宁乡房地产市场调研分析由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“宁乡房地产分析报告”。
2012年宁乡县房地产市场调研分析
（1）宁乡县房地产开发建设
投资规模：当前全县在册房地产企业119家，在建、新建、意向项目85个，开工建设66处；截止2012年9月开工规模达到276.9万平米，其中跨年剩余量133万平米，续新建开工103万平米，新开工40万平米。
运行情况：2012年1——9月完成实物建设量151万平米、投入27.6亿元。
（2）宁乡房地产市场供给
2012年1——9月累计批准预售247栋，8217套，预售面积92万平米，同比减少15.92%，环比逐月增长。其中批准住宅6977套，77.28万平米，同比减少8.07%。
总体而言，今年前4个月开发商推盘起伏较大，楼市整体低迷，开发商信心不足，4——5月份楼市成交有了明显回暖，从价格上看，整体开盘均价为3800元/平米，同比上年度的4000元/平米有所下降。与全市九个区县相比，批准预售水平仅高于芙蓉区，低于其他7个区县，价格方面，批准预售价格为全市的2/3水平，高于浏阳600元/平米。
（3）宁乡房地产市场销售
①新建商品房销售：2012年1——9月累计销售商品房4796套，59.17万平米，24.88亿元，同比减少29.26%、18.61%、30.83%。市场态势明显向好，基本恢复到2010年同期水平。
②户型及刚需占比：2012年1——9月电梯房销售占住宅销售量的67.98%，别墅7.95%次之，当前首次购房和首次改善置业中电梯房占主打。
③产品价格：房价涨幅减小，2012年1——9月全县商品房均价为4182元/平米，同比增长14.42%，其中非住宅6671元/平米，住宅3723元/平米（其中别墅6771元/平米，多层2734元/平米，电梯房3708元/平米，同比分别增长19.51%，4.77%，8.53%）。9月份均价4345元/平米，排名全长沙市第八，高于浏阳市600多元/平米。
产品价格总体高于去年同期水平，主要原因是楼盘品质提升、配置优化等，但是涨幅不再“井喷”。
④板块格局：2012年1——9月，行政板块、金洲板块、沿江板块和其他板块的商品房销售面积分别是23.48万平米、9.62万平米，5.52万平米，15.35万平米。
⑤外向度情况：2012年1——9月本县与外地相比为：4:1，本县购房中城市与乡镇相比为1:17.3，外向度为19.46%，外地购房人群主要集中在长沙、益阳、湘潭、娄底等周边市县。澜湾、碧桂园的购房户主要是长沙城区为主，占80%以上。望城县被设为区以后，外向度更为明显。乡镇进城打工人员、打工族回乡置业购房者依然是销售的主力军。
（4）小结
①从宏观环境来看，在坚持调控主调不动摇的同时出现适度的松动微调。全国正处在城市化、城镇化快速发展期，自住型刚需非常大，3月底以来全国宏观市场销售需求由谨慎滞缓向信心增强转变，宏观政策方面在打击投机性需求的同时，出台优惠政策鼓励首套购房需求。住房公积金最高贷款额上调，银行信贷出现松动，采取差异化信
贷政策释放刚需。这些政策的微调将压抑已久的刚需开始逐步释放，促使楼市在前一段时间出现明显上涨。从最新数据来看，全国包括北京在内的楼市出现了不同程度的回暖。从长沙的地产交易网上看，9月份的土地成交量大幅增加，楼盘开盘均价提高了400——600元/平米。
②从交通区位和发展态势看，宁乡规划定位是省会次中心，区位优势逐渐明显，长张高速、金洲大道、长邵娄高速、319国道提质改造、规划建设中的石长铁路复线和长益常城际轻轨、长沙市地铁2号线，使长沙与宁乡真正实现无缝对接，这将给宁乡房地产业带来机遇。
③从宁乡县房地产发展来看，宁乡房地产处于释放刚需的上升时期，一是县域内人员进城购房成为购房主力军。宁乡县域内人口136万，按照年增加3%城镇化率，每年至少需要解决4万人的刚需，二是宁乡在户籍上隶属于长沙市，对周边具有较强吸附力。吸引长沙城区、安化、益阳、湘潭大批周边城市居民来宁乡购房。
④从投资成本来看，当前受全球经济下滑影响，相关行业成本下降，建筑成本处于低谷期，利于实现低成本扩张。
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