的重点和希望所在。区域内陆续建成了明珠广场、徽园、国际会展中心以及青少年活动中心等市政公建配套设施，而规划中的南湖风景旅游度假区更是将自然风光与人文环境紧密结合起来，充分表现开发区与自然和谐统一思想的发展理念。而蜀山则是依靠其美丽的生态资源赢得开发商的青睐，目前蜀山经济开发区众多楼盘不约而同地朝向大蜀山，以大蜀山为中心，向周边幅射，且越接近大蜀山价格越高，在市场上也越抢手。
三、住宅风格及档次分析
（1）合肥地产市场已开始关注建筑风格及园林风格。虽然目前地产市场处于刚刚起步阶段，但人们对住宅的要求从简单的满足居住需要开始向追求环境、景观等方面转化，人们开始向往阳光、空气、水等生态资源，开始排斥噪音；而且，随着国内外许多高水平的规划、建筑以及景观设计公司的进入，更为合肥地产市场注入了新的生活理念和居住理念。无疑地，这是沉睡了近十年的合肥地产开始苏醒的重要标志。
（2）建筑园林风格虽然受到关注，但个性不强，没有得到充分地和谐统一和展示。大多数楼盘虽然在设计的过程中有一定的设计主题，但没有很好地提炼，在营销上也更只是拘泥于常规的操盘手法；在风格上，厚重的欧式建筑风格和东南亚风情园林用得多之又多，几乎成了具有一定档次楼盘的共性。柏景湾、绿城甚至包括新加坡花园城等，虽然设计和营销上都打出了不同的风格主题，但建筑无一不是三段式欧式设计，园林无一不是以坡尖顶方亭为代表元素的东南亚风格园林。市场需要使人耳目一新的建筑和园林风格的出台。
（3）、从楼盘档次来看，档次拉开距离较远，客户选择性较大。总体上以中档为主，关注各种生活配套，尤其是教育及娱乐配套，讲究方便实用。但似乎存在一个怪现象：越是高档楼盘，越是把所有的亮点都集中于园林景观当中，而弱化了生活配套，漠视了人们的基本生活需求，因而销售不理想。可见，“以人为本”是所有楼盘应该遵循的一个准则，否则必败无疑。
四、户型分析
1、户型面积分析
（1）、平均户型面积分析：
所在区域 项目
平均户型面积
（平方米）
经济
开
发
区 金星（二）
180三、四房三、四房
三房
三房
三房
三房
三房
五房二、五房、复式二、四房二、四、复式二、四房二、四、跃式
四房、复式
主力户型
其他户型
东海花园（二期）
155 浅水湾（一期）
140
丽景碧雅（二期）
155 繁华世家（二期）
高
新
区
蜀
山
开
发
蜀
山
区
庐
阳 绿城（二期）
170
梦园小区（四期）
150
新加坡花园（一期）1 80 金色池塘（二期）
130
三房三、二房四、五房、复式
四房
凤凰城（二期）
跃式二、三房
三房
平层二、三房
四房、复式 新华学府（四期）
160
柏景湾（二期）
三房四、五房、复式
合肥市场平均户型面积可说是出奇地偏大，整体平均户型面积约 130平方米左右。几乎所有楼盘平均户型面积都在100平方米以上，我们所考察的12个楼盘，最小的繁华世家也在110平方米，而金星花园、绿城、新加坡花园城等以豪宅定位的楼盘，平均户型面积都在180平方米。
（2）、主力户型面积分析：
从上表可以十分明显地看出，合肥目前以三房为绝对主力户型，其次为二房和四房，后者所占市场份额相当少。
各户型面积区域如下：
所在区域 项目
经济
开
发
区 金星（二）
三房
106-140
二房
无
103-106 90-102 102 86 100
四房
179-225 165-214 149-162 158-170 145 175 东海花园（二期）
138-157 浅水湾（一期）
117-133
丽景碧雅（二期）
130-156 繁华世家（二期）
90-124
高
绿城（二期）
108-164 新
区
蜀
山
开
发
蜀
山
庐
阳 梦园小区（四期）
116-146 无
157-171
新加坡花园（一期）1 30-185 金色池塘（二期）
96-133
无
84-91
185-230 200-250
凤凰城（二期）
102-157 90-106 无
无
无
166-174 158-170 新华学府（四期）
121-179 柏景湾（二期）
127-143
从其主力户型三房来看，其面积区域在90-185平方米之间 ；四房面积更大，一般在150平方米以上，甚至超过200平方米；两房的市场份额较小，很多楼盘都没有两房，且面积较大，80以下的两房是市场空白。
3、户型配比：
所在区域
经济
开
发
区 金星（二）
东海花园（二期）
浅水湾（一期）
丽景碧雅（二期）
繁华世家（二期）
高
新
区
蜀
新加坡花园（一期）
山
开
发
蜀
山
庐
阳
总计套数
所占套数比（%）
598 13．6
2316 52．7
746 16．9
0．8
1．3
566 12．9
1．8 凤凰城（二期）
新华学府（四期）
柏景湾（二期）
224
680 144 132
566
金色池塘（二期）
182 96
42
绿城（二期）
梦园小区（四期）
100 24 48 176 400 76 192
214 176
项目
二房
三房
四房
五房
复式
跃式
联排别墅
从上表可以看出，三房二厅在市场上占绝对的大份额，其比重甚至超过一半；其次是四房，占 16.9%，二房占13.6%，而跃式户型只在凤凰城出现，且其所占的比例也较大。
4、户型与销售关系分析
从我们了解的销售情况看，市场上最好销售的当数面积较小的三房，几乎都是一上市即抢购一空；其次是面积较小的四房和二房；难度最大的是五房或者大面积四房户型。丽景碧雅、新加坡花园、柏景湾等所留的都是 160平方米以上的三房以及200平方米以上的四房；而凤凰城102平方米的三房一推出即抢购一空，繁华世家也由于户型面积较小，几乎出现了供不应求的态势。
无数销售事实证明：合肥消费者需要面积相对较小、户型内部布局紧凑、实用率高的户型。
五、价格线性关系分析
考察楼盘价格体系一览表
所在区域 项目
平均单价
（元 /平方米）
经
济
开
发
区 金星（二2400（小高层）
期）2800（联排）
平均总价
（万元）
43（小高层）
50（联排）
无
无
层差价
景观差
（元 /平方米）（元 /平方米）
300
东海花园3800（一期）
浅水湾（一2400 期）
丽景碧雅2600（二期）
繁华世家2500（二期）
33．6 70 无
40．3 80-100 无
