房地产项目工程实践性管理经验自述及全国调查报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产项目调查报告”。
房地产项目工程实践性管理经验自述及全国调查报告一、三月开工、六月开盘、九月封顶
1、‘三月开工’所用的时间太长，应尽量压缩为60-70天；因为报建期间有很多程序及部门所用的时间可以较为灵活的调整；比如图纸审查意见的批复，完全可以从图纸审查的该单位做工作，可以从规定的28个工作日压缩为14个工作日。
2、‘六月开盘’可根据项目所在的地方规矩或情况作适当的调整，大众型的做法开盘；比如在中国的中西部、西南部、西北部等的县市就有正在做基础工程的楼盘就大面积的交定金订房（预售）；在基础打好桩时就已经做好了售楼部（中心）；便于及时回拢资金。
3、‘九月封顶’可根据楼盘的销售状况而定，并作相应的调整；及施工进度必须满足销售的需求。
二、小区户型的布置，布局
1、大众性适用性户型：三房两厅两卫一厨和三房两厅一卫一厨（面积为80～130㎡/户）；是全国最多的户型，每平方米经济利润最适中的户型；也是最多人选择的户型。据全国调查以及我国的经济发展情况，这种户型在全国30年内仍是大众需求，占房屋销售的霸主地位，受大众的欢迎度达80％以上。
2、经济实用房:两房两厅一厨一卫、两房一厅一厨一卫、一房两厅一卫一厨、一房一厅一厨一卫等面积为40～70㎡/户；是全国各地一直以来最快销的户 1 型，每平方米经济利润最低的户型；也是最抢手的户型。据全国调查以及我国的经济发展的需求，是单亲户、小资产户等倍受青睐，这种户型在全国25年内仍是较大需求，受大众的欢迎度达40％。
3、大户型洋房：三房两厅两卫一厨、四房两厅两卫一厨、五房两厅两卫一厨（面积为130～180㎡/户）；是全国很难销售的户型，每平方米经济利润最高的户型；也是很少人选择的户型。据全国调查以及我国的经济发展情况，这种户型在全国20年内仍是少量需求，受大众的欢迎度只达30％。
4、小区的户型分布及数量应参考该种户型受大众欢迎接受度来确定，并应调查本地区政府提供的保障房的户型及面积和数量及其宣传的力度来做相应的调整。
三、小区的综合布局及园林的布置
1、小区的综合布局应追述中国传统古典的主导风格并应有当地的风俗习惯的布局特色，或者具有少数民族的风格。这样本地人就习惯性地接受，而外地人就看重这地方特色地接受，外国人就看重这中国特色和少数民族的风格的特点地接受；从而就更有助于房屋的销售。
2、小区的布局应借鉴欧亚风格的特点地熔合综合型布局，这样便于追逐时髦者及外国人接受；同时也增强小区档次性。
3、随着全民的文化素质和艺术修养的提高及普及；小区应布局布置一些艺术品、雕塑、雕刻；既提高了小区整体布局的档次，又给购房者（居住者）艺术享 2 受。
4、现在物质生活水平提高，小区应适当布置一些既经济又简易的保健、锻炼的器材、设施及场地。
5、进入小区的主要通道口或第一眼处应设置一些原始型的花草树木，有一种原野型的；给进入小区第一感便是原野型轻松、幽雅、闲静的居住生活环境。给人一种世外原始森林的原野型的生活。
6、小区的绿化道旁的走道走廊应做成带果实的藤条植物；如葡萄藤条覆盖走廊的顶部，给人一种原野以及果园式的春野绿色生活感受。
四、工程的‚三控、两管、一协调‛即：质量、安全、进度、成本、合同、资料、施工关系等的管理
1、工程的‚三控、两管、一协调‛的监管形式即是分工和统一的地结合。工程最实践实用的管理模式应采用：‚分管+兼管+互管+统管‛的模式
2、工程的质量、安全、进度、成本、资料及施工关系等均为：分管+兼管+互管+统管的形式。
3、就岗位责任分工
⑴、质安员分管工程质量、安全包括消防及现场的文明施工；工程的质量和安全责任负90﹪的责任，施工进度责任负30﹪的责任，工程的施工成本责任负30﹪的责任，工程施工关系协调责任负30﹪的责任，优点:在于质安员就责任 3 问题及比重问题就限制和控制了质安员过分的质安问题而影响工程的施工进度，施工成本，以及过于搞僵工班、施工员等相互间的施工关系。