27．5 60-70 无
高
新
区 绿城（二3800 期）
梦园小区2950（四期）
80 500-1000
50 无
蜀
山
经
济
开
发
区
蜀
山
区 新加坡花4000 园（一期）
金色池塘2800（多）
（二期）
4000（洋）
50-100 400
38（多层）
52（洋房）
无
1000-2000
凤凰城（二2800（多）
期）3100（高）
36．4（多）
40．3（高）
41．6
50-80 无
新华学府2600（四期）
无
无
庐
阳
区 柏景湾（二3400（小高层）
期）
52．7 无
200
从上表可以看出：
1、平均单价
目前合肥市场多层的平均单价在 2800元/平方米 左右，而小高层则比多层略高，在3200元/平方米 左右，花园洋房的售价最贵，为3800元/平方米 左右。
2、平均总价
合肥市场单价并不高，高的是总价，这也是户型面积大的必然结果。从上述考察的楼盘看，总价在 27-72万元之间。大多数楼盘总价为50万左右。从销售的角度看，总价越低，销售难度越小；总价越高，销售难度也越大，销售周期也越长。
总价控制最小的是繁华世家，平均总价为 27.5万元，基本在合肥消费者消费能力范围之内，因此其销售率一直扶摇直上，甚至供不应求；浅水湾总价在33万元左右，其一期已经基本售完。而东海花园总价高，且户型设计也不合理，其销售一直存在相当大的难度，几乎成了合肥地产市场的失败案例。
3、层差价
基本在50-100元/平方米 的区域范围之内。多层的层差较大，70-100元/平方米，而小高层一般在50-80元/平方米，且楼层越高，层差越大；但高
层与小高层的差价也只是在层差之中，价格也相差无几，因此市场比小高层更加难销售。
4、景观差价
景观差价是开始关注的一个价位差，但只局限于园林景观做得到位的楼盘，对于一般性楼盘，仍然比较淡化。我们所考察的十二个楼盘，只有新加坡花园、金色池塘、绿城等几个定位为豪宅的楼盘存在景观差价。
可见，景观在合肥地产市场只是一个开始关注、但远远没有做到位的概念，还有大块的空间、大篇的文章可做。
六、配套分析
1、商业
一般临街楼盘都设有临街商铺。其业态基本为生活配套设施。
商铺有两种经营模式，一是出租，二是出售。其租金和售价根据地段位置的不同有很大的变化。
2、教育
有三种配套形式：一是完全依托周边的教育配套，小区内部没有设置任何教育设施；二是设有幼儿园和小学，这是较为普遍的配套形式；三是实行一站式教育，并与名校联手，打教育主题概念。
3、会所
从总体上看，有 80% 以上的楼盘设置了会所。其位置一般安排在入口处或者中心花园地带，面积为 2000 至 12000 平方米不等。且内容配置上基本都是文化娱乐休闲设施，主要有咖啡厅、健身室、儿童天地、阅览室、网吧、桑拿、西餐等，楼盘档次较高的还设有商务中心和 MTV 多功能厅等；档次上基本与楼盘档次相匹配。
4、车位
从户数与车位的配比来看，一般为 1-4：1，档次较高楼盘配比较高。
从停车形式来看，以半地下车库结合地面停车为主。
七、区域消费者研究
此次我们所考察的楼盘多为合肥地产市场上的精品楼盘，因此，其消费群体也大多为中高端人群，这也与项目的市场定位相呼应。
1、买家区域细分
合肥本地居民以及来自周边区域，如上海、温州等地投资或办厂的私人企业主，此为消费主体。
（1）本地居民，约占总消费群体的 75-80%。其中分两部分：一是居住，二是投资。
从考察中我们发现，合肥消费群具有一定的投资意识，对于拥有一定经济实力的消费者，除了满足居住外，一旦发现具有升值潜力的楼盘，就会进行投资，这也是小户型商务公寓热销的原因。
（2）部分上海温州的私人企业主。
2、买家职业特征
• 公司企业高管管理人员
• 中小企业老板
• 地方政府员 • 金融业高收人士
• 教师及专家类技术人员
• 在合肥有亲戚或业务关系的周边区域经商人士
3、买家消费特征
（1）经济实力较强，并有固定收入。
（2）注重交通便利，生活配套齐全，对环境及文化品质有较高要求。
（3）户型上讲究适当豪华适用。
七、营销特色
1、概念的运用
A、大打 “ 联盟 ” 牌，“ 联盟 ” 成为合肥地产一道灿烂的风景。合肥近年地产的良好发展态势吸引了深圳及上海很多知名地产相关企业的加盟，强强联手缔造辉煌 , 因此品牌“联盟”成为合肥地产的一道亮牌。
B、“ 水景概念 ” 成楼市大卖点。金色池塘、新加坡花园以及柏景湾等具有一定档次的楼盘，无一不是借“水”升风，千方百计创造水景条件，借此提升楼盘档次。
C、教育概念成了一大旗号。新华学府花园、梦园小区等借幼儿园大做文章，提出了“三语”教育的口号，使语言教育有了新的涵意；而新加坡花园设置了幼儿园、小学和中学，打出了“新加坡模式”教育的招牌。
2、卖场特点
（1）售楼处大多设在楼盘附近及位置醒目处。
（2）比较关注售楼处的功能分区。一般分为陈列区和接洽区。陈列区所列内容比较完善，分模型和楼书两种。对于户型，大多有立体模型，并布置了家具。而接洽区则一般会抬高一个地面层高，上一级台阶，划分出另一空间，布置桌椅等。
（3）存在的问题是售楼处与样板房的联系不紧密，大多要经过漫长的路程才能到达样板间，且售楼员及现场的导示也不甚明确。
3、公关促销活动
公关和促销活动，相对而言，对公关活动比较关注，而促销活动则相当弱化。
所了解的公关促销活动主要有如下一些：
• 在开盘日举行舞狮表演。
• 举行有奖竞猜活动，采取现场抽奖的方式，猜中有奖。
• 举行晚会，表演文艺节目，中间穿插有奖问答、互动游戏等节目，设置轿车大奖吸引人流。
4、采用双层大巴车队在各大街小巷进行宣传。
促销活动目前甚少，是以后可以大做文章的题材。目前主要的促销活动有：
1、折扣。使用率极低，只有个别楼盘有微量折扣。
2、优先选房优惠卡。目前有凤凰城和繁华世家采用了这种形式，反响较好。
八、畅、滞销楼盘分析
（一）、畅销楼盘原因分析
合肥地产市场目前销售情况较好，具有很好的市场容量。从上述 12个楼盘看，最畅销的当数繁华世家、金色池塘、新家坡花园和新华学府、丽景碧雅、绿城桂花园等楼盘。
畅销原因主要有下述：
1、地理位置理想，所在区域大环境好，周边配套齐全。如丽景碧雅，位处经济开发区中心地段，坐拥其得天独厚的成熟配套，且与豪宅东海花园一路之隔，与东海花园相比，无意中提升了其性价比。