⑵、施工员分管工程的施工进度，施工成本的控制；工程的施工进度及施工成本的责任负90﹪的责任，工程的质量和安全责任负40﹪的责任，工程施工关系协调责任负80﹪的责任。这种模式避免了施工员过于只求施工进度而换取奖金，同时忽视其他问题及因素，以及影响工程施工关系的协调；并给工程造成一定的经济损失。
⑶、质安主管、施工主管对自己主管的分项施工质量、安全、文明施工、进度、成本进行各自每天主管，每两天进行互检互动；一周进行全面统一的互检互动。
⑷、经理级主管对工程全面监控监管，统一统筹各种关系的衔接和协调；并且每周组织一次对工程全面地大检查。
五、工程施工合同的完善建制及与管理、成本、进度、质量、安全的挂钩
1、施工合同采用质量安全价合同
⑴、优良价合同即所完成的分项工程质量为优良且未发生经济损失在500元以上的质量和安全事故，所需的工价而签订的合同即为优良价合同。进度结算时以合同价的80﹪结算，分项工程完工时结算以合同价的95﹪结算；项目工程竣工验收时，无保修期的直接全部结算，有保修期的保修期后全部结算。
⑵、合格价合同即所完成的分项工程质量为合格且未发生经济损失在2000 4 元以上的质量和安全事故，所需的工价而签订的合同即为合格价合同。进度结算时以合同价的75﹪结算，分项工程完工时结算以合同价的90﹪结算，项目工程竣工验收时，无保修期的直接全部结算，有保修期的保修期后全部结算。
⑶、不合格价合同即所完成的分项工程质量未达到合格标准，所需的工价而签订的合同即为不合格价合同。工程进度结算时以合格价合同的40～50﹪进行结算，并同时解除合同且责令3天内全部退场。
据以上所述不难看出：施工合同采用质量安全价合同对提高工程施工质量，降低工程安全事故的发生率；提高警觉工班的工程质量安全管理既及约束性有益无害。
2、施工合同并采用材耗价合同
⑴、所完成的分项工程所耗用材料比定额限额损耗量少5﹪以上的项目工程竣工结算以合同价的100﹪结算。
⑵、所完成的分项工程所耗用材料比定额限额损耗量超3﹪以上的项目工程竣工结算以合同价的90～95﹪结算或者以全额合同价须扣除超耗的材料价来结算。
据以上所述不难看出：施工合同采用材耗价合同对降低工程材料损耗和施工成本是有益无害。
3、施工合同并采用进度价合同⑴、所完成的分项工程按事先约定时间期限完成的以合同价的75﹪进行进度结算，以合同价的90﹪进行工程完工结算。
⑵、所完成的分项工程比事先约定时间期限完成的时间提前20天以上的按合同价的80﹪进行进度结算，以合同价的95﹪进行工程完工结算。
⑶、所完成的分项工程比事先约定时间期限完成的时间推后7天以上的按合同价的70﹪进行进度结算，以合同价的85﹪进行工程完工结算。
据以上所述不难看出：施工合同采用进度价合同对提前开盘销售以及工程竣工验收和降低施工成本有益无害。
综上所述既要提高工程质量确保安全，又要降低施工成本，还要提前开盘销售以及竣工验收；从合同入手就最好采用：‚质量安全价合同、材耗价合同和进度价合同并用的综合性合同‛
六、稳创新、求发展、创效益
1、广收意见，求同存异，取长补短，完善各种制度、措施及技术。
2、激励激发创新，增强措施，增效收益；采用一定形式的激励创新，增强队伍的集体素质。
3、创新应具有实质性、实用性、实例性、实践性、可操作性；并不断完善和更新比如：
⑴、创新
一、工资发放方面：我在城市假日圆项目工程时创新建立并实施 6 的工程款、工人工资发放的督导和见证的程序及其实施。之后在第二个项目工程海力花园工程并实用，还不断完善并建立了工班与工人间的劳务关系协议并签订和实施及其第三方见证。而南沙的富港花园工程就没有此类相关的秩序、制度及其实施措施和见证；而导致劳资纠纷，造成重发多发壹佰多万元的工程款的损失，并给社会留下不良企业的形象等多项损失的结果。
⑵、创新
二、安全理念、思维的创新：在海力花园项目工程的场地平整时对山体爆破时，突破老爆破工程师（爆破工程高级安全工程师）的老传统的安全防护思想观念；杜绝了安全事故的再次发生。
4、工程质量、安全抓重点须细微杜绝事故发生消除在萌芽状态；并建立工程管理人员的质量、安全的月奖或栋号奖。
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