2、定位准确：目标客户准确，且产品在户型设计、价格定位、生活配套等方面都有很强的针对性。如繁华世家，其户型、价格与市场得到了完整的统一，因此备受市场青睐。3、在园林景观设计上独树一帜，其园林除了具有较强的观赏性外，更强化了人的可参与性以及人与自然的和谐共生关系。金色池塘和新加坡花园无疑是其典范作品，其独特的园林景观是赢得消费群体的最大砝码。
（二）、滞销楼盘原因分析
在 12个楼盘当中，最滞销的当数东海花园了。分析其原因主要有如下：
1、产品与市场脱节严重。东海花园是深圳东海花园的拷贝，其户型定位、产品设计等完全照抄了深圳东海花园的原形，没有考虑合肥消费群的生活习惯和消费能力，在价格、户型设计上都不能满足合肥消费群的需求，因此，该楼盘从2002年现楼开盘，其销售率一直徘徊不前，成为合肥地产市场失败的案例。
2、户型配比失调。从滞销的户型看，大多为超出消费者需要的大户型，一定程度地影响了整个楼盘的销售。其中以150平方米以上的三房和180平方米的四房最为典型。
3、销售不力。没有采取有效的公关和促销活动，也是其滞销的原因之一。
第5篇：楼盘调研报告怎么写
楼盘调研报告怎么写
:center;">楼盘调研报告
一、开发企业资信情况
1、开发企业基本情况
xx天舜丰隆投资有限公司于20XX年经xx市工商局核准成立，注册资本：6000万元，并于20XX年由黄陂区开发办核准开发暂定资质等级；可以进行房地产开及商品房销售。
公司现有员工28人，具有大专学历21人，其中：高级工程师4人，高级经济师1人，高级会计师1人，中级技术职称10人，具有企业管理经验从事房地产开发专业人员7人。公司秉承“以人为本，追求时尚，营造文明居住环境”的经营理念，坚持“市场为导向，可持续发展”开发战略，近几年该公司先后成功开发了青山碧苑花园、黄石金港明珠均取得可喜成果。
2、开发企业经营情况
公司于20XX年5月经挂牌方式竞以人民币壹亿零陆佰万元收购位于xx市黄陂区武湖街光明路北p（20XX）001号地块的国有土地使用权，成交土地面积为73726.66平方米（约合110.59亩），翰林雅居一期项目总用地面积：27608.9平方米，总建筑面积：65276.14平方米，其中：商铺面积：884平方米；住宅面积：60965.1平方米，每栋18层，672套商品房；总投资15000万元；其中：一期土地款6300万元、契税243万元、各项办证费等50万元、工程设计费368万元、建安工程费7621万元，配套设施工程费570万元，管理费用300万元。
二、申报楼盘基本情况
1、楼盘概况
楼盘名称：天舜.翰林雅居一期楼盘性质：商住两用
项目占地：27608.9平方米土地取得方式：出让
土地使用年限：70年
国有土地使用证■有建设工程规划许可证■有
建设用地规划许可证■有建筑工程施工许可证■有
是否分期实施■是共分2期□否
楼盘所处地理位置：□市中心□次中心■市郊
项目所在地位于xx市黄陂区武湖农场光明路，北面为汉施公路，有多趟公交车往来，包括212/1121/293/1120等；南面为光明路，西面为武湖正街，东面为东环路，为212路公交车起点站，交通极为方便。
2、本次申报楼盘情况
土地是否已被设定抵押□是■否
建筑面积30183.05平方米，均为住宅面积。
目前项目工程形象进度：1号楼18层，5号楼18层，6号楼18层（总高18层）。
三、楼盘市场预测
1、楼盘市场定位：翰林雅居.怡品长江位于天兴洲长江大桥对面（武湖片区），在汉施公路和巨龙大道交汇处。是武湖片区规模最大、品质最好的一个临江住宅社区。项目离青山和汉口相当近：到青山红钢城（走天兴洲大桥）只要15分钟车程，到汉口（走汉施公路）也只要20分钟。项目周边交通方便、配套成熟：小区门口，就是212路公交车起点站（到汉口集家咀）；前面马路上面，有多趟公交车和巴士通往汉口；到青山有234路公交车。随着天兴洲大桥的连通，本区域已和汉口、青山两大城区紧密联系起来，向西进入汉口主城区，向南抵达青山核心商业生活区。另外，在项目南面，规划中的江北快速通道已经开始施工，这条道路连接汉口沿江大道，建成后到汉口中心区域只要10分钟。在不久的将来，轻轨的延长线将从本区域通过（到阳逻），届时本区域将成为xx的另外一个城市副中心。
⒉市场需求分析：本区域的房屋多为居民私房，另有少数新开发小区，社区规模较小，配套较差，没有完善的社区功能，不能满足现代人的居住需求，从而产生了新的需求。另外由于天兴洲大桥已经修通，从青山到本区域相当近（仅10分钟车程），环境好、户型好、价格低形成的高性价比吸
引了大量的青山客户。目前客户从职业上看，以企事业单位员工（特别是武钢）、银行职员、政府部门公务员为主，属于中等收入阶层，具有一定支付能力：从地区分布上看，大部分来自青山，以刚性需求为主，有的是考虑到区域环境好，离青山近，由于家庭人中的扩张而产生了新的购房需求。
3、市场销售前景和购买客户群体分析（包括已接受认筹情况）：就本项目的特点而言，打造区域性高端社区，打造高附加值产品，吸引青山客户群，是项目寻求的关键。本项目所有的户型均采用赠送面积，全部采用太阳能科技，在xx楼市中也可谓特色鲜明。由于区域离青山相当近（仅一桥之隔，车程10分钟），价格较低，面积适中，总价合理，而小区规模档次在区域首屈一指，预计将会受到青山客户的热烈追捧，升值空间极大。已认筹的客户有武钢中层管理人员、青山红钢城企事业单位人员、小企业主和部分石化、青船员工。
4、同类地段同类物业市场价格：销售价格3800-4500元
5、本期楼盘销售收入预计：
总销售收入12828万元，均为住宅销售收入。
四、楼盘合作的效益与风险分析
1、效益分析：预计在项目取得五证后，于20XX年11月底楼盘正式开盘，由于楼盘定位为中小户型，面积合理，总低价，而规模档次属于区域最高，周边配套设施完善，吸引了大量客户,目前该项目工程已接近封顶。
介于周边楼盘去向的情况和客户消费水平，区域内潜在客户大多数中小户型为置业首先，从市场分析该项目定位准确，并从公司管理上控制好成本和费用，该项目获得预期效益可行性较高。
2、主要风险及防范措施：严格执行省分行对商铺、写字楼按揭管理办法，落实开发商的连带担保，确保抵押物完整、合法、有效。
最后，小编希望文章对您有所帮助，如果有不周到的地方请多谅解，更多相关的文章正在创作中，希望您定期关注。谢谢支持！
第6篇：楼盘项目市场调研报告
新时代如何操作别墅工程
步骤一、捕捉别墅的最优目标消费群
别墅的购买者是我们的服务对象，他们的构成内容，年龄、教育、收入、性别、家庭状况等，都是确立别墅市场定位的要点。同时，消费者的行为习惯、消费心理，可以为工程规划和设计工程营销主题确定提供指导。
一、别墅消费者共性
建在不同市场环境中的别墅要面向市区的“薪富一簇”，有的就主要卖给了城乡结合部的乡镇居民。这说明不同的区域市场环境孕育了不同的别墅的同时，不同的产品的消费共性心理：
1、身份与阶层的象征――别墅灵魂
（1）别墅是亚文化的载体
市场经济的效益原则使资源逐渐由低效益向高效益处转移，作为资源支配和经管者的人无疑可以被看做资源不断的分化重组，一部分人会掌控更多的资源，因此阶层产生了，愿意为优质空气付出更高代价的人群逐步形成，这部分人有回归自然亲和自然的意愿。正象一些专家所言，“亚文化正是房地产赖以生存和发展的社会基础和文化基础。房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而亚文化群则是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群”。在市场经济条件下的社会生活中，一天就可以产生一个“暴发户”，但三年却不能培养一个“精神贵簇：。这就是文化内涵的稀缺性表现之一，别墅是亚文化的载体，别墅的精神就是别墅的灵魂。
（2）别墅满足居住者表现身份与社会阶层的需要
按马斯洛需求层次理论，在人最基本的衣食住生存问题解决后，人们将渴望他人的尊重，新兴的中产阶级人群渴望社会承认他们的存在价值，他们在超越穿戴名牌后，更希望以居所体现他们的身份，而住房可以使居住者的身份和阶层一目了然，居住地区、小区类型房子的外观特征能告诉你房东所属的社会阶层。开发商也谙熟此道，纷纷抛出各种题材并以广告提升物业的文化精神。别墅具有更大的空间去设计定位居住文化理念。别墅将体现居住人的身份和社会阶层这就是别墅的灵魂。
2、别墅生活――自然鲜氧的最佳选择
住宅演进是人们追求生活质量获取居住效用最大化的历史过程，生活质量则是人们对各方面需求综合满足程度的抽象量度，总需求满足程度则是人对来自外界一切物质和信号的心理感受程度。
人作为一个独立的生理系统，不断与外界进行物质和信息交换，“健康生活”的关建指标是人们对摄入物质和接收信息的可控制程度。摄入物质决定肌体“硬件”系统的健康状态，而接收信息对人们心理和精神状态影响更大。早在几个世纪以前人们就认识到“病从口入”的道理，并在上个世纪发现人每天需要仪食品1公斤，饮用水3公斤，呼吸氧气15公升。人们对改善生理系统的物理环境进行了不懈努力，对食物的生产与加工从农耕火种到工业化的农场，又从大量使用化肥的增量生产到注重绿色食品的精细生产水的加工也是从自然水到粗加工自来水，从粗加工水到精细加工的矿泉水、蒸馏水。人们仅仅是对摄入的食物、水进行了史无前例的精细加工，且精细度不断地提高，远远超越了精耕细作、食不厌精的程度。但对吸入的空气，即使科学发展到今天，人们仍然不能对可吸入空气的质量作行之有效的质量加工。在食品方面，人们正在疯狂追求脑白金之类的“异化食品”，对可吸入空气质量的改善仅仅局限在降低工业有害物的排放和大规模植树造林的绿化工作上，不难证明任何城市的绿化工作对空气净化的贡献不足以抵消城市化进程对空气造成的污染危害。目前世界许多大城市的绿化率在45%以上，但城市的污染问题并没有得到根治，再看上海城市绿地规划建设目标：2020年上海市的城市绿化率可以达到35%。城市中心表面绿地增加了，但由于高楼大厦林立使建筑物的水泥侧面积增加的更快，高容积率使得单位面积的空调数量增加和废气排放 的增加，所以其正负两方面因素之和的作用结果还是空气质量进一步恶化。
随着人均收入的不断提高，越来越多的人看重空气质量，植物叶表面光合作用吸收二氧化碳并产生出新鲜氧气，每平方M草地产生的氧气是一个定数，一颗树木叶面表面面积产生的氧气能够与3平方M的草地所产生氧气相等。只有当绿地的面积大到相当程度，城市绿肺的功能才能抵消空气质量的下降，所以人们唯一的选择是逃避城市，选择住在郊外。不难证明自身于大面积连片绿地的别墅区域所吸所吸入的空气选题质量高于城市孤立绿地边的空气选题。1平方公里的绿地效果与50平方公里的绿地效果远不是50倍的算数级差异，而至少是250倍的几何级差别。所以城市中心花园洋房的绿地的大气空气质量也远不如别墅区的空气质量好。目前条件下，人们新鲜空气（和高规范生活）的唯一解决技术方案是远离城市隹在郊外别墅。在收入条件的约束下，人们最可能先对食物和饮料进行选择，最后才能对可吸入空气进行选择。所以选择别墅是选择健康生活“健康住宅：的高级阶段。
其实生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的一切工作，都 是以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。
二、别墅目标客户群分析
楼盘价格是划分消费群体的最主要的一个规范之一，拥有一定的经济实力是消费者选择购买别墅的一个先决条件。此外，在同行人们的楼盘中消费者选择一般住宅还是选择别墅则主要取决于他是否拥有以上提及的别墅消费群的共性心理以及对产品设计的认同。
我们对这一总体的消费群体构成分析以下几点：
分析 一、窗户年龄构成与家庭人口
●个人购房的客户年龄基本在25～60岁之间，以30～50岁为主，家庭人员结构在3～6人之间居多。
分析二：客户职业背景构成●“由外资企业家、外交使馆人员、外企高层经管者等外籍人士构成的国外购买需求，特别是在我国加入WTO，以及随着开放的深化，在国内工作的外国人增多，国外购买需求将不断扩大。●“海归派人士”。即从欧美留学归国的创业者。随着绿洲政策的调整和投资环境的改善，大批留学人员回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国人员不断增加，而成为主要购买群体之一。
●港、澳、台人士，由于港资企业的增多与香港的高楼价，港人在内地置业不断增加（如珠江三角、上海、北京等地），几百万元在香港根本买不
到别墅，而在国内却能买一套不错的别墅。特别是某些神秘富豪，喜欢在内地一掷千万购买“天价别墅”。
●中资企业家，高级经理人及IT、金融、房地产界精英，精算师，他们积累了大量财富，追求生活的品位与质量、改善居住条件时，多考虑郊区环境优美的花园别墅。●城市“中产阶级”，如薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好人文环境的经济型别墅。
●体育影视明星、优秀科研工作者、文学家等名人名家，因个人贡献，“走穴”或知识的价值，而一举致富，为避免“名人效应”的诸多不便，会选择一处幽静而高雅的别墅。
●投资人士（来历复杂）。别墅抗风险能力较强，增值潜力大，特别是一些出租型 或旅游型别墅，更被一些外来或当地投资客看好，低买高卖或用以出租。
●行业领军人物，主要是名列“福布斯”中国排行榜的富翁们。●“一夜暴富者”市场经济使致富途径多样化，并不违法的投机取巧，别出心裁的另类致富，使极少数“布衣”瞬间迈进“富人俱乐部”，提高生活水准理所当然要买套别墅。
另外，个别优秀企业，外资企业租套市区别墅或“空中别墅”办公的现象仍然存在。
由于社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住水平、居住观念的差异，不同别墅买家对别墅要求相差较大。外籍人士、海归派及港澳台同胞对别墅环境和设计风格较为关注，而国内买家则更关心户型、面积、价格等。
一个别墅工程的目标客户群定位不可能一网打尽这些“金字塔塔尖”人士，工程定位决定消费者定位。经济型别墅只可能是“中产阶级”，高级白领；高档别墅则可能是企业家，职业经理人，海外人士等；极品别墅则是面向那些一掷千金的超级富豪们或“神秘人士”。
分析三：客户特征描述
● 他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位；
● 他们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不要“露富”； ● 生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活；
● 在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式；
● 比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。
分析四：客户行为习惯分析
● 比较喜欢诸如财经、家居、高尔夫等专业类杂志新闻； ● 工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间； ● 日常交际，高级应酬比较多，经常出入高档消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等； ● 周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动，名车展、模特SHOU、高雅文艺演出是他们喜爱观看的活动； ● 不喜欢太被注目，一般场合不爱露面，行踪甚至有点“诡秘”。
实操步骤二：
找到更精准的别墅定位策略
一、别墅开发的选址定位策略
1、别墅选址中“宏观概念”与“微观概念”
房地产开发中的“地段定律”对于别墅来说，最适用不过了，因为三流的地段不可能制造出一流的别墅，选好地段是别墅开发实战第一段。
别墅工程的选址要有“宏观概念”，又要有“微观概念”。“宏观概念”主要是考虑工程用地在整个城市中的区位：一方面，当别墅位于城市群之间时，结合工程定位，设计工程要辐射的范围，选址上最好对各个城市都有所考虑；另一方面，具体到所在城市，该地段至少是“价值地段”，具有稀缺性价值，或是潜力价值，是别墅市场的空白板块或待热地块。
“微观概念”则是具体到某一地段的情况，应有无污染、景观优美、交通方便、空间开阔等优点。
2、别墅主要选择区域及选址要点
别墅工程的选址，应结合工程定位主要选择在：旅游度假区、风景游览区、生态农业园、度假海滨场所等环境地段皆宜的效区、市内成熟商务区等。别墅社区的选址应体现以下几点：
（1）环境资源的稀缺性
得天独厚的自然环境，具稀缺性的景观资源，是最基本的条件。有山、有水、有树、鸟语花香，是修身养性、度假休闲、居家生活之处，总体上是一流的环境地段。
别墅选址分类
类
型 特
征
市区交通型
这类别墅由于建在市区边缘地带，从交通上来讲非常方便，满足了家庭在工作、就医、就学及参加各类活动上的方便。但这类别墅通常价格很高，非一般家庭所接受，再者，这类别墅也仅仅在中小城市能够建设，在北京、上海、广州等大城市由于城市总体规划和城市增容等问题，一般工程很难成立。因此这类别墅虽然好，但有一定的局限性。
近郊综合型
比较有代表性的一类，多分布在离城区近的地区。因为这里土地价格已经大大降低，开发商有很大的开发余地。由于投资群体较多，这类工程一般设计得较完美，价格相对来说也适应市场的需要。国内很多著名的别墅都属于此类。
远郊风景型
在适合建别墅的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州等地，充分利用远郊的风景区建造别墅，让居住在这里的人们充分享受大自然的优美风光，返朴归真。因此类别墅消费群体较少，目前建的并不多。
异地度假型
这是近年来随着人们生活水平的提高而产生的一种新地投资理念，是开发商为满足一部分人择地度假、生活而建的一种度假和投资兼有的别墅。比如北京的红石实业公司就在海南的博鳌，为北京的成功人士专门精心设计建设的一组魅力四射的新别墅，该别墅群尚在设计中，便已预订一空。
（2）交通的便捷性
别墅的买家都是有车一族，在市内办公、公务较忙，时间观念强烈，而且经常出差，因此直通市内或机场的一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅的强力卖点，而且车程宜在30分钟以内。
（3）人文资源的优良性
指居住的人文氛围，除去旅游度假区之外，任何远离城区的“野山僻岭”都可能是别墅的“禁地”，即便风景也不错。因为居住讲究生活的氛围，周边不能太荒凉，更不能有破败景观（如垃圾场等）。山有灵性、水有动性、人有和谐性，能天人合一；具备乡土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，这样才能最终形成别墅社区生活的居住文化。
（4）地段升值潜力的可能性
房子不仅保值，还应升值，特别是对于价值巨大的别墅来说，仅能保值则容易贬值，必须具备升值的潜力或前景，这也是吸引投资性买家的诱惑所在。别墅在地段方面的升值潜力与城市规划密切相联。新城市规划区、限制开发的风景度假区、控制用地的郊区边缘地带都是具升值前景的黄金地段。
作为独立式住宅，别墅已经摆脱了很多羁绊，完全有可能设计成为一个完全满足生活需要的居住空间。建筑设计师们认为，居住的舒适度不是某一种功能、面积的单独放大，而是通过功能种类的增加来提高的。因此，双层楼高客厅，大幅外飘式观景落地窗、带有婴儿房、足够多的客房和书房、能停下两辆汽车的车库、大面积的厨房和卫生间，还有专门的桑拿房、洗衣间、储藏间、工人房等等，是好别墅的必备要素。
（5）进退自如，居家出门两方便及完善的生活环境
别墅应该 在城里还是在郊区？郊区空气清新，城里生活便利，似乎各具优势。城里的空气质量是一个令世界头痛的大问题，但是生活购物却是发展商就地可以解决的小问题。社区里一般都可以建设超市、餐厅、咖啡厅、酒吧、歌舞厅等休闲娱乐场所，有的还没有保龄球馆、游泳馆等大型运动场所，只要设施配备齐全，生活问题自然迎刃而解。
二、别墅开发定位策略
别墅工程的开发定位是使工程具有针对性的要点，也是一个进行市场细分，确立开发操作模式的过程。一个成功的工程开发，应具备天时、地利、人和等要素，只有将国家政策，经济发展，市场基本状况，消费者选择及工程特点有机结合起来，方能投其所好、适得其所，在市场竞争中赢得胜利，这需要开发商首先进行准确的开发定位。
别墅的开发定位应做好以下方面工作：
1、战略定位
就是开发模式的选择，是走规模化社区的开发路线，还是选择旅游（地产）别墅开发模式，而标新立异的开发模式或许更具吸引力：如别墅DIY，木（竹）制别墅、公寓别墅化等。这一定位除了周密的市场分析之外，企业自身的实力与操作能力则举足轻重。
2、时间定位
别墅工程的建造周期较短，但整体工程运作时间一般较长，特别对于一个大工程而言，必须确定好时间竞争策略，控制好开发节奏，形成工程持续发展的浪式趋势，有力控制资金回收力度及工程滚动开发进程。同时面对市场中可能减弱工程竞争优势和市场份额的“亦布亦趋”与“后来居上”的竞争对手，别墅工程开发及推广中要把握市场先机，占领主动的地位，何时入局、开局，何时出局、结局都要有最适当的时间定位。
3、市场定位
（1）消费群定位。解决卖给谁的问题。市场需要细分是无不可辩的事实。别墅的目标客户同样要进一步细分，因为海外人士与国内人士，高级白领、金领人士与企业家等对别墅的要求显然有差异，这决定了别墅开发中的不同产品定位；
（2）档次定位。是做经济型精品别墅、豪华别墅、还是极品别墅。
4、产品定位
就是解决建什么样的产品的问题。产品定位主要关注两个要点：
（1）功能定位：是纯居住型，还是投资型，是作为第一居所，还是休闲度假的场所，首先要调查清楚购买者的真实动机或深层次需求；
（2）户型定位：任何产品都有核心层、紧密层与无辐射层之分，消费者买房最主要的买核心层——户型与面积。别墅的个性化特性，使开发商必须仔细考虑空间设计每一个细小环节，如一楼的老人房设计，厨房与室外花园的连接，立体空中花园营造等。对独立别墅来说，200－450平方M比较适宜，面积太大不是豪华，而对于“袖珍别墅”（主要联排别墅）来说，180平方M可能恰到好处。面积大小取决于别墅形态与买家需求，但恰到好处并不太适宜，适当的空间“浪费”体现大气。
5、价格定位
别墅的价格不能走高与低的极端，太高曲高和寡（或仅是一种炒作），太低“有失身份”，关键是适度“抬高”。别墅不宜使用降低策略，应预留一定的升值空间，对于滚动开发的规模化别墅工程来说尤其重要。价格定位要对市场有一个适当的了解，不能盲目乐观或悲观，在最高利润回收与市场可接受上限中选取一个平衡点。
三、别墅目标消费群的定位策略
1、别墅目标消费群定位特点
在别墅的市场定位上首先要解决的是一个把别墅卖给谁的问题，即确定别墅的目标 消费群定位。这一定位将为整个别墅工程的定位提供一个物业档次、市场形象、产品设计定位等方面的指引。
确定别墅的目标消费群的定位首先要对工程辐射区域的消费市场进行详细的了解和分析。在工程的前期策略中，消费市场的摸底工作是必不可少的，只有得到充分的市场数据的支持，才能使整个工程的定位显得有理有据，防止不必要的非理性投入的风险。
确定目标市场的定位是否合理一般来说有以下几个判断规范：
（1）确定的目标市场相对工程的整体规模与发展有相应的足够大的敲击容量，以支持工程的销售。
（2）确定的目标客户群是否对工程所在区域的特征以及工程产品属性有相应的认同度。
（3）确定的目标客户群应该是相对稳定的，并且在媒体可以接触的范围之内。
2、塞拉维拉的目标客户群定位实战案例
塞拉维拉工程位于北京朝阳区立水桥北的位置，使它幸运地成为了扼守亚北富人区的南大门、也是亚北富人区中距离奥运村最近的豪宅，其地段之优越令人垂涎。优越的地理环境区位受到了公司以及大型机构高级经管层的青睐和普遍的认同，这为该工程的消费群定位提供了一个有利的依据。
有着新新建筑形式的塞拉维拉，在客户定位上也别出心裁，瞄上了董事阶层，所以号称“董事官邸”。为什么盯牢董事阶层而不是CEO？开发商认为：因为财富和资本的真正代言人不是CEO，而是一直在幕后显示力量的董事一族。美国董事协会总干事彼德、摩根曾经为董事作为财富和资本力量的代言人做出了最好的诠释：企业的生存和兴旺掌握在公司董事会手中。而董事会能否利用公司的资源与人才，则取决于董事的能力，取决于他们能否作为一个团队有待。这种设想表明开发商在定位消费群时认定这一独特的定位有着一定的市场容量并且属于一个发展当中的群体，消费实力与工程的经济回收效益相适应。因此，大胆的将目标消费群体定位为该人群。
四、别墅产品定位策略
别墅是房地产市场中个性较强的一种产品，几乎没有一个别墅工程能将全体别墅潜在客户的各个层面、各个类型一网打尽。别墅开发中要通过市场细分，提示出工程所面临的市场机会，再在这些细分市场进行评估，并确定为哪些细分市场服务。
1、评估细分市场
（1）细分市场的规模与发展特征。
面对别墅开发的细分市场，我们要提的第一点问题：“潜在的细分市场是否具有适度规模与发展特征。”在这里，“适度规模”是指某个细分市场是否具有与工程规模大小相适合的容量，也就是说大的规模工程一般要选择规模本身大的细分市场，而小工程则避免进入大的细分市场，以避免大量的资源投入和大的公司进行竞争。
以广州碧桂园凤凰城为例：作为一个超大规模的别墅工程，它进入了一个产品类型极其丰富的细分市场，其高中低端产品配置齐全，既有超豪华别墅、独立别墅现代版与传统版的连体别墅，还有风格相差极大的公寓洋房，其多达60多种户型可供选择，充分利用自身的规模、品牌效应将多个细分市场组合中的消费群一网打尽。
（2）详估细分市场的结构
A、详估细分市场内的竞争情况
如果某个细分市场在工程辐射区域内已经为数众多，并且对手实力强大，那么该细分市场可能出现过于稳定或者萎缩的状态，固定成本过高，挤出市场的壁垒过高；竞争者投资过大，想要坚守这个市场等情况。这些情况将会导致价格战，广告争夺战，新产品不断的推出，因此，要参与竞争所要付出的代价就会十分高昂。
B、替代产品的威力大
随着别墅市场的发展，别墅的概念拓展得理为宽广，这也使一些别墅产品出现了可替代的产品，如城中的空中别墅，可能会与周边区域内的豪华公寓造成直接的竞争。
2、进入细分市场
别墅的产品定位在对市场上的细分市场的分析归纳总结基础上，定位工程将要进入的产品细分，形成产品细分组合技术方案。在选择进入细分市场时，应符合以下房地产市场细分准则：
（1）细分市场必须足够大以保证其有利可图。
（2）细分市场必须是可以识别的。
（3）细分市场必须是媒体能够接触到的。
（4）不同细分市场对营销组合应该有不同反应。如果用一种市场营销计划就能够达到所有的细分市场，就没有必要它们分开。
（5）就其大小而言，各细分市场应该是稳定的。
（6）细分市场应该具有合理的一致性。
（7）细分市场应该不断增长。
（8）细分市场不应该主要被竞争者占领，以免我们的工程遭到失败。
五、别墅工程的市场定位
别墅的开发营销，必须有科学的市场品位，而不应由经验引导定位。所谓市场定位：就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对目标客源，设计规划出符合消费者需求的产品。房地产市场定位包括：工程定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。
1、工程定位
拿到一块地，首选的问题就是确定开发工程，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。如广州华南板块的锦绣香江，对工程的定位就瞄准了一个市场空缺，“在一个公寓为主导产品的市场中建别墅社区”，这一个定位成功的弥补了市场的空白，使它得以在同质化的激烈市场竞争中脱颖而出。
2、品质定位
一哄而上的INTERNET网络、闭路电视、管道热水与你的别墅的品质是否相匹配？高品质别墅带来高价位、高入住费用、高生活使用成本又是否能被客户所接受？目前市场上，一些品质适中的别墅在市场上取得了比高档别墅更好的销售业绩，因此，一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高低，而在于其品质的高低，而在于其品质档次能否适合目标市场的实际需求。太高的品质诉求会给工程的成本带来负担，同时不必要的附加功能如不能符合购房者的需求，也不会得到买家的认同。总的来说，高效适中、低使用成本，高附加价值的品质定位才使一种能为别墅的销售带来良好动力的品质定位。
3、客源定位
不同消费者的需求和偏好有很大差异，依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位，就能取得良好的销售业绩。
4、房型和面积的定位
业内有一句说，“来不来看地段，买不买看户型”，充分说明了户型及面积定位在工程成败中“临门一脚”的重要定位。从一些积压的别墅工程来看，其中一个重要的原因是户型设计过是，面积配比不合理，不是过大，就是偏小。要改变这种局面的根本途径就是要了解消费者的需求，设计出符合目标客源的需求的产品，以保证市场的供需平衡。对于别墅这种个性化特征比较强的产品，户型的功能设计以及面积的合理性更显得重要。在各类型的别墅中，高档别墅对户型的功能设计要求偏高，而经济型别墅则更关注面积的适中得当。
5、价格定位
高价的别墅，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销或者销售时间较长，资金回收较慢等问题。若价格定低了，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。别墅价格的定位一般来说会根据发展商对资金回收的期限考虑以及市场可接受最高承受力来衡量。西安的“高山流水”别墅工程就是开发商在了解了客户需求的前提下，结合市场实际情况，制定了一个合理的价格，其结果既保证了消费者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益，达到了快速回收资金的效果。
实操步骤三：
从规划设计角度全面提升别墅竞争力
一、别墅社区规划设计的人文特点：
由于别墅工程往往占有城市人文、景观的稀缺资源，别墅社区的设计规划更体现出传承城市文脉，融合自然景观地域特色的特点。别墅历史中曾称别苑，作为人们的第二居所，承栽着更多关于居住精神层面的寄托。因此，在“别墅的五大国际规范”中，“逸事”被列入一个重要的地位。现代别墅被人们称为一种“亚文化的载体”，成为众多地地产规划、设计中最具人文特征的种。
别墅作为一种商品化住宅在国内发展已有十年左右，随着社会经济文化水平的提高，消费者越来越关注别墅的文化内涵。无言的建筑和风景环境一起不但是社会结构及人与人关系一种重要的载体，而且是一种无处不在，无时不在具有潜移默化深远影响的文化载体。一方水土养一方人。相对于只能产生一定时间段心理冲击力的媒体艺术而言，显然山水林泉及其后营造的建筑和风景环境，对于生活在其间的人的素质孕育和培养，有着重大的影响。
别墅消费面对的一群目标消费群处于“消费金字塔”的顶部，这些消费者社会上物质与精神方面都相对富足的一群人。他们对别墅人文特点表现在行为科学和心理学层面对居住者在其间的行为心理活动，其中包括生活、休闲、读书、思考、交往等等，以及别墅人文特点表现在美学层面的审美的感知及其伴随的情绪活动，涉及作为审美对象的空间形态、风格和装饰的特征信息都十分关注。别墅的人文内涵对于这群来自“消费金字塔”顶端的消费群而言并不单纯是别墅的附加值，同时也是他们消费和生活中的一个重要购买决定。
营造一种被目标 消费群认同的人文内涵是别墅社区规划的一个要点。别墅人文内涵的高下，取决于先天和后天两方面的因素。先天因素指的是别墅选址所在地原来的地貌和文脉；后天因素的好坏取决于前期策划和设计所界定的人文内涵所与之对应的外部形态。
别墅设计表现的商业性在目前国内外许多成功的别墅社区规划设计中都得到了充分的体现。如上海枫丹白露别墅工程成功地将国外贵族别墅人文内涵引入社区的规划设计中，使上海作为一个海纳百川的国际化都市的海派文化文脉得以体现的同时，也结合了本地居住文化的特点。借特色建筑语言，将上海石库门住宅文化内涵挥洒其间，营造出海派新潮所代表的社区人文内涵，从而得到了市场和消费者的认同。
第7篇：关于问题楼盘市场调研报告
关于问题楼盘的调研报告
近年来，我市房地产开发业得到长足的发展，对拉动我市社会和经济发展起到一定作用，但发展过程中涉房地产楼盘的矛盾纠纷也随之日益突出，逐渐成为我市社会管理方面的难点热点问题。近期，我办联合相关部门对涉房地产矛盾纠纷问题及成因进行了分析，现将有关情况报告如下：
一、基本情况
据统计，我市我市现有房地产项目64个（包括在售项目4个），共计约4万户。估算住户人数超过12万人。
从趋势上看，2018年，我办共受理涉房地产矛盾纠纷来访案件39批次，201次，批次同比上升160％，人次同比上升112％；其中群体访（5人以上）15批次，141人次，批次同比上升47％，人次同比上升91％；共受理涉房地产网上信访101宗，同比上升181％。在我市整体信访总量稳步下降的形势下，涉房地产矛盾纠纷的宗教、人数呈大幅上升趋势，群体访更占全年总量30％以上。
从类型上看，涉房地产矛盾纠纷主要集中在几个方面：一是房屋建筑及装修质量问题；二是物业管理问题；三是规划及违章建筑问题；四是开发商虚假宣传、虚假承诺、违规销售、延期交房办证等问题；五是工程款及工资拖欠问题。
二、存在问题及原因分析
近年来，我市辖区xx风景线西区、xx花园、xx时代广场、xx新天地、xx名邸等房地产楼盘先后发生业主到政府机关群体访，个别楼盘甚至发生业主越级集体访。加之，由于到我市购房的业主维权意识较强，经常采取抱团维权等原因，涉房地产的群体访成为突出问题。另外，一些楼盘业主虽未通过集体上访维权，但也通过网上信访、政府热线等渠道对房地产项目的相关问题进行投诉，存在的隐患同样不容忽视。近年来，各级各有关部门不断加强物业管理服务中的矛盾纠纷排查化解工作，取得了一定成效，但还存在着一些不足，主要包括以下五个方面。
（一）行政机关方面
一是体制机制不顺。物业管理涉及住建、房管、城管执法、公安、乡镇（街道）、社区、水电燃气等诸多部门，各部门职能交叉、职责不清，存在互相推诿现象。目前，只有房管部门代表政府作为物业管理行业的主管部门行使职责，缺乏工作合力，指导协调监管工作有限。
二是监管工作缺位。行业主管部门相对于众多物业服务企业，人员配置过于单薄，不能形成有效的监管力度。街道办、社区缺乏对物业服务企业监督的有效抓手。
三是政策宣传不力。由于政策宣传力度不够，小区业主对物业管理的相关规章制度了解不多、认识不够。有的小区业主对物业管理的收费不理解、不接受，存在拖欠、甚至不交物业费的现象。
四是化解机制不健全。目前，全市仅有洛龙区、成立了物业纠纷人民调解委员会，其他县区还未成立行业性调解组织，工作力量相对薄弱，导致有的问题久拖不决，矛盾越来越大，误会越来越深，小问题变大问题。
（二）开发商方面
一是开发商单方更改规划。购房时的小区规划与业主入住后的规划产生差异、变更，小区环境、设施与购房时有明显改变，引起业主不满，引起群体性事件或集体上访活动。
二是房屋配套设备质量差。主要表现在小区内绿化面积少，最初种植的植物坏死，二次供水设施质量差，影响业主正常生活。
三是公共建筑权属不清。许多公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，成为业主与开发商争议的最大问题。
四是存在虚假承诺现象。开发商先期销售时向购房人虚假承诺，如小区将由知名物业服务企业管理，或在一定时期内免除物业服务费等，但购房者购房后，达不到承诺要求，引发矛盾纠纷。
（三）物业服务企业方面
一是物业服务企业人员素质有待提高。由于物业服务行业处于发展的初期，物业服务企业从业人员没有完善的资质认定标准，物业服务企业出于成本的考虑，对其人员缺乏系统的岗前培训，致物业服务人员工作能力、工作责任心都难以满足业主的需要。
二是部分物业服务企业缺乏管理经验，工作不规范，管理水平低，服务质量差。主要表现在社区卫生环境差、公共设施维修不及时、保安不负责任等。
三是费用收支透明度较低，业主的知情权得不到保障。物业服务收费缺乏透明度，有的物业服务企业未依照规定将有关费用收支进行公示，业主不清楚其所交纳物业费用途，造成误会，引发矛盾纠纷。
（四）小区业主委员会方面
一是工作职责不明确。我国《物业管理条例》对业委会的职责虽有比较明确规定，但在实际工作中，住宅小区业主大会未能充分发挥作用，很少有小区业主委员会将具体规定和办法付诸操作。
二是服务理念不到位。目前，全市仅有89家成立了业主委员会，仅占全市小区总数的12.2％，仍有相当多的物业服务区域没有建立或难于成立业主委员会。有些小区虽然成立了业主委员会，但业主委员会成员专业素质和能力有限，对业委会的功能、职责了解不多，很难真正发挥业主委员会维护广大业主合法权益的作用。
